住宅資金援助と登記とローンについて

新築中ですが、名義と住宅ローンの件で教えてください。

今のところ夫が一人ローンを組む予定です。妻は専業主婦。
住宅資金援助として１０００万円もらっています。

土地は妻からの住宅資金援助金で購入。そのとき、
登記も夫でしてしまいました。

銀行ローンは夫一人で本審査が通っています。
税務署には、妻の住宅資金援助金を非課税で申請したいと
思っています。

あとから、気づいて自分の不勉強さに反省していますが、
土地の登記を妻の名義にしておくべきでした。
今のままでは贈与税がかかってしまいます。

銀行ローンが開始して建物の登記も終わってから
司法書士にお願いして土地の登記のやり直しをするのは
可能でしょうか。

それとも、今の段階で銀行にお願いしたらどのような
対応をしてもらえるのでしょうか。

切実に悩んでいます。
よろしくお願いします。

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/09/26 09:35

錯誤を理由として登記し直してください。

銀行へはそのことを説明し、あなたが連帯保証人となれば問題ないと思います（担保提供者は保証人として要求されるのが普通）。旦那さん一人でも審査に通っているのですから。
後からというのはやはりまずいですし、今のうちにしておいた方が良いでしょう。

この回答への補足

ありがとうございます。
保証人となるには私の方の保証会社の審査（借り入れ情報等）が必要でしょうか。

補足日時：2012/09/26 11:21

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2012/09/28 09:20

No.2 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/09/26 11:24

不動産業者です。

親から贈与を受けた1000万とご主人に贈与した1000万の扱いの両方を考慮しなければなりません。
何もしないと、それぞれに贈与税が発生してしまいます。

ＮＯ．1さんの回答の通り「錯誤」で登記を更生するのが一番良いでしょう。
売買契約書なども出来れば訂正してもらいましょう。2重線での削除と追加で構いません。

まず、銀行に内容を相談し錯誤で奥さん名義に更生する旨を相談して承諾を取ります。（問題ないはずです）
その後に売買時に登記をした司法書士に依頼して下さい。

尚、ローン時は連帯保証人になることは無いと思います（銀行によりけり）、担保提供者になり土地を担保提供することになります。
ローンが実行（抵当権の設定）がされてから更正登記を行うのは、かなりむずかしいので即行ったほうが良いでしょう。

また、住宅資金の贈与など条件が色々ありますので、良く理解して適合するか？もしくは相続時課税清算制度を利用するか？など検討されてください。

錯誤での更生登記は本来あるべき姿へ登記しなおす、という事ですから、そう心配なさらなくとも大丈夫です。契約書等（重要事項、契約書、領収書、その他の署名書類）は仲介業者へ相談すれば、対応してくれるはずです。

この回答へのお礼

どちらも贈与税がかかるのは衝撃です。夫のローンを一部立て替えていただけで、あとで自分が贈与されていた分を申告するのはいけませんか？
回答ありがとうございました。

お礼日時：2012/09/28 09:19

No.3 回答者： hkinntoki7 回答日時： 2012/09/26 12:11

　個人的な意見ですけど、これってすぐに銀行に相談された方が良いでしょうね。

だって、不動産が共有名義になりローン契約者以外の人間が発生するのですから再審査ですよ。おそらく、担保提供承諾書（？）みたいな書類を出す必要があります。保証人になる必要はありません。ただし、ローンの滞納があって競売することになったら持ち分を競売にかけられても異議申し立てしません、と言うことになるはずです。

　で、贈与税云々の問題だけじゃなく、離婚したときに権利関係をはっきりさせておかないと面倒になりますよ。極端な話、ご夫婦が別居状態の時にご主人単独で不動産を売却できてしまうんですから、もちろん、ローン残高＜売却金額と言った条件付きですけど。

　質問者様が夫ｏｒ妻なのか不明ですが、どうせ名義変更されるのなら土地・建物を共有名義にしておいた方が平等だと思います。例えば土地が１千万円、建物１千万円なら、土地・建物各持ち分１／２ずつにするのです。土地は天変地異が起きない限り変動しないけど、建物は確実に価値がなくなりますからね。質問者様が妻なら黙って土地だけ名義を書き換えるのもありでしょうけど（笑）

この回答へのお礼

よくわかりました。土地の方が永遠と価値があるのですね（笑）ありがとうございました。

お礼日時：2012/09/28 09:16