同一敷地内に新築について

こんにちは。現在親と同居していますが、同敷地内に別に新築をしたいと考えております。
いろいろ調べますと、①分筆する　②渡り廊下でつなぐ　③水回りを外す　が基本的にでてきます。
ですが私の場合、②③は考えられません。なので①が有力なのですが、分筆したら世帯が別になるようです。親としては敷地内に建てるのは問題ない。分筆も問題ない。だが、世帯を分けるのは嫌だということです。
色々ネットでみると、いろんな問題で分筆をが最適とあります。確かにそうだと思います。ではなぜ親は分筆がいやなのか？理由は田舎特有の世間体です。そんなもの〜との意見もあるとは思いますが、そこはそこで田舎で育った親としてみれば大事な部分でもあります。
分筆についてはネットにて色々な情報が転がっています。分筆は建築する際には不要との記載もありました。ローンを組まなければ良いとの記載もありました。

私としては、分筆しないが独立した新築を同敷地内に建てる（住宅ローンにて）か、分筆しても世帯が分かれない方法を知りたいと思っております。

もしご存知の方がいらっしゃれば教えていただければ助かります。
よろしくお願いいたします。

追伸。分筆の際の条件（道路に面しているか、２メートル確保）は問題ありません。

No.3 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2015/12/19 23:50

こんばんは。

で、

＞いろいろ調べますと、①分筆する　②渡り廊下でつなぐ　③水回りを外す　が基本的にでてきます。
＞ですが私の場合、②③は考えられません。
＞なので①が有力なのですが、分筆したら世帯が別になるようです。
＞親としては敷地内に建てるのは問題ない。
＞分筆も問題ない。
＞だが、世帯を分けるのは嫌だということです。

なぜ①を建築での必要条件にするんですか？

以下、ウィキより引用。
「世帯とは？」
　↓
「実際に同一の住居で起居し、生計を同じくする者の集団」を、法律上一つの単位として処理する場合にいう。
世帯は、複数の親族から成ることが多い。
しかし、親族以外の者であっても、実際に同一の住居で起居し、生計を同じくしている限り、同一の世帯に属する。

要は土地の分合筆には関係なく、世帯の条件とは建物の独立性です。
家を建てるなら土地の地番などは関係ありません。
借地の場合も多いですから、「筆」という概念は世帯の構成（独立性）には無関係です。
１番さんが可分不可分の話をされていますが、建築物のある敷地で言えば、１筆でも２筆でも、その一部分だけでも、１筆の土地に建物が独立して複数あっても、確認申請（建築基準法）上は不問です。
もし建ぺい率が不足したり斜線制限にっかかれば、分筆せずともお隣の土地を一部だけ申請上だけでも借地して敷地に含めれば大丈夫。
確認申請に限れば敷地の境界は「任意に（適当に）」線を引くだけですので。
（誤解を招くと困りますが、既存の建物を含め審査対象法令にひっかかればアウト。行政は民事の話には不介入という意味です。）

↑
「土地」と「（建物のある）敷地」とは意味が違いますのでご注意を。

２世帯住宅ならともかく、ひとつ屋根の下でなく独立した（可分にならざるを得ない）別棟なら別世帯となります。
もし住居表示区域内であれば、住居の表示は分筆には関係なく自治体ルールで住所がそれぞれ別に振られます。
（確認申請の情報はたとえ指定確認検査機関の扱いのものでも行政の住居担当部局や課税担当部局に情報が伝わりますので隠してはおけません）
受験生が一人で都会に出て無職のまま親の仕送りで自炊で生活し予備校へ通っていても、住民票を異動させる義務も生じるし、交付される住民票では立派に世帯主と明記されています。
（実家にいる親の扶養の対象にはなりますが）
世帯を分けることがダメな前提であれば、建物を独立させて分けることはできない。
これを回避する１例が②番の棟続きの増築（２世帯住宅）です。
同じ屋根の下で親子夫婦が暮らし、それぞれを別世帯と扱うことはできますが、反対に別々の建物で暮らす身内同士を同一世帯とは扱えないと思います。

ちなみに確認申請だけに限れば、土地の所有者はおろか土地の使用権（借地権）などは全く審査しません。
公図も登記事項証明書（登記簿謄本）も添付は不要です。
確認申請書に記載されている建築地も、公図などで地番に間違いが無いか、なんて確認はしません。
（それでたまに誤記があり、確認処分してから設計者が訂正するとかの不手際があります。
工事の完了まで気付かずそのまま検査済証を交付したら、もうさかのぼってでの修正は一切できません。）
確認申請書の図面の中に余計なことが書かれていれば削除させますし、添付の資料があれば外させます。
ローンについても、銀行などの貸す側は担保の価値があるかどうかだけしか判断しないと思いますので、分筆の有無はさほど融資の条件に関係無いでしょう。

ご期待に添えずダメ出しで申し訳ありません。
田舎特有の世間体、というお話ですが、ご近所での事例を確認されたらどうですか？
世帯分けはなかなかプラーバシーに関わる問題なので、そうそう簡単に事実を話してくれるとは思えませんが、逆に言うとあなた方が世帯を分離して子供である質問者さんが独立した世帯主になっても、住民票や親展の手紙などを見ない限りは他人にはわからないのでは？
話だけなら
「新築しても世帯構成は変わっていない」
とでも言っておけば特に問題は無いような…。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。この短期間に複数の回答をいただきました。なかなか難しい表現などもあり完全には理解できてはおりませんが、まずは回答頂いたことに感謝いたします。
今回の回答をみただけでも、分割したらいける。という意見と、無理だよっていう意見がありました。
ネットで調べても双方の意見があります。
結局、誰が正解を持っているのか？どこに聞いたら正解がわかるのか？
一度ハウスメーカーにも聞いてみましたがなかなかはっきりとした答えを得られませんでした。

お礼日時：2015/12/21 12:02

No.4 回答者： odasaga09 回答日時： 2015/12/19 23:56

あくまで確認申請における図上の「敷地分割」

＝敷地(配置）図に適当な分割線を書き入れて、それぞれの敷地と建物の面積、けんぺい率・容積率等の基準法的要件クリアを記載するだけです。

No.2 回答者： momo-kumo 回答日時： 2015/12/19 20:26

分筆は不動産登記の問題で、世帯を分けるというのは住民票上での問題です。

また、同一敷地で新築ができるかというのは建築確認、ローンの問題です。

土地の分割と分筆の違い
http://www.hnaa.jp/archives/7191

この回答へのお礼

ありがとうございます。
ご紹介頂いたページを見る限りでは分割すれば建てられるという認識になりますよね？

お礼日時：2015/12/21 15:28

No.1 回答者： something2013 回答日時： 2015/12/19 20:23

下記アドレスが参考になるように思います。

http://www.hnaa.jp/archives/7191


建築基準法上は、「一敷地一建物」の原則があります。

同一敷地内に、「用途上可分」の建物は建てられません。

相談者の住宅が、仮に敷地内になく、道路を挟んだところに有っても、生活には実質上問題ない。
これを「可分」といいます。このため新しい住宅は「一敷地一建物」の原則に従います。

そしてこの原則さへ守れれば、設備的な事も全て独立して設置することが出来ます。

敷地内に納屋がある場合は、「不可分」として認定できるでしょう。

以上から、「敷地分割」を設定することが一般的ではないか、と思います。
敷地内に今回の住宅用の敷地の「分割ライン」を設定して、その敷地に住宅を計画します。

境界石の設置を要求されるかも知れませんが、正式に文筆する必要は無い、と思います。

尚、この場合、敷地分割によって、名目上狭くなるご実家の建物が独立して
建築基準法（特に、容積、建ぺい率、採光等）の項目を満足していることが必要です。

この場合、敷地の所有者はご実家でしょうから、敷地は「賃貸」の形として、所有権の移転は
発生させなくとも良いのではないか、と思います。

近くの行政の建設課（建築指導課）に問い合わせれば、教えてくれると思います。

簡単で、多少乱暴ですが、以上です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
行政の建築課への問い合わせしたらよかったのですね？
一度、ハウスメーカーにも相談したのですが、回答があやふやで誰に答えを求めたら良いのか正直困っていました。
時間がある際に問い合わせてみます！

お礼日時：2015/12/21 15:32