抵当権の付いている土地の決済

分譲土地を購入予定です。
現在所有者は売主の不動産屋で、銀行の抵当権が設定されており、
代金決済で所有権移転と抵当権抹消をするそうです。
なお契約書には「所有権移転の時期までに売主の責任で抵当権を抹消する」旨記載するそうです。

質問
1.もし買主がローンにて決済する場合、借入れ銀行は第一位の抵当権
　を設定しないと融資実行されないと思います。だとすれば、
　まだ前の抵当権が消えていない状態で融資実行はしてもらえないと
　思うのです。そうすると代金決済と同時に前の抵当権抹消という
　事はありえな
　いと思うのですが、そのような場合に限っては柔軟的に融資実行を
　してくれるのでしょうか。

2.借入れをせずに、手持ち金で決済する場合は、決済当日の注意点は
　ありますか。所有権の移転登記はOKだが、前の抵当権が残った
　ままという事だと、しゃれにならないのですが、そんな事は
　通常ありえない話ですか。

No.3 ベストアンサー 回答者： Heartblue 回答日時： 2008/10/27 16:10

1.

＞買主がローンにて決済する場合、借入れ銀行は第一位の抵当権を設定しないと融資実行されないと思います

その通りです。順位一位の抵当権を設定出来る環境が整わないと融資実行されません。
その為には、決済会場に既存担保権者の担当者が抹消登記書類を準備、売主から買主への所有権移転登記書類を準備、融資実行金融機関の担保権設定登記書類を準備します。これらの全てを司法書士が確認した段階で融資を実行します。（司法書士の書類確認完了を持って、便宜上、登記申請可能と判断します）

2.
上記1の内容と重複しますが、もし担保権抹消登記に必要な書類に不備があれば決済しませんので、シャレにならない事になる前に止めることが可能です。

この回答へのお礼

大変よくわかりました。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2008/10/27 19:29

No.4 回答者： shin0107 回答日時： 2008/10/27 17:46

不動産業者です。

売主が不動産業者の場合、抵当権抹消同時決済は珍しいことではなく、このケースがほとんどです。売主業者と銀行とで、既に抹消の手続きをしていると思います。また、司法書士は必ず立ち会わないと、融資実行が出来ません。当日の書類の確認は司法書士がして銀行側に融資ＯＫを出します。

心配は要りません。安心してください。

この回答へのお礼

わかりました。
どうもありがとうございます。

お礼日時：2008/10/27 19:28

No.2 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/10/27 15:12

＞「所有権移転の時期までに売主の責任で抵当権を抹消する」旨記載するそうです。

こう書かれているのですから１．の心配は無用では？

＞

通常はハッキリ売買契約が完了していれば前の所有者の銀行は「つなぎ融資」などで対応してくれるでしょう

２．通常そうはなりません

わたしも１０／３１マンション１棟の決済日．．．

・売り主担保設定有り
・決済はワタシの借入銀行の応接室
・同席予定は「売り主の仲介業者」「私」「私の依頼した仲介業者」「私の依頼した司法書士」「銀行の担当者」
・抵当権抹消の書類を受け取ります
・わたしの依頼した司法書士が同席、書類を確認後決済します

決済時に貴方が登記などを依頼する司法書士を同席させれば完璧でしょう

この回答へのお礼

ありがとうございます。
「所有権移転の時期までに」とは同時決済も含むと解釈するそうなんですよね。僕も決済日までに抹消しているものだと思っていました。

決済日は司法書士が同席するのですが、分譲地のため相手方不動産屋指定の方らしいのです。司法書士さんもピンからキリで単なる手続き屋さん程度だと思うと・・・・と心配してしまいます。

お礼日時：2008/10/27 15:28

No.1 回答者： henrijayer 回答日時： 2008/10/27 14:55

同時抹消がこの世界の常識です。

そのために、司法書士が立会います。
また、銀行は融資する場合でも、抵当権を抹消する
場合でも銀行間で期日を調整して同時抹消の手順を
すすめます。
類似質問は数限りなくでていますのでご参照ください。
「抵当権抹消」「同時抹消」で検索できます。

この回答へのお礼

同時抹消　で閲覧できました。
ありがとうございます

お礼日時：2008/10/27 15:50