ローン返済中の登記名義変更とローン借換えについて

結婚を機に彼女が返済中のマンションのローンを二人で返済するように借り換え予定をしています。
この際にマンションの登記名義も持分割合に応じて変更したいと考えています。
また、できることならローン控除も受けたいと考えています。

彼女所有のマンション：１８００～２０００万円（時価推定）
ローン残高：１３００万円

目的
１．共有名義にすること。（割合に拘りはない）
２．二人で返済することにより、返済期間を短縮し返済総額を削減する。
３．現在のローン契約ではまもなく金利が上がる為、早急に借換えをしたい。

Ｑ１．目的を実現するために今は負担付き贈与でペアローンがよいかなと考えていますが、売買や一括返済等色々方法がありどのようなやり方がありベストな方法かわからず、確信がもてません。
銀行、司法書士、税務署等相談にも行きましたが、それぞれのパートの一般的な回答しか得られず、具体的な数字を出して回答を求めても、抽象的な回答しかて頂けない状況でした。
税金面や費用面、利息削減効果などを勘案して、どのような方法が一番最適でしょうか？
Ｑ２．ローン控除を受けたい旨、税務署に相談しましたが、既に購入しているマンションには適用されないから無理だと言われました。
私の考えとしてはマンションの権利を新たに取得し、その取得の為にローンを借り入れるのだから適用されてしかるべきと考えているのですが、無理である明確な回答も得られず、納得ができませんでした。どの適用条件に反しているのでしょうか？
ローン取得控除が受けれるならば借入期間を１０年とし、無理であれば借入期間を５年等短縮する予定なので、この点を明確に知りたいです。
Ｑ３．税務所に相談したところ、時価との差額が贈与税の対象となるとのことを聞いたのですが、その時価についての正確な確認方法については明確な回答を得られませんでした。課税されないようにするには、時価をどのように設定し、どのような割合で登記すればよいのでしょうか？ 時価を１８００万とするなら私の持ち分はxxと具体的な数字で教えていただけないでしょうか？

Ｑ４．一人当たりの返済額は６５０万なので、一括返済するほうがお得？、それとも東京スター銀行にするのがよいのか？
あまり預金もなく、いつリストラされるかわかない会社員の立場なので、借金がない状態がよいのか、それとも手元にお金を残し万が一に備えるのがよいのか？色々な考え方があり迷い決めかねている状況です。アドバイスを頂けないでしょうか。

Ｑ５．私には売れば３０００万の売却損が見込まれる自宅があります。特別控除、買い換えの特例等があるようですが、それをうまく利用できないものでしょうか？。返済中のマンションの名義を変更しようとするからどこもレアケースでわからないと言われるのであれば、いっそのこと前記が適用可能であるなら今返済中のマンションは売却し、同じマンションの別室を新規に私が購入すればシンプルで総額でお得になる等はないでしょうか？

こちらの要件や目的を話せば、簡単に手続ができるものと考えていたのですが、どこへ相談してもたらい回しの状態で、もうどこへ相談していいのかもわからず途方にくれている状況です。特に自分の解釈違いで多額の税金を請求される事を恐れています。どこも事務的な回答ばかり。また身近に親身になって相談できる相手もなく困っています。どうか皆様のよいアドバイスをいただけないでしょうか。どうぞ宜しくお願い致します。

No.1 回答者： eggcurry 回答日時： 2013/01/30 16:38

まず、総論を言えばこのケースは動けば余分なお金がかかり、徳にはならないと思います。

マンションの評価は固定資産評価額の持分按分と下地の路線価評価額の合算でいいと思います。やったことがなければ税理士に依頼した方が無難でしょう。

奥様からの購入に際し、登記費用、税金、借入を行うなら借入費用等がかかります。逆に言えば、何もしなければこの分の費用が発生しないのでその分徳ということにもなります。

身内からの不動産の購入に当てる借入金は住宅所得控除の対象にはなりません。

銀行から借り入れた方が良いかどうかの問題は、あなたの資産状況、生活水準、家庭計画等に影響されますからここではわかりませんが、一般的には銀行借入がなければ利息の発生がないので徳といえるのではないでしょうか。このあたりはＦＰの管轄となります。借入の条件等は銀行とご相談下さい。

Ｑ５は税理士にご相談下さい。貴方が抱く問題は解決しますが、お金の増減だけをいえば少なくとも徳にはならないと思います。

このケースは決してレアなケースではなく、相談としてはよく聞かれますが、動けばお金が出て行くので動かないケースです。奥さんとの間で消費貸借を作って繰り上げ返済するか、銀行と借り換えの相談をして、家計費から繰り上げ返済をしていくのが地道ながら徳といえるのではないかと思います。

住宅所得控除がなくても、購入して債務の半分をあなたが持つというのは、それはそれで間違ってはいないと思いますが、お金は出て行きますよ。