マンション購入

購入するときに考える人は少ないでしょうが、マンションの最後はどうなるのでしょうか？老朽化したマンションだと、売ることも困難、他人移ることもできず、再度のローンも付かず、結局建て替え決議もされず、というパターンではないでしょうか？多数世帯型で、聞いたことのないディベロッパーの物件だと顕著だと思うのですが？マンションを購入された方で、この辺りの考え方が整理できている方は、どう考えられているのか教えてください。私の考え方は、短期保有ならマンション購入が妥当だと思っています。

No.7 回答者： exhivisionist2 回答日時： 2014/04/06 13:29

分譲マンションは、１０年以降賃貸に出される部屋数が増えていきます。

賃貸に出さない場合でもだいたい新築から２０年以内に転売する人がほとんどだと思います。
日本のマンションで４０年以上経過しているものは少ないですが、その時代は民間の
マンションデベロッパーが育っていなくて、公団の分譲マンションあたりが主体だった
のではないでしょうか。
ことに１９８１年の新耐震基準以前のマンションは、いずれはデベロッパーに安く買い取られ
壊されて建て替えられる運命だと思います。
古いマンションがどうなるかというのは、ひとえに立地によります。郊外の団地の
ようなものは、まさに価値がなくなりスラム化しつつありますし
都心の「同潤会アパート」のようなものは建て替えられて高層マンションなどになりました。
地権者は広い高層マンションの一室に「等価交換」で住んでいたりします。

No.6 回答者： kankanka8322 回答日時： 2013/12/28 15:34

予算が許すなら戸建てが良いです。

自由度が違います。マンションは修繕費の積立をしても、配管を直したり外壁を塗り直したり程度で、リフォームするには別に莫大なお金がかかります。

No.5 回答者： inon 回答日時： 2013/12/26 10:38

勿論最後の最後は建て替えになります。

短期保有では一戸建ても共同住宅でも条件は同じです。

相続でマンションに住む場合は管理費修繕積立金のみで住めますね。中古物件を購入する場合は安く買えるので大規模修繕さえしっかりしていれば、もし建て替え時期に近くても一戸建てを購入するよりずっと安価に住宅が手に入りますし、ローンも組めます。

100年は無理でも８０年ぐらいはマンションは使えると思います。と言うことは２世代が住めると考えるとマンションも悪くない。買い時さえ間違わないことと、建物の劣化状況を把握さえしていればね。

No.4 回答者： u-jk49 回答日時： 2013/12/24 14:15

余分に土地がある団地型の物件のみが建替え可能。

それ以外は、まず、建替えはできない。最後は、基本的には地代の山分け。いずれにしても、建替え不可能ならば、メンテナンスをしっかりやって、百年は持たせましょうというのが最近のマンション管理の思想哲学。管理会社丸投げの管理ではなく、設計管理方式での大規模修繕であれば、百年持つというのが専門家の見解。

短期保有ではなく、それまでのマンションを賃貸に出しては、新築マンションを購入して、そこに引っ越すというのがバブル期の手法。今でも、そういう手法が可能な人たちはいる。

No.3 回答者： merciusako 回答日時： 2013/12/24 12:43

分譲マンションの寿命は50年から60年と言われています。

ここで言う「寿命」とは、「修繕にかかるお金よりもそのマンションの価値が低い状態になる」ということです。

分譲マンションには必ず管理組合があります。
区分所有者の全員で管理組合を組織します。

最終的には、マンションの寿命の時期に所有している区分所有者がどのように判断するかです。

「管理組合」を「管理組合法人」とすれば、不動産を所有できますから、売却したいという区分所有者の住戸を管理組合法人として購入することが可能です。

つまり、マンションの建物がどのような状態になったとしても、管理組合は存続しますから、修繕をするかしないかは管理組合の総会で決定されます。

区分所有者全員が、修繕するかどうかをどのように判断するかです。
修繕の内容によりますが、通常は過半数で修繕の可否が決定されます。
それがそのマンションの総意ということですね。

修繕しないという状態が続けば、建物が朽ちるのを待つだけなのですが、「修繕をして欲しい」と考えていた人達は、修繕をする予定で修繕積立金を納めていたわけですから、修繕をしないというのであれば、これを納めないという人も増えてきます。
長期滞納者が増えるということで、ますます老朽化は進みます。
当然未収金の回収はするのでしょうが、最終的には競売ということになるでしょう。

ただし、落札されるかどうかは分かりません。
次の所有者が決まらないというのでは困りますから、結局、管理組合を法人化して、管理組合法人として所有する、ということになると思います。

「修繕をしたい、建て替えたい」という考えの区分所有者が多ければ、最終的には建替委員会を発足させて建て替えに向かうでしょうが、「そのままで良い」と考える人達が多ければどうしようもないのです。

40代で新築マンションを購入したとすると、マンションの寿命の時期は90から100歳代ということになります。
ほぼ大部分の方はこの世にいません。
つまり、新築から50年60年の間には多くの相続が発生するということです。
さて、相続をした人が新しい区分所有者になりますが、老朽化したマンションに資産価値はありません。
普通に考えれば、そこに住む気はありませんから、建て替えの方向に進むことになりますね。
それがどの時点かは分かりませんが。

また、その地域の建築上の高さ制限がなくなるということになれば、現状よりも高いマンションの建築が可能となりますから、業者の方から良い条件での建て替えの話が管理組合に提示されるかもしれません。

「短期保有」の期間がどの程度なのかは分かりませんが、仮に30代で新築マンションを購入したとしても、ほぼ自分が生きている間はそこに住み続けることは可能ということですね。

これが中古マンションであれば事情は変わります。
30代で築20年のマンションを購入すると、定年過ぎあたりで寿命の時期を迎えることになります。
そうなると、そのマンションの管理組合の総意によっては、引っ越さざるを得ないという状況にもなります。

仮に、住戸規模は同じだとして、50年間の賃貸での支払総額と、新築分譲マンション購入費用およびその後の固定資産税、管理費・修繕積立金の総額との比較になると思うのですが、気に入った立地条件で、資金的に問題はないというのであれば、永住としての新築マンション購入の方が妥当だとは思いますね。
ローンさえ完済してしまえば、その後は家賃負担の方が大きいでしょうから。

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2013/12/24 10:46

No.1です。

新築マンションでしたね。早とちりしました。良く質問を読まずに申し訳ありません。
新築マンションで短期保有はもったいないですよ。30年は安心して使えます。資産価値の下落は仕方がありませんが、都内ではあまり下落しません。
私は新築マンションを買わない主義です。中古マンションを買う時に何時も思うのですが、売却額はローン残高よりも低いのです。売主は結局のところ返済額で賃貸に住んでいたのだなあと哀れに思うからです。自分を逆の立場には置けません。

No.1 回答者： titelist1 回答日時： 2013/12/24 10:31

最後はみんな逃げ出すのです。

婆抜きのようなものです。アメリカではスラム化しています。
中古マンションの価値は賃貸で家賃を払う総額とマンション購入費に管理費等経費との総額を天秤に掛けて決まると思っています。ある程度住むことができて、元を取ったらその先は野となれ山となれです。買う時は短期保有にしようと思って買うのてですが、元が取れていないと安くては売れず保有してしまうのです。
中古マンションを賃貸用に複数保有しているのでが、自分がそこに住んでいないと気が楽です。表面利回りは15%ほどあるので、すぐに元が取れます。自分が住むのなら、マンションの最後が気になる物件は安くでも買わないことです。