戸建て新築かリフォームか迷っています

Question

家を購入したく、マンションではなく戸建てにしたいということで探しています。
住みたい地域があり、そこで新築か中古か迷っています。
自分なりに考えているメリットデメリットは以下の感じなのですが、皆さんならどう順位を付けられるか、またもっとこんなデメリットがある等お聞きしたいです。

1.新築購入 
メリット:新しいので耐震等も安心。好きなデザインにできる。 (建売の感じが好きではないので新築にするなら注文住宅にしたいと思っています)
デメリット:予算を500万円以上オーバーしそう。
2.築20年未満の中古住宅を買い、内装をリフォーム
メリット:予算に収まる
デメリット:築浅なら良いが近い将来の修繕費が高く付きそう。元々手抜き工事だったらと思うと怖い。間取りは妥協が必要かも、
3.安くて古い家(新耐震以前の物件)を買い、フルリノベーション
メリット:住みたい地域で広い家に住める。(容積率オーバーだけどローンに通る物件を見つけました) 予算内でデザインが理想の家に住めそう。
デメリット:スケルトンで耐震補強すると言われたが何だか不安。

フルリノベーションの方向で考えていたのですが、新築の7割くらいの金額をかける意味がわからない！と身内に言われ…。当然業者の方はそれぞれにメリットばかり主張されますし、誰に相談したら良いかもわからない状況です。
ご意見いただけると嬉しいです。よろしくお願い致します。

unos1201 · Accepted Answer

>スケルトンで耐震補強する
友人の家がこのタイプの改築をしました。新規に建築申請を取ると建蔽率などから、小さい家になる、日照の関係で低い屋根になるという理由で、３０年程度の木造の構造だけを残し、壁全てを壊し、柱を鉄骨などで補強し、かなり頑丈な家にしました。

遊びに行って驚いたこと、新築そのものとしか見えない、昔の家を知っているだけに、形が同じみたいという以外は、外壁も屋根も立派な邸宅でした。費用、安い建築会社の新築建て替えの倍以上とのことでしたが、本人も家族もご両親も満足していました。しかし、次に建て替えすると、確実に小さい家になる、これがネックで、場所がよいだけに、売却などしたくない、あと６０年は住むのではと話していました。

私の今の家は新築して１６年程度、安い業者の３倍程度の金額の注文建築でしたので、とにかく柱の数も太さも利用している木材もしっかりしている、床や壁、天井もペナペナではないものです。１０年目で３００万円弱のメインテナンス工事と２００万円ほどのエネファームなどへの交換、トータル５００万円ほどはかかりましたが、見た目も新築同様を保っていますし、設備も新築と同じような状況、追加で１０年の構造保証を建築会社から認定してもらっています。３０年で建て替えは勿体ない、屋根などをふき替えることや、水回りの取り換えなどで６０年程度は今の状況を維持できるそうです。一応、１００年住宅の基準だそうです。

何を書きたいか、周囲の同時期に新築にした家、早いところでは、すでに新築を検討しているところも増えてきた、外壁や設備、屋根を大規模に修繕するのを繰り返すよりも新築にした方が安いとのことで、２０年から２５年で建て替えするお宅も多いです。そういう家の大部分、建てるのも短期間で済んだもの、柱の細さや外壁などの材質も廉価版を使っているせいか、一部崩れているのも目立ちます。

最近の安い建築が以前よりは材質を改良したのかも知れませんが、それでも、床などが傷んだり、いろいろ不都合が目立つ、内部を見ると驚くことがあります。

どこで割り切るかですが、あと２０年経過して、建て替えるのならば、今よりも小さい家でもよいか、多少高い金額出しても２５年程度で新築に建て替えるか、その選択のようにも考えた方がよさそうです。ちゃんと定期的にメインテナンスすると、６０年も維持すると２軒分以上の費用がかかることもある、それを負担するのか、省いて早期に建て替えるのか、よく相談すると結論が出そうです。

スケルトンでのフルリフォーム、それなりに費用を掛けて、材質などが安い建売よりもよいものであれば、あと６０年とか維持する価値があるのかも知れませんし、元々安い建売は、スケルトンにして補強工事すると、新築よりも高いことがあります。

実際に、見積もりなどを検討し、実際に使われている材質などを見せてもらう、床や壁、屋根などを比較すると、費用以上の価値が見つけられることもあります。

例えが問題あるのかも知れませんが、安い軽トラックを新車で購入しても結構な値段がかかりますし、中古のそれなりのエンジンなどの普通車のトラックを荷台やシートなどを交換しても似た値段になるのかも知れません。維持費、ほとんど掛けないで６年から８年程度で買い替えるのか、それなりに掛けてあと１２年とか乗れるのか、どちらを選ぶのも自由ですし、快適さも違うと思います。

実際に、フルリフォームしたお宅などを紹介してもらい、見ることで安心できるのかも知れない、新築もいろいろ内覧会などしているので見てみる、建築後５年とか経過したもの、１０年経過した物件を紹介してもらい、住んでいる人に尋ねるのも手です。

展示場だけでは見えない部分もあるものですので、不動産などのプロの友人がいたら、相談すると本音を教えてもらえそう、あなたならどうするか尋ねると、参考になると思います。

場所は変えられない、一番大事なこともあるし、２０年後、３０年後に価値ある場所ならば、そちらを優先するのも大事だと思います。

gookaiin · Answer

＞フルリノベーションの方向で考えていたのですが、

私だったらフルリノベーションにします。

＞新築の7割くらいの金額をかける意味がわからない！

大手のしっかりした業者にたのめば新築同様になります。逆に言えば3割引きで新築同様の家が手に入ります。）

＞デメリット:スケルトンで耐震補強すると言われたが何だか不安。

これは業者に根掘り葉掘り聞けばいいでしょう。事前に納得するまでどのような耐震補強をするか聞いておいて、なおかつ工事の最中に頻繁に現場に行って、耐震補強の工事の状況を自分の目で実際に確認すればいいんですよ。

agboy2 · Answer

ご質問の通り、それぞれにメリットデメリットがありますから、何を重視するかは価値観の問題なので、正解は無いでしょうね。

私なら、その物件の立地をポイントに加えるだろうな、と思いました。『コレは！』と思える判断基準の中には、必ず立地が含まれているからです。
どうしても譲れない点（道路付き、土地の形状、駅からの距離など）に抵触する場合は検討外、若しくは検討の順位を下げるようにすると、絞り込みがし易くなると思います。

建物の使い勝手は、『慣れ』の部分もあり、極端なハナシでリフォームも可能ですが、立地は変えられませんよね？

zircon3 · Answer

> 2.築20年未満の中古住宅を買い、内装をリフォーム

自分でしたら。。。
　自身が住んで20年の家なら内壁を剥がしての断熱材の交換などを含めた大規模リフォームを考えますが、中古として購入するのでしたら外壁交換も含めたリノベーションを考えます。つまりリフォームは対象外。

なお。。。
　昨年、築20年の家の建て替えを行ったのですが、その際にリフォームあるいはリボベーションにするか建て替えるかで迷いました。
　建て替えに決定した理由として、「間取りを現在の家族構成に合わせる」という部分以外に次の物があります。

・基礎、柱、梁を今の基準の物にし、耐震装置を入れる
・光を上手に取り入れ、四季を通して明るくかつ1日の中で冷暖房装置を使う時間を少なく出来る時間を増やすには間取り変更等では限界がある

結局は「どんな家にしたいか」だと思います。それが間取りや機能だけでなく耐久性（耐震性ではなく）なども含めリフォームやリノベーションで十分得られるのであれば問題無いでしょう。
　ただ、「新築だと予算を500万円オーバー」というところが、諸費用を含めての値なのでしたらちょっと考え所という気がします。
　台所、風呂、洗面所、トイレなどの設備や玄関ドア、室内ドアなどの仕様を少し落とし（＝安い物にし）、登記なども自身で行うなど削れるところを削ればもっと差は小さくなるように思います。そうすると。。。

参考まで。

Jimny134 · Answer

私も、外壁と屋根以外のフルリノベーション物
件を買おうとしました。
耐震基準をクリアしてあり、内装や建具などの
デザイン性も高く気に入りました。
価格も2500万円と周辺の相場を考えても格安で
した。気になる点は、少し離れているものの川
と急傾斜があったことです。水害の可能性はな
いと判断しました。
結局、銀行の融資が通らず断念しました。

最終的に、その場から車で5分のところで、土地
を購入して、建築士をたのみ新築の家を建てまし
た。
土地と家が別々でしたので、金融機関も含めた
交渉と資金繰りに気を使いました。
総額では、予算オーバーを削っても、1500万円
程度の超過でした。

やはり、一から決めての新築は、大変でした。
しかし、フルリノベーションしても築年数も変
わらず、寿命が極端に伸びる訳ではないといわ
れたのが頭に残りました。
自分の年齢を考慮して、30年後を考えると、
新築を選んでしまいました。
本当は、古家を壊して新築という常識に懐疑的
な考えでした。

第三者の建築士など専門家を依頼して、フル
リノベーション物件は、見えないところまで
診断して貰うといいですよ。
費用は、3〜5万円程度でした。

ぼけなす · Answer

新耐震基準・・・・1981年以降に建築
200０年耐震基準
https://allabout.co.jp/gm/gc/395385/

近くの建売（安普請）を見ていると2001年以降のものがいいですね。できれば大手ハウスメーカーのもの。売り逃げ（建設業者が2年くらいで廃業）の建売は手抜きがひどい。でも東日本大震災でも問題は起きていないようです。
熊本地震では2000年基準をクリヤーしていても倒壊した建物があります。大開口窓、広い居間、吹き抜けはＮＧ。基礎が基礎杭から抜け（マイナスＧで家が飛び上がった）大破というのも。

中古は専門家に依頼して診てもらえば問題点が分かります。知り合いに建築家がいればなおいい。

中古の利点としては固定資産税が安い。間取りがあるのでリフォームのイメージを作りやすい

＞デメリット:スケルトンで耐震補強すると言われたが何だか不安。
震度７は諦めるしかありませんが悪くない選択です。瓦屋根だったら断熱材付きガリバリウム鋼板に葺き替えがお薦めです。耐震性能がよくなり、暑さ寒さは全然違います。ゴキブリ（窓サッシの隙間やエアコンのドレインパイプ床下から侵入させない、）ネズミ、スズメバチ、ネズミ、ハクビシンや野生生物の侵入対策も必要ですね。

我が家は築16年の大手ハウスメーカーの注文住宅の中古を600万円で外壁塗装、間取り変更、水回りなどリフォームしました。地震被害もあったの屋根外壁や外構リフォームで６００万円、30坪で15年で1200万円ほどかけました。5年以内に水回り内装リフォーム300～500万円ほどかける腹積もりです。年１００万円という計算です。
我が家の窓は全部ペアガラスでさらに洋間はインナーサッシ、日本間は障子です。断熱もついでにしておかれるといいですね。ペアガラスの代わりに防犯ガラスもいいですね。たぶん外の雑音はほとんど聞こえないと思います。
ちなみに後30年は住み続ける予定です。東京なので賃貸に比べると安いです。

新築は気持ちいいでしょうが私はコストを取りました。

ご参考まで

kkk8989 · Answer

いくらスケルトンでフルリノベといっても構造部材は劣化していきますし
基礎は替えませんよね、要は古い基礎に上物だけ新築風にするだけです。

ashitahatennki · Answer

自分で知識が無い

無縁の業界の人間で

親兄弟、親友に住宅・土木の出来る人

が

いないなら新築

工事も自分で出来ないと
面白さも無いし金ばかりかかって　つまらんよ

bucyo1231 · Answer

建築関係の仕事をしているものです。

住みたい地域が決まっていて、予算組まである程度しっかりとされているならば、私ならば1の新築購入にしますね。

2の場合は築浅だと、それなりの金額になっているでしょうし、年数がたっていないだけに手を入れるかどうかも迷ってしまう部分も多々出てくるでしょう。
手抜き工事云々は信頼の置ける建築会社が建てた物件ならば良いでしょうが、そうでないならば誰も保証はしてくれません。

3はその方向での価値観が感じられないならば難しいですね。
日本は中古物件に厳しい（査定が）国なので、新しいほど良いとされます。
よほどその物件や土地にこだわりがないならば3はあまりオススメではありません。

個人的見解では1ですね。質問者さんの質問内容からして1にすると満足度と安心感がグッと高いと思いますよ。

戸建て新築かリフォームか迷っています

>スケルトンで耐震補強する

＞フルリノベーションの方向で考えていたのですが、

ご質問の通り、それぞれにメリットデメリットがありますから、何を重視するかは価値観の問題なので、正解は無いでしょうね。

> 2.築20年未満の中古住宅を買い、内装をリフォーム

私も、外壁と屋根以外のフルリノベーション物

新耐震基準・・・・1981年以降に建築

いくらスケルトンでフルリノベといっても構造部材は劣化していきますし

自分で知識が無い

建築関係の仕事をしているものです。

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