＜相続＞こういう場合はどう解決するんですか？

Question

父親が死に（母親はすでに他界）、子供３人で均等に３つの土地（A地、B地、C地）を相続するとします。

A地もB地もC地も全く同じ価値の土地だとして・・・・

●３人ともが諸事情（便利がいいとか、近いとか、すでにそこに住んでいるとか）でA地を望んだ場合、法律ではどう分けろと規定されてるのでしょうか。

●B地の土地所有は死んだ親で、その上の家は自分所有で住んでいた場合、A地をどんなに望んでも法律では自動的にB地を相続になるのでしょうか？

noname#11476 · Answer

>A地の建物とA地はセットじゃないと思うんです。
別々でもかまいませんが、

>A地の土地はいらないから建物だけ相続したいと言われかねませんよね。
この場合はＡ地の所有者には地代を支払う必要があります。借地契約時には借地権としてかなり金額を支払う必要がありますし。
つまり収入面では共同所有と変わりありませんし、むしろやっぱり地主の方が収入は多いかもしれませんね。

53r · Answer

遺産分割協議は、合意されればどのような内容でも成立しますので、土地と建物を別の相続人が取得することも可能です。

　しかし、そのような分割協議は避けるべきです。

　まず、地代を決めることでもめるでしょうし、売却することも困難になりますし、立替をするときにももめます。そのような将来にトラブルの種を残すような分割協議はするべきではありません。

　同様に、B地についても、土地の名義人と建物の名義人が別々になるような分割は避けるべきです。

53r · Answer

Ａ土地上の建物も祖父名義の遺産だったのですね。
　すでに回答されています様に、この建物は減価償却期間が終わっていても、月３０万円の収益を産みますので十分価値がある遺産ということになります。
　どうりで、皆が欲しがるわけです。

　A土地の評価は当然建物を含めた評価ということになりますので、A（土地・建物）、B土地、C土地の評価が異なってくるはずです。遺産分割協議の前提として各相続財産の時価評価を算出されるべきです。

　評価の方法としては、不動産鑑定士に鑑定してもらうという方法がありますが、費用が結構掛ります。一番手軽なのは、近隣の不動産屋さんに見積もってもらうことです。できれば、数件で見積もってもらった方がよりいいでしょう。

　A土地建物については収益物件としての評価になるでしょうが、築年数が古いですので立替時の立退き料とか難しい要素がありそうです。Ｂ土地については叔母さん所有建物をどう評価するかが難しそうです。ですので、ここで、こういう評価になるとは申し上げられません。
　プロに評価してもらいましょう。

　そのうえで、差額を金銭等で調整することになります。おそらく、Aの評価が高くなるでしょうからAを相続された相続人が他の相続人に差額分を賠償するということになります。

　評価が出て、差額負担分が明確になれば、それでも、Aが欲しいか、又意向が代わってくる可能性もあります。

　それでも、協議がまとまらない場合は先に回答しましたように、調停、審判、裁判等の手続になります。

tk-kubota · Answer

＞これ（共有所有）に不服がある人が１人でもいたら協議書は書けないと思うのですが、その場合は、共同所有でも無いという事でしょうか？

法律で３分の１なのに、それを２分の１だと云う者がいたとして、その他の者が合意すれば、めでたく合意に達するわけです。
法律で３分の１なのに、それを２分の１だと云う者がいたとして、その他の者が合意しなければ裁判所で３分の１と決めてくれます。

＞貰えるのは３分の１だから、私、もう３分の１にあたるA地全部に登記しちゃった。

と云う登記ができないことになっています。
登記ができるのはＡ地、Ｂ地、Ｃ地それぞれの持分が３分の１と云う登記なら３人のうち誰でもできます。
価格が同じであっても筆が違うと１個の土地を単独登記できません。

＞だからあとのB地とC地を２人で分けてね♪」
とは出来ないという事ですか？

そうです。できません。

noname#11476 · Answer

補足します。

先の回答だと現金を一番持っている人が勝つとなると面白くないでしょうから、次のようにします。

Ａ地を選んだ人は現金がない場合は他の二人から借りたという形をとります。
そして他の二人との間で金銭貸借証書を作成し（公正証書にする）、抵当権を設定します。
そして約束通り返済します。返済原資はその家賃収入があるのだから出来るでしょう。

ただＡ地を選んだ人はリスクを背負います。いつまでその家賃収入が確保できるかという。
返せなくなると他の人は抵当権を行使できます。

大まかなアイディアは上記の通りですが、実行に移す場合は事前に弁護士に相談して下さい。
抵当権関係で順位の問題などがありちょっと面倒になると思いますので。

noname#11476 · Answer

>それが分からないと将来の収益の見込みようが無いと思うのですが・・・・
実に簡単です。
各自が、自分がそのＡ地を入手出来なかった場合に、いくら欲しいのかで決めればよいのです。
で各自が出した金額で一番高い金額にすれば良いのです。

その金額を支払う条件でＡ地を希望する人が入れば、その人の物にすればよいし、いなければ金額が高すぎるので３人で一番高く出せる人に決めればよいのです。

要するに競売です。

これを需要と供給の法則といいます。

53r · Answer

こんにちわ。

　前提を整理します。祖父の遺産はＡ土地Ｂ土地Ｃ土地ですね。そして、Ｂ土地には叔母所有の建物が建っており、Ａ土地には質問者のお父さん所有の建物が建っているということですね。そして更地の評価としては均等ということでよろしいのですね。

　現在の状態は、Ａ土地Ｂ土地Ｃ土地をそれぞれ３人の相続人が法定の相続分各３分の１で共有しているという状態です。

　ですから、質問者の心配されるように、相続人の誰かが勝手にＡ土地を単独所有とする登記をすることは不可能です。

　ですが、この遺産共有状態を相続人のうちの誰でもが登記することはできます。共有物の保存行為として１人から戸籍謄本だけを添付してすることができるのです。しかし、この登記をしても各土地について、相続人各３分の１の共有名義の登記がされるだけですので、登記することに何のメリットもありません。登記をして３分の１の共有持分だけを売却することも法的には可能ですが、赤の他人と共有することになるような土地を買う者は普通はいません。
　

　なお、相続人の内の一人に債権者がいても、債権者が差押できるのは各土地の３分の１ですので、競売しても買い受け人が現れないのが普通です。（１００％無いとはいいきれませんが）
　以前、依頼を受けて差し押さえたときは、他の相続人が債務を弁済し、差押を取り下げたことがあります。

　このようなことや、また、次の相続が発生したりすると、相続人が増え分割の協議がますます困難になるので、やはり、遺産分割協議を今の段階でするべきといえます。

　さて、遺産分割協議ですが、常識的に考えて、Ａ地にはお父さん所有の建物があるわけですので、A地はお父さんが取得し、同様にB地は建物を所有している伯母さんが取得し、残ったC地はもう一人の伯母さんが取得するというのが順当なところです。

　その場合、各土地についての評価の差は、金銭で賠償するということになります。固定資産の評価が同じでも時価が同じとは限らないからです。

　また、Ａ土地上の建物はあくまでお父さんの所有物ですので、仮に、Ａ土地を他の相続人が相続したとしても、家賃３０万円を受け取るのはお父さんであって、土地を取得した相続人が受け取るというものではありません。土地を取得した相続人が受け取れるのは、お父さんとの協議で定めた地代です。ここのところを誤解されてはいませんでしょうか？

　上記を踏まえて相続人間で良く話し合ってくださいね。お母さんは苦労して祖父母の面倒を看られたのですね。でも、えてして、他に嫁いだ娘は、感謝するどころか、不満を持ったりするものです。相続になると金銭欲プラス感情でなかなか協議がまとまらないものです。

　どうしてもまとまらない場合は、遺産分割調停という事になりますが、その場合も現物分割が原則です。調停不調の場合は審判、審判も駄目なら裁判ということになります。法定相続分を特別受益（生前の貰いすぎ）や寄与分（財産増加に寄与した分）で修正した具体的相続分で相続することになります。いわば、公平に判断してくれるわけですが、物心両面で負担になりますので、話し合いで解決できればいいですね。

noname#11476 · Answer

補足読みました。少し勘違いしているようです。
相続するときに分配する不動産の価値とは、固定資産税評価額でもないし、路線価でもないし、また会計上の減価償却後の価格でもありません。
相続税の計算であれば路線価などのそういう評価を使いますが、遺産分割するときの価値というのは違うのですよ。
実勢価格で考えるべきなのです。
それを売りに出したら幾らで売れるのかという価値で考えるのです。
賃貸収入が確保されているのであれば当然高く売れます。
つまり価値は同一ではありません。だから話がまとまらないのです。
もし、Ａ，Ｂ，Ｃをそれぞれ３人に割り振るのであれば、Ａを相続する人はその価値が高い分をＢ，Ｃに対して現金でも何でもよいから対価を支払わないと等分にはなりません。

根本的にそこが間違っているから話がまとまらないのです。
収益のあるＡ地については、今までの実績と建物の老朽化に伴う限界を考えて幾らの価値があるのか、将来の収益を見込んで現在の価値に換算してください。
それがＡ地の本当の価格です。
それを元に分割協議してください。

この話は先にＢ地についてもしＥ子以外が受け取る場合には価値が落ちるから差額の支払が必要という話と同じです。

では。

tk-kubota · Answer

＞法律で共有と、共同所有の違いがよく分かりません。。。もしよろしければ補足をお願い出来ませんでしょうか。

A地、B地、C地と同じ価値の土地があって、３人が相続人だからと云って甲がＡ地、乙がＢ地、丙がＣ地と云うようになるとは法律上ありません。
法律は３人で決めなさいとなっています。
決まらなければＡ地は甲が持分３分の１、乙及び丙も各３分の１となり、Ｂ地もＣ地も甲乙丙がそれぞれ３分の１の持分となります。
そのように持分で所有していることを共有財産、共有所有と云っています。

＞裁判所はお金で分けるという方法しかしないのでしょうか？

最後の最後は、そうなります。

＞勝手に登記は出来ないの内容ですが、分割協議書は出来なくても、戸籍簿謄本って自分のは区役所で取れるのでは？

勝手に戸籍簿謄本は取れますが、例えば、Ａ地の所有権を甲が自己の所有とする登記はできません。
甲が１人で勝手にできるのは、例えば、Ａ地の所有権は甲乙丙とそれぞれ３分の１の持分登記はできます。
Ｂ地Ｃ地も同様に各持分が３分の１の登記なら誰でも単独でできますが、持分ではなく全部の持分を自己に登記するためには他の２人の承諾が必要です。
few24さんの「早い者勝ちです」と云う意味がわかりませんが、誰が早かろうと遅かろうと結果の登記内容は同じになります。
few24さんの云うように、Ａ地でもＢ地でもＣ地でも好きな土地の１つを、その持分３分の１なら登記できますが、好きな土地だからい云って、その持分全部を自己に登記にはできません。

noname#11476 · Answer

>所有と登記の違いがよく分からないです。
登記はしなくても所有権はあります。これは民法上そう決められているからです。
ところが、登記しないと誰のものなのか他の人にはすぐにはわかりません。そうすると不動産を資産として他の人と取引するときに他の人は誰の所有なのかを調べるのは困難です。
今回のように争っていて決着がついていない場合もありますしね。
で、具体的にどういう違いがあるかというと、わかりやすく書きますと、

仮に相続人の一人である甲が他の人乙からお金を借りていて返さなかったとします。
すると乙は甲に対して裁判を起こし支払命令を出してもらうけどそれでも支払ってくれない場合は強制執行で甲から代金を取り立てます。が甲のめぼしい財産がその相続財産であれば、乙は相続財産のうち法定割合で１／３に相当する不動産を差し押さえることが可能です。たとえばＡ地を差し押さえたとしましょう。で競売にかけてしまうのです。
そうするとＡ地は第三者の手に渡ります。

でその後で、遺産分割協議で甲にはＢ地を、他の相続人にＡ地を分けるということで決まっても、時すでに遅くＡ地は第三者の手に渡っています。こうなると第三者にＡ地を返してとはいえないのです。
事前に登記を済ませていて、たとえばＡ地は他の相続人となっていれば、そのようなことはおきなかったのですが、登記がなされていなかったためそのようなことが起きたわけです。

>また、自分が単独でA地B地C地のそれぞれ３分の１だけ登記しておくという事をしてもよいという事で
>しょうか？
>その場合は分割協議書は不必要でいいという事でしょうか？
はい。なくても登記できることになっております。

>それから、自分がA地全部の登記を勝手にするのは不可能でしょうか？
持分登記ではなくＡ，Ｂ，Ｃで振り分けるということですよね。
これは多分法務局が受け付けてくれないのではと思いますが、未確認です。

>罪になるのでしょうか？
受け付けてくれれば罪にはなりません。
協議書を偽造すれば私文書偽造そのほかの犯罪に触れます。

>E子はB地にすでに家を建てていても（家だけE子の所有、土地は親）、それでもA地を望んでいたとします。
>裁判所は、E子にはB地と割り当ててくれますでしょうか？
わかりません。
でもＢ地を誰に割り当てるのでしょう？少なくともＥ子の家を壊して土地として利用できるようにしない限りはＢ地は価値が低いですよ。自分の家が建っているＥ子にとっての価値と他の人にとっての価値は同一ではありません。
その差額分をＥ子は補填するか家を壊すかどちらかが必要ですね。

>それともやはり全てをお金に変えて分けるという決定をするのでしょうか？
どうでしょうね。そうするかもしれません。裁判官の裁量で考えるでしょう。

ちなみに一つ言わせてもらうと、Ｂ，Ｃも価値がＡと同じというのであれば、Ｂ，Ｃをもらった人はそれを売ってＡと同じような利便性の良い土地Ｂ’，Ｃ’を買えばよいのです。そうするとＡ，Ｂ’，Ｃ’は似たような土地になり争いは起きません。

当事者間で時間がかかってもよいから解決しようとするのであれば、一度Ａ，Ｂ，Ｃを全部共有持分登記して、Ｂ，Ｃを売却してＢ’，Ｃ’を入手すればよいのです。その上でＡ，Ｂ’，Ｃ’を割り振ればよいでしょう。
何年かかかると思いますけどね。
面倒なのはＢ地にＥ子が住んでいることですが、でもＥ子自身がＢ地はいらないといっているのだから売却するのは一向に構わないわけです。売却がいやだというのであればＢ地を選択するか、別途Ｂ地相当の金銭を他の相続人に支払うしかないでしょう。

では。

＜相続＞こういう場合はどう解決するんですか？

>A地の建物とA地はセットじゃないと思うんです。

遺産分割協議は、合意されればどのような内容でも成立しますので、土地と建物を別の相続人が取得することも可能です。

Ａ土地上の建物も祖父名義の遺産だったのですね。

この回答への補足

＞これ（共有所有）に不服がある人が１人でもいたら協議書は書けないと思うのですが、その場合は、共同所有でも無いという事でしょうか？

補足します。

>それが分からないと将来の収益の見込みようが無いと思うのですが・・・・

こんにちわ。

補足読みました。

＞法律で共有と、共同所有の違いがよく分かりません。

>所有と登記の違いがよく分からないです。

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