登記申請時の法務局での手続き（識別情報など）

建売住宅を購入し、登記の実施方法を調べているのですが、何点が疑問があり、お分かりの方教えて頂ければと思います。登記は司法書士に委任する予定ですが、折角なのでどんな流れか勉強しています。(1)不動産会社と引渡し後に法務局で登記申請が必要となりますが、(2)建物保存登記、土地移転登記、(3)抵当権設定登記が必要になると思います。ここで、１点目の不明点は抵当権設定登記の際に必要な登記識別情報は、(1)、(2)の申請をして初めて自分のものが付与されるものと思いますが、当日申請したときに直ぐに交付してもらえるものでしょうか？それとも考え方が違うのでしょうか？次の質問は土地については、不動産会社が現在所有しており、抵当権が設定されており、これを抹消するのは、通常は事前に実施するものでしょうか？それとも当日実施するものでしょうか？また、抵当権抹消の処理は不動産会社が実施する義務があると認識しており、通常は不動産会社が司法書士に委任するものなのでしょうか？最後に抵当権を設定する場合の考え方ですが、仮に３０００万円のローンをする場合には、土地の固定資産課税評価額が２９００万とした場合、建物は抵当権設定されるものでしょうか？固定資産課税評価額は通常評価額の７割と聞いており、
評価額では３０００万を超えるので、これだけで抵当権の設定が可能なのかなと思ってます。


　以上、お分かりの方教えて頂ければと思います。

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2014/04/20 12:42

あくまで申請はすべての登記を同時に申請し受理されますが、実際に書類を精査して登記するのは

建物保存登記→抵当権解除→土地所有権移転→土地建物抵当権設定 という順番で一つ一つの登記が処理されます。
また、申請後着手後は、すべての登記が完了するまで、本件中となり、登記事項証明書などは取得出来ません。
管轄法務局により、完了する必要日時は異なりますが、完了すれば識別情報通知と登記完了証が交付されます。
売主の担保権抹消は、買い主の残金から支払いますので当日同時抹消です。
決済時に、担当する司法書士から当日申請する登記について説明がありますから、良く聞いて理解して下さい。
実務知識の無い一般の方が事前に理解しようとしても、なかなか解りにくいですから、登記に関しては司法書士を信頼して任せるしかありません。
決済当日は、まず司法書士が移転や抹消、設定などすべての登記申請に必要な書類や署名押印など、チェックし、確認後に融資金の実行や支払いとなりますから、支払ったは良いが、登記申請出来ないなどということには、なりません。
抹消も、質問者さんが支払う残金を現金で引き出し、売主は振り込みで、貸付先に振り込んだり、自己の口座に振り込んだりしますので、細かい現金は動きますが、伝票だけでのやりとりになります。

この回答へのお礼

早速回答ありがとうございます。全体的にわかりました。丁寧に教えてくれてありがとうございます。

お礼日時：2014/04/20 13:46

No.2 回答者： lock_on 回答日時： 2014/04/20 12:14

登記識別情報は決済時には売主の情報が入っており、決済して数日して買主の情報が入ったものが交付されます。

しかしそのことと不動産に抵当権を付けることは全く別の概念です。仮に抵当権を付けなくても決済には（売主の）登記識別情報は必要です。

売主も金融機関も司法書士もプロですので買主としては以上についてあまり深く考えなくてもいいと思います。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。一連の資料ほチェックはプロに任せればいいですね。

お礼日時：2014/04/20 13:45

No.1 回答者： lock_on 回答日時： 2014/04/20 09:23

１．建売住宅ですので建物の表示の登記は売主があらかじめ行うのが通常と思います。

表示の登記は土地家屋調査士が行い、司法書士はやりません。

２．売主側についている抵当権は決済の時に同時に売主負担で抹消します。そのため決済時に売主側の金融機関が同席することが多いです。今回は買主もローンがあるようですから双方の金融機関が同席するでしょう。

３．担保価値の評価は土地や建物場合は実際の相場よりも減額します。また今回の購入は土地と建物の２つですので、両方に抵当権を付けます。仮に土地を現金で買い、建物を借り入れで建て、かつ建物の担保価値が借り切れ金額を上回っても土地と建物の両方に抵当権を付けます。

この回答へのお礼

早速回答ありがとうございましす。

１．建物表題登記については、不動産会社が登録するための費用をかけたくないことから、そこから買主の
　　自分がやって欲しいと言われ、結果的にそういうものだと思っています。不動産会社は建築後３か月以内
　　であれば表題登記はしなくていいとのことでした。なので、不動産会社は登記をしないとのことです。

２．本件ありがとうございます。わかりました。

３．本件についてもわかりました。ありがとうございます。

　なお、１点わかれば教えて欲しいのですが、抵当権設定のとき必要な書類として登記識別情報が必要ですが、今回土地の移転登記と同時にするので、登記するタイミングでは登記識別情報では不動産会社の所有と
なっていますが、この場合は抵当権設定申請書に添付する登記識別情報は、土地移転登記時に即日、変更となった登記識別情報を入手出来て、これを添付することになるのでしょうか？それとも違うのでしょうか？

お礼日時：2014/04/20 10:23