ローンを払いながら家賃収入も入る　おいしい話

Question

とあるマンションの広告をもらったのですが
１階部分に自分たちが住み、そのマンションオーナーをし、
２階から最上階（４階）までは、他の人が住み、その人たちの支払いで、
自分たちに家賃収入が入るから、
自分たちも安い額で家を買えるし、家賃収入が入るからお金にも困らない。。。
と言う内容なのですが、そんなおいしい話あり得ますか？

２階から４階までは８世帯です。

AR159 · Accepted Answer

入居率と金利次第です。損益分岐点を下回る入居率となるリスク要因を考慮する必要があります。
入居率が低下する要因としては、建物の老朽化や近隣物件との競合、後から付近への嫌悪施設の建設などが考えられます。

また金利が上昇すると借入金の返済に大きな影響が出ます。
金利以外にも、固定資産税や管理費用のような「固定費」をどう吸収していくかも大切です。

qwe2010 · Answer

そんなおいしい話は、今も昔もありました。
計算の通りに収入があれば、生計は成り立ちますが、これからは人口が減ってきます、古い建物には住みたくないでしょうから、ローンを払い終わるまで、入居人で部屋が埋まっているはずがありません。

入居率が悪くなった時点で、経営は破綻します。

バブルの時代に多くの人が、マンションを建て破綻しました。
テレビでも、この事について何度か報道しています。

お金がもうかるのは、建物を建てるところと、貴方においしい話を提案している不動産屋だけです。

貴方はローンが払えなくなって、土地とマンションを銀行にとられ残るのは借金だけです。
被害者は貴方だけではありません、お金を借りるために頼んだ保証人も悲惨なめに合います。

８世帯の賃貸、私も土地を持っていますので、営業の方がいらっしゃいまして、お話を聞きました。
家賃から、借金、金利、固定資産税、健康保険税、所得税を払うとほとんど残りません。
又１０年ごとに外装の塗り替え、その他のメンテナンスをしなければならないので、・・・

6xb · Answer

仮に８世帯の一軒でも　失火で火事になれば　入居者は出て行きますよ　失火の本人は弁償の義務も無く
これも　トンガラします
残るのは煤で真っ黒になったビルのみ　そんな事態も考慮しないとだめですよ

86tarou · Answer

自分たちも安い額で家を買えるし＞
必要のない部屋のマンション部分も買うので安く買えることはないかと。家賃収入で賄えても大きくプラスになることも考え難いです。それが中古物件だとして（質問文からは判断出来ませんが…）、そもそも儲かるようなものなら一般の人に回ってくることはないでしょう。

家賃収入が入るからお金にも困らない＞
空き室も出るかもしれませんし、収入が確実にある保証なんてありません。固定資産税も自分が住む以上に掛かりますし、ローンを組むなら一般の住宅ローンより金利は高いです。定期的な補修は必要ですし、設備のメインテナンス費用もばかになりません。家賃収入で儲かっても、マンションにも寿命があるのでそれを切り売りしているだけなのかもしれません。

土地を持っていて現金でマンションを建てられるなら検討の余地はありますが、そうでないならリスクは相当高いです。誰でも出来るならみんなやっているでしょう。要は、リスクを購入者に負わせ、業者は殆どリスクなく儲けるというだけの話です。

titelist1 · Answer

大都会の駅近に広い土地があり、このままでは相続税で相続人が土地を売ることになる地主がやっていることです。おいしい話と言うよりも、土地を失いたくないと言う切実な行為なのです。都心の地主に多く見られる行為です。
借金をしてマンションを建てることで、相続額の減税となり土地を手放さなくてよくなるのです。借金は店子の家賃で返済するのです。駅近なら入居率が高く破綻することはまずありません。
この方法の要点は相続税がらみの減税対策で最初にうま味があるためで、単なる資産運用ではうま味がありません。マンション建物資産の減額部分が大きいからです。

Mokuzo100nenn · Answer

＞ローンを払いながら家賃収入も入る　おいしい話。そんなおいしい話あり得ますか？

ローンは必ず払い続けないとなりません。さもないと担保の不動産を没収・売却されてしまいます。

一方の家賃収入の方は、店子がいなければ入りません。

結局、土地の持ち主が100％のリスクをとって、金融と建設はリスク・ゼロで利益を上げるというスキームなのです。

in_go-ing · Answer

以前、義父のところに銀行さんと建設業者が同じような話を持ってきました。一方は融資の話、もう一方は建設、これがセット。精査するように義父から言われて会計士の友人に『提案書』なるものを見てもらいました。結論は「お義父さんは減価償却や諸経費まで食潰す。孫の代には『ボロマンションだけあって壊す金もない』って状態になりかねないぞ。」って。それをそのまま義父に伝えました。義父も「儂は○○ちゃん（孫）に墓を蹴飛ばされたくない。」って。美味しいのは銀行さんと建設業者だけでした。

lv4u · Answer

マンションを建てる業者は、どうなっても確実に利益になります。

でも、家賃収入を得る人は、空き家が出れば、その期間は家賃収入が無くなります。
また、建物や部屋が古くさくなれば、家賃を下げないと入居者がいなくなります。
そして、当然のことですが、修理とかリホームなどのメンテナンス費用が発生します。

自分の土地にマンションを立てて経営を始めたが、計画が破綻して、借金返済ができなくなり、土地とマンションを全て失ったという話もあります。

まあ、うまい話は無いと思ったほうがいいですね。

papapa0427 · Answer

場所によるでしょう。
No.1さんもお書きになられているように、家賃収入って一定ではありませんよ。常に借り手がいるような状態で無いと危ないかもしれません。家賃収入でローンを払いますので家賃収入を収入の当てにしていると部屋の借手が少ない場合は持ち出しになります。

収支をどの点で合わせているかが問題になります。修理費用（いわゆる共益費）の積み立ても必要ですし、いまどきのマンションなんて４０年くらいで寿命がきますよ。

その後の事も考えてくださいね。

bin-chan · Answer

「借り手が常にある」で収支考えてるなら、あぶないかも。
古くなったりしたり、「何かあって」借り手が付かないことになると
破綻するリスクがあるでしょう

ローンを払いながら家賃収入も入る おいしい話

入居率と金利次第です。

そんなおいしい話は、今も昔もありました。

仮に８世帯の一軒でも 失火で火事になれば 入居者は出て行きますよ 失火の本人は弁償の義務も無く

自分たちも安い額で家を買えるし＞

大都会の駅近に広い土地があり、このままでは相続税で相続人が土地を売ることになる地主がやっていることです。

＞ローンを払いながら家賃収入も入る おいしい話。

以前、義父のところに銀行さんと建設業者が同じような話を持ってきました。

マンションを建てる業者は、どうなっても確実に利益になります。

場所によるでしょう。

「借り手が常にある」で収支考えてるなら、あぶないかも。

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仮に８世帯の一軒でも　失火で火事になれば　入居者は出て行きますよ　失火の本人は弁償の義務も無く

＞ローンを払いながら家賃収入も入る　おいしい話。

　以前、義父のところに銀行さんと建設業者が同じような話を持ってきました。