賃借権の混同と法定地上権

Question

法律資格試験学習者です。民法の『抵当権設定時は土地と建物の所有者が異なったが、後に同一となった場合における法定地上権の成否』という論点でつまずいています。

(1)Aが所有している甲土地をBが借り（賃借権は登記されている）、Bは土地上に乙建物を有していた。その後、Bは乙建物にGのために抵当権を設定し、その旨登記された。その後、BはAから甲土地を買い受けた。その後、抵当権が実行され乙建物は競落人Cの所有となった。
以上のような経緯のもとBはCに対し建物収去土地明け渡し請求訴訟を提起した。

まず、Bが抵当権を設定した時点では土地と建物の所有者がことなるのでCのために法定地上権は成立しません。しかしGの抵当権の効力はAB間の賃借権にまでおよぶため（民87条2項類推）、その後Bが甲土地を手に入れても賃借権は混同によって消滅することはありません（民法179条ただし書、同520条ただし書）から、Cは賃借権の存続をBに主張できることになり、Bの請求は結果的に認められません。

この事案の処理はよいのです。結論も妥当だと思います。しかし、次のような事案ではどのようになるのでしょうか。

(2)Aが所有している甲土地をBが借り（賃借権は登記されている）、Bは土地上に乙建物を有していた。その後、Aは甲土地上にGのために抵当権を設定し、その旨登記された。その後、BはAから抵当権負担付きの甲土地を買い受けた。その後、抵当権が実行され甲土地は競落人Cの所有となった。
以上のような経緯のもとCはBに対し建物収去土地明け渡し請求訴訟を提起した。

まず、(1)同様に抵当権を設定した時点では土地と建物の所有者がことなるので法定地上権は成立しません。賃借権については、(1)とは違って抵当権の目的とはなっていませんから、Bが土地を手に入れた時点で賃借権は混同によって消滅するように思います。そうするとCの請求が認められそうですが、これではあまりにもBが不憫です。甲土地を買い受けなければ対抗力ある賃借権によってCに対抗できたにもかかわらず、買い受けてしまったばっかりに追い出されるというのはおかしいとおもいます。
　そこでBを救済するためにどうにかできないかと思うのですが、
(1)AB間の賃借権は混同によって消滅しないと解釈する
(2)法定地上権が成立すると解釈する
(3)あきらめて競落人からの建物収去請求を認める
のうちどのように考えるのがよいでしょうか。もし判例などがあれば指摘していただけると幸いです。

稚拙な文章で申し訳ありません。
よろしくお願いします。

buttonhole · Accepted Answer

>(1)とは違って抵当権の目的とはなっていませんから、Bが土地を手に入れた時点で賃借権は混同によって消滅するように思います

民法第179条第1項但書を、本件の事例にあてはめてみましょう。

「ただし、その物（甲土地）が第三者（Ｇ）の権利の目的（抵当権の目的）であるときは、この限りではない。」
　
　なお、本来、賃借権は債権であって、民法第179条第1項本文にいう他の「物権」ではありませんから、民法第179条第1項但書は「適用」できません。しかし、対抗要件を具備した賃借権を物権（地上権）に準じて扱い、民法第179条第1項但書を準用（類推適用）することになります。

民法

（混同）
第百七十九条 　同一物について所有権及び他の物権が同一人に帰属したときは、当該他の物権は、消滅する。ただし、その物又は当該他の物権が第三者の権利の目的であるときは、この限りでない。
２ 　所有権以外の物権及びこれを目的とする他の権利が同一人に帰属したときは、当該他の権利は、消滅する。この場合においては、前項ただし書の規定を準用する。
３ 　前二項の規定は、占有権については、適用しない。

tk-kubota · Answer

(1)は、建物に対する抵当権でしよう。
そして(2)は土地に対する抵当権でしよう。
それならば(2)で抵当権設定当時では土地に対して賃借権が存在していたのだから、競売による買受人から建物の収去請求があっても収去は認められないです。
文章の中で、Bが土地を買った時点で従前の賃借権は混同するとありますが、抵当権との関係で混同による消滅はしないです。
この考えは、例えば、抵当権者が抵当不動産を取得した場合は、抵当権は消滅しますが、他に抵当権があれば自己の抵当権は消滅しないです。
実務でもありますが、自己が自己所有の不動産を競売することができます。

賃借権の混同と法定地上権

>(1)とは違って抵当権の目的とはなっていませんから、Bが土地を手に入れた時点で賃借権は混同によって消滅するように思います

(1)は、建物に対する抵当権でしよう。

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