中古マンション購入値引きのポイントは？

中古マンション購入を考えています。
実際部屋を見に行ったのですが引越しの準備真っ最中で、部屋中荷物の山でした。
住人がまだ住んでいるし、荷物もあってあまりしっかり部屋を見る事ができませんでした。
築8年なのですが、住人の方があまり掃除が上手くないのかあちこち気になるところがありました。
値引きを交渉する時、交渉対象になるポイントがあるか教えて下さい。

◎壁紙に汚れがある
◎畳が擦れていてきたない
◎ふすまに落書きがある
◎ミニチュアダックス犬を2匹室内で飼っている
◎キッチンの壁が汚い
◎コンロが汚い（五徳はものすごく汚かったです）
◎床の一部に目立つ傷がある（荷物が床いっぱいで見えないが他にも傷はあるかも・・・）
◎カウンターキッチンの壁全面にカントリー風に板が打ちつけられている
◎お風呂の水垢

見た限りで気づいた箇所ですが値引き交渉に使えるポイントはありますか？
あさって不動産の方と購入の打ち合わせをするのですが、できれば居住者が転居した後しっかり
部屋を見て交渉したいのですが、しっかり見るまでもないでしょうか？
それともしっかり見て値引き交渉に使えるようなポイントを見つけたほうがいいでしょうか？

No.6 ベストアンサー 回答者： bunbun8 回答日時： 2013/03/23 16:43

中古マンションなどを売買する場合は業者が売主でない場合などは、現状有姿での引渡し条件で売りに出していることがほとんどで、今回、ご質問者様の例に当てはまります。

よっぽど酷い汚れや破損などがある場合は、売主さんが先にリフォームしたりしてから売りに出す場合もありますが、内装が購入者の好みに合わず、またリフォームし直すのはもったいないので、リフォーム代金分は、売買代金の交渉対象として覚悟している売主さんも多いはずです。
ですので、値引き交渉のポイントというよりも
「購入後全面改装したいので、その費用分くらいの価格交渉をさせて頂きたい」と申し出るのは良いと思います。
ただ、交渉ごとは、口頭ではなく「不動産購入申込書」や「買付け証明書」といった書面で申し入れることが望ましいです。
書面への記入内容は、(1)購入価格（この金額にしてくれるなら買いますという意思表示）(2)手付金額（交渉条件をのんでくれたら、この額の手付金をいれます＝売買価格の１割程度）(3)売買契約締結日（交渉成立の場合は○月○日には手付けを入れて契約いたしますという意思表示）(4)その他支払い方法など（中間金を入れる場合の金額とか日付、融資利用の有無、決済日、決済金額等）

それと
＞できれば居住者が転居した後しっかり
＞部屋を見て交渉したいのですが、しっかり見るまでもないでしょうか？

これは交渉の材料にするというより、あとあとの瑕疵担保責任にかかわってくる部分もありますので、特に前回隠れていて見えなかった部分は見ておいたほうがいいです。できれば給湯器などの設備の調子もみせてもらい、不具合があれば先に修理しておいてもらうなどの確認もしておいたほうが良いです。
そのうえで、上記のように書面で購入の条件提示兼購入申込みを行なうということで良いと思います。

No.5 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2013/03/23 12:20

中古不動産では値引き交渉はあたり前です。

ただし、物件の難点を指摘することで値引きが実現できるわけではありません。

売主は、売却タイミング（＝入金タイミング）と、手取り金額の両方を天秤にかけて判断します。
つまり、「この金額に合意すれば、今契約が成立する」という期待感を持たせることが成功の秘訣です。
この時、売主は現金を手にする日付けを考えています。

冷やかしかもしれないと、少しでも思われたら絶対に値引き交渉は実現しません。

＞しっかり見るまでもないでしょうか？

買う、買わないの判断に関しては、勿論しっかり見た方が良いです。
しかし、値引きの交渉材料を探すという点からは見ても、見なくても同じということです。

値引きを引き出すための条件は、
１．購入金額が用意できている事を示す（交渉だけして金策できない人も多いので）
２．購入期日を示す。金額に合意できたら何月何日までに購入契約しますと宣言する。
３．値引きが合意できないときは、物件自体を断念するという強い決意をしめす。

私の場合ですが、下取りなしのローンなし、現金払いで、交渉に応じなけらばその時の賃貸に住み続ける決意でしたので、10％以上の値引きを要求してみました。
結果、初見から2週間で契約捺印完了。私以前から「話をしていた」見込み客を追い越して契約できました。
契約捺印後3日目だったかに引き渡し（支払い）。
1か月ほど内装工事にかかり、初見から二カ月以内には新居に引っ越しました。

No.4 回答者： xitian 回答日時： 2013/03/23 11:53

おまけ

　私自身が2月に購入した3DKマンションの場合です。このマンションは古いのですが外壁の維持管理は優秀です。

　4階の物件Aを見に行き、480万円だった。まあ私なら直ちに住めるレベル。

　同じマンションの別棟の3階Bも350万(だったかな)で売りに出ていることを聞き、見に行った。壁の腐食、風呂とトイレの設備が古い。要リフォーム。リフォーム費用を概算させると200万円だった。

　そこでBの価値はAから200万を減じた価格だから280万なら買いたいと伝えてもらいました。売り手からの返答は、300万以下ではいやだとのこと。そのころには3階であること、むしろ自由にリフォームするチャンスであることを考えて気持ちはBに傾いていたので、じゃあ300万でお願いしますとこちらに決めました。

　値引きの一例です。比較対象があれば合理的な価格を言うことが出来ます。

No.3 回答者： inon 回答日時： 2013/03/23 11:22

現状渡しでの値段なら値引きなど有りません。

リフォームを要求するなら値段が高くなります。

No.2 回答者： xitian 回答日時： 2013/03/23 11:17

　買えないマンションは、外壁のひびが補修されていない、またコーキングによる補修がむき出して厚く塗装されていないマンションです。

年月が経つと鉄骨が腐食して建替え以外に方法がなくなります。管理の良いマンションはひびが入っても補修の上塗装されるので外壁にまったく傷が見えません。船底ほど防水すれば建物は無限に使えます。内装は自分で工事して新築同様にできますが、外壁の痛みはもう建物の寿命が見えており、同じ管理では今後加速度的に悪くなります。

　修理積立金残高の増え方が不足のマンションは補修の費用が出ないだけでなく最終的に解体、立替えという時に立ち往生します。修理積立金残高の状況はプライバシーであって外部に漏らしませんが、本気で買おうという人には耳打ちしてもらえます。これまで300円だった修理積立金を崩落事故を起こして隣家を破壊したのを機会に7000円に増額したマンションを見ましたが、すでに各所で壁がはがれ始めておりこんなのは鉄骨が腐食していますから要解体、しかも修理積立金は赤字で、立ち往生確定です。こんなのはわざわざ借金を買うようなものです。8年ではこんなに顕在化していませんから兆候を読む必要があります。

　マンションは買ってしまうと隣人、階下の住人から逃げられません。防音は自分で工事しても解決できず建物の性能ですから十分確認する必要があります。防音マットなんかで解決する騒音問題はありません。

　以上はいくら値引いてもおっつかない条件です。

　壁紙、畳、ふすまなどは良い家庭では定期的に交換するのがあたりまえで、買い物のうちに入らないと思います。うちは平気で何年でも汚れたままですが。

　ガスコンロは賃貸でも付かないのが当然で買い物のうちに入らないと思います。

　風呂の水垢などはクレンザーで掃除するかしないかというレベルの問題だと思います。

　キッチンの壁、床の傷はリフォームするかどうかです。同じマンションで別の部屋が売りに出ていたら、そこと比べてこちらはいくら分のリフォームが必要だから価値はこちらがいくら安いはずだ、という話は出来ると思います。基本的に、売り手はこの部屋の状態で値段はいくらですと言っているので、新築と比べてここが悪いからいくら値引きしてくれ、という話はできませんよね。結局、総合的にいくらなか買いたい、ということではないですか。多くの比較対象を持って、相対的にその部屋の価値を決めるのが良いと重います。犬を飼ってるから100万引いてくれ、と言っても、それはもう引いてありますといわれたらそれまでの話です。

No.1 回答者： k-josui 回答日時： 2013/03/23 10:58

中古不動産物件では、まず値引きありません。

不動産業を営む友人がいます。
「その値段が出せなきゃ他所へ行ってくれ」と言います。
中古だから汚れているのは当然、それを見込んでその値段といいます。
　　　
知ったかぶりは一番嫌われます。
一番効果があるのは泣き落としだそうです。
「どうしてもこの物件が欲しい、でも少し予算が足らない何とかならないですか」と・・・
でも、せいぜい端数を切る程度のようです。