新築一戸建ての契約条件変更について

経緯は次のようです。
１、約半年前、不動産屋と建築条件有りの土地売買契約しました。その時、本下水と契約書にかかれています。
２、三ヶ月前、建築の契約もして、現在間取りなどの打ち合わせをしているところです。
３、二週間前、突然営業の方から連絡があり、結局本下水ではなく、浄化槽になるということっです。

聞きたいのは、
１、これは契約違反に当たりますか。もし契約解除を求める場合、相手に契約通りの弁償をしてもらえますか。
２、契約続行の場合、今後のメンテナンスの手間や本下水接続時の出費などを考えて、ある程度の弁償を求めたいですが、可能でしょうか。もし可能なら、いくらぐらいは妥当ですか。

ご存知の方がいらっしゃいましたら、ぜひ教えて下さい。

宜しくお願いいたします。

No.4 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/10/05 13:27

不動産業者です。

重要事項で自ら売主の物件を本下水として整備し引き渡すという記載をした以上、契約上はその工事を完了させ引き渡さなければなりません。
お書きの状況から、おそらく工事は技術的や許認可の問題ではなく（不可能なわけではなく）費用が想定した金額よりかかり過ぎることが、それを行わない原因だと思いますが、それを理由には出来ません。例えば、本館工事は局負担での工事を想定していたが、局と協議したら、そこに接する各宅地を同時に施工しないかぎり自己負担などという条件がつき、費用負担が大きすぎ収支が合わないなど。

1、引渡しの整備状況を満たしていないのですから、本下水か？浄化槽か？は物件選択の大きな要因でそれが不可能である理由に業者の過失や責任がある場合は、それを理由として契約の解除を求めることは可能でしょう。この場合建築請負契約も締結済みなら、手付け解除は出来ませんから、契約書に定めた違約金を以って違約解除になります。
売買契約以前に、下水道局へしっかり確認、協議していれば、こうはならなかったのですから、調査不足という過失があるのです。あくまでこの下水道の整備は土地の売買契約の問題です。
しかしこれは（もちろん業者が悪いのですが）すんなり「はいそうですか」とはならないでしょうから、弁護士等介入させて法的な処理で請求するという流れにならざるを得ないかと思います。

2、実質、これが解決策としては妥当でしょうね。
下水整備時には、各お宅である程度の負担が生じます。これは局などで確認してください。市町村へ支払う整備費用です。これに再接続の費用、浄化槽の撤去、埋め戻し、修復費用、が本下水整備にかかる総額です。すべて屋外の工事のみです。
これに、当初の説明と違う部分の損害賠償の類の金銭を請求するということになりますが、これは売主次第ですから、何ともお答えしかねますね。
＞二週間前、突然営業の方から連絡があり、結局本下水ではなく、浄化槽になるということっです。
これは、電話で・・・でしょうかね？このような重大なことを電話で済ませてしまうという会社なら、強硬な姿勢で対応しなければ応じることは期待できないでしょう。

既に工事があらかた進んでいるなら良いのですが、今大きな賠償金等請求しても、建物の見えない部分の材料や工事で調整させる懸念もありますから、物件の立地や建物自体が気に入っているならば、妥協も必要かと思います。総額がわかりませんが、小規模不動産業者の売りたてなどの場合は、販売総額に対する利益率は15％程度だと思います。そこから吐き出させることになりますから、まあ可能だとして3％～5％程度が何とか相手方も揉めずに応じる上限かと思います。総額が3000万なら90万～150万以内（すべての負担が）ってことです。（あくまで私の感覚ですからあてになりませんが）

まずは、どうして下水道の整備が出来ないのか？ハッキリとした説明をしてもらい、可能なのに費用等の問題で出来ない場合などは（それも局で確認するのが望ましい）、約束した条件と違うのですから、まずは、先方としてどう対処するのか？提示させましょう。
それが提示されてから、質問者側の条件提示をして交渉してください。
細かな金額計算は、あくまで下水整備時の負担額だけにして、その他は幾ら受領できれば質問者さんが納得できるのか？は腹の中で決めておきましょう。

No.3 回答者： kanntona 回答日時： 2013/10/04 12:22

まずは話し合いかと思います。

浄化槽つけるとなるとその分の費用他点検…まぁ文章見る限り、色々おわかりになってますね!!

ここまで進めて来て、また「０から」では、かなりタフな話になりますよね。

なので、値引き交渉と今後この様な事の無いように念押しして解決の方が良いです。間違いをした事は事実なので当然、これを盾に取れます。

相談しても納得いかない内容であれば解除したほうが良いです。買い主有利な契約解除で事が進むはずです。(契約条件によりけりです)

あんまり揉めてしまうとせっかくの楽しいマイホーム計画が、つまらないものになってしまうので、早めに判断する事をお勧めします。

値引きとなると基準が無いですが、土地・建物と併せて浄化槽分位の金額は請求しても良いかもしれません。(浄化槽は補助金があるかもしれませんが貰える分は除いて(笑))。後工事の下水工事の約束は難しそうなので(会社倒産等々)お勧めしません。
先に引いてもらいましょう!!

楽しく幸せなマイホーム生活が出来る様、願っております。

この回答へのお礼

ご回答をいただき、ありがとうございました。
仰った通りです。ここまで来たら、簡単にやめたくないですので、すごく悩んでいます。

お礼日時：2013/10/04 13:05

No.2 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2013/10/04 09:20

２.の項目で請負金額を記入した契約書を締結したにも関わらず間取りを打ち合わせていることを不審に思います。

間取り変更等があれば請負金額にも影響するはずです。本来下水管があるかどうかは事前に判っているはずにも関わらず、本下水と説明、契約書の記載は不動産会社のミスです。この場合、契約解除を求めることは可能と判断します。まだ、材料の発注もしていないため、不動産会社のロスはないはずです。もし、続行するのであれば、とりあえず無償で浄化槽わ設置し、下水管が引かれたときに本下水とすることになれば、浄化槽の解体費用と本下水設置費用を値引きを求めるよう交渉する必要があります。本下水の工事費は地域によって差がありますが、私の方では４０万円程度かかりました。参考にしてください。

この回答へのお礼

ご回答をいただき、ありがとうございました。

お礼日時：2013/10/04 13:03

No.1 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/04 08:15

本下水と合併浄化槽では不動産価値がまったく異なるので止めたほうが良いと思います。

質問に契約続行の場合と書かれているのは、気持ちが新築にもはや傾いてしまっているのですね。それでも、止めたほうがよい。

契約条件と異なるので契約解除は当然できる。もし、本下水にできなかったら不動産屋が違約金を支払わねばならないような契約書を不動産屋が作っていたら、その不動産屋がバカだから違約金を取ってやれば良い。おそらく、そのようになっていないのではないか。本下水にできなかった理由を聞いて見る事です。不動産屋は確信犯だと推測します。

この回答へのお礼

早速のご回答をいただき、ありがとうございました。
再三土地売買契約書を確認しまして、確かに公共下水と書かれています。最初は営業マンは会社がかねを出して、下水を整備すると言ってましたが、結局市の基準をクリアできないので、あきらめたそうです。

お礼日時：2013/10/04 13:02