アパート家賃設定のための近隣市場調査報告書

「メゾネット」タイプのアパートを所有しており、アパートの管理会社に委託してます。
アパートに空室が発生し、そのアパートの管理会社から、家賃の市場調査報告書を送付してきました。
目的は、近隣の同レベルのアパートと比較して家賃を決めるためです。

以下を教えて下さい。

１．当方のアパートは「メゾネット」タイプです。対して近隣の家賃の審査基準にするアパートは「２階建」になっています。
　　構造が違うのに、比較対象として適正なのでしょうか？
　　近隣には、「メゾネット」は沢山あるにも関わらず、「２階建」アパートを審査基準の対象にしてます。

　　また、占有する面積から考えれば、メゾネットの家賃=２階建×２の家賃になるのが正解ではないでしょうか？


２．近隣の審査基準にするアパートの値が、下記のように間違いだらけで、何の意味もない資料になっています。
　　なお、私は、不動産・建築のド素人です。
　　相手は口は達者です。
　　こちらはド素人なので、相手の思う通りにされているような気がします。　
　　どのような人に相談したら良いでしょうか？


　　近隣の審査基準にするアパートの誤記
　　「重量鉄骨造」（誤）→「軽量鉄骨造」（正）
　　「収納広さ」広い（誤）→狭い（正）
　　「駐車場」広い（誤）→狭い（正）
　　「玄関」あり（誤）→なし（正）
　　「エアコン」あり（誤）→なし（正）


３．よく解りませんが、社内の家賃システムに「適正な値」を入力すると、「高い家賃」が出力されてしまうので、システムを操作する人間が不正にデータを入力している可能性はないでしょうか？
　　高い家賃が出力されると売り込むのがしんどい、そこでデータの不正改ざんが行われていることはないでしょうか？考えすぎでしょうか？単なる間違い？それにしては不自然な間違いが多すぎます。
　　もし事実なら、コンプライアンスの問題になるかもしれませんね。

質問者からの補足コメント

• 

  お返事有難う御座います。
  
  
  >無理して関わる理由は？
  
  建設時に膨大なお金を払っています。道義的に保証するのが当然だからです。
  建設時に膨大なお金を返金してくれたら、皆即変更すると思います。
  
  今、近隣の家賃の審査基準にするアパートを実際見てきたのですが、ぼろいアパートでした。
  駐車場も遠いし、ぺらぺらの壁やし、
  イッテQ 宮川大輔の「これ安いやつやん！！」です。
  
  なぜ、高級な「メゾネットタイプのアパート」が、「２階建」の１階部分と同じなのか？出鱈目のちゃらんぽらんです。
  
  ベンツ：軽トラック
  ハンドル　〇：〇
  タイヤ　△：〇
  ドア　〇：〇
  座席　〇：△
  エンジン　　〇：〇
  評価　比較の結果　お宅のベンツは、まあ３０万円ですな。というむちゃくちゃな査定と同じようなものです。
  
  実際の私の車はベンツではありません。１例です。
  
  
  で、、、、、３つの質問のご回答を頂きましたら有難いです。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/01/27 20:46

• 

  ご回答有難う御座います。
  これまで生きてきましたが、「こんな出鱈目な資料は見たことが無いです。」
  訳のわらない会社からのダイレクトメールとか、いんちき古物商とかのチラシとかでも、もっとマトモです。
  ギネスものです。日本中探しても、こんな訳のわからない資料ってないと思います。
  その意味では希少価値があります。
  小学１年生の作文の方がまだ理解できます。
  この資料は、意味が解らないです。すごいです。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/01/27 21:20

No.2 ベストアンサー 回答者： 優美清 回答日時： 2017/01/27 21:01

不動産会社に勤めています。

家賃設定するソフトとか使う業者もいますが、
私は様々な情報を考慮して価格設定をしています。

①そもそも参考物件は1件だけですか？
普通は3件以上は出して比較します。

②募集中の物件と成約済みの物件を両方とも参考として出すのが良いです。
募集中の物件だけだとそもそも決まらない賃料の可能性があります。
成約済みだけも家賃交渉が入って決まっていたりと不確定要素があります。

③現在、近隣の競合物件の募集があるかどうか
弊社の近くは2ＬＤＫ・戸建など広めの物件が少なく、すぐ埋まります。
なので強気で高い賃料設定しますが、それでも希少性があるので決まります。

などなど、システムで決めるなんて当てにならないと思っています。

1-Ａ：メゾネットだからといって、単純に「メゾネットの家賃=２階建×２の家賃」になるわけではありません。
2-Ａ：試しに他社に相場を調べてもらったらどうですか？信用できない会社なら切り替えた方が良いですよ。
3-Ａ：私が知っているシステムは家賃を算出する場合、ポイント増減で算出していました。
「収納が狭い＝-1ポイント」「ＲＣ造+6ポイント」など合計の±ポイントによって相場から±数％ですと算出されます。
こういった場合、改ざんできるでしょうね。

この回答へのお礼

お返事有難う御座います。

＞1-Ａ：メゾネットだからといって、単純に「メゾネットの家賃=２階建×２の家賃」になるわけではありません。
①そもそもメゾネットのアパートを基準にすべきです。
②もし２階建を基準にするなら、「メゾネットの家賃=２階建×２の家賃」にすべきと考えます。
複雑なものは、単純化して大きな矛盾が発生しない程度に割り切って考えるべきと思います。

今回の場合、「メゾネットの家賃」を、「２階建の１階部分だけの家賃を基準にしている」ので、その時点で矛盾が発生して、その後の処理はすべて無駄になっていると考えます。
私が間違っているでしょうか？

＞2-Ａ：試しに他社に相場を調べてもらったらどうですか？信用できない会社なら切り替えた方が良いですよ。
建設時に膨大なお金を払っています。道義的に保証してもらうのが当然だからです。
建設時の膨大なお金を返金してくれたら、いいんですが、現実にはそうはいかないです。
すると、妥協点を探しながら付き合うしか道はないです。

切り替えたら、その会社には何の道義的責任はないので文句は言えないから変更は出来ないです。

余談ですが、この理解できない筋の通ってない矛盾だらけの近隣市場調査報告書なる資料を見て「社内教育とか資料を誰かがチェックしているのか？」と疑念を更に深く持ちました。
たとえ参考資料であっても、社外に提出するのなら、誰かがチェックしないとダメなのでは？と思いました。


＞3-Ａ：私が知っているシステムは家賃を算出する場合、ポイント増減で算出していました。
＞「収納が狭い＝-1ポイント」「ＲＣ造+6ポイント」など合計の±ポイントによって相場から±数％ですと算出されます。
＞こういった場合、改ざんできるでしょうね。

改ざんとかではなく、メンドクサイから適当にやっているやっつけ仕事の可能性が高いです。
この資料を見ると真剣に考えてないのが見え見えです。
改ざんする気があったら、もっと丁寧にしているはずです。
適当にとりあえず作って早く帰りたかったのでしょう。
この仕事は単純作業として、流れ作業でやっている感じです。魂とか全く入ってない感じです。
誰かに、〇〇〇〇円になるように指示されて、力作業でアウトプットした資料でしょう。

お礼日時：2017/01/27 22:29

No.3 回答者： miz0077 回答日時： 2017/01/27 22:20

１について

２階建×２にはならないですね
メゾネットに4フロア分の価値はありません
２について
構造を誤記と判断した理由がわかりません、確か主要鉄骨の厚み4ミリ以上が重量鉄骨造だったかと、図面見ましたか？
玄関なしの貸家などないでしょ？
はっきり誤記だと言えるのはエアコンの有無だけですね
そのアパートの管理不動産屋若しくは大家さんに相談して誤記の裏付けを確認する必要がありますね
３について
家賃とはそもそも、システム云々、見解云々、コンプラ云々、理屈は関係ないですね
部屋の価値は入居者が決めますよ？
立地、接近性、利便性、居住性、データの不正改ざん云々、、、関係ないですね
部屋のポテンシャルに対して家賃が高ければ誰も住みません

物の価値はユーザーが決めますので、経緯、大家さんの思い、管理会社の口上、建築費、メゾネット、こんなものは家賃とは何にも関係ないです
住む人がいないなら、それが現実です

この回答へのお礼

お返事有難う御座います。

＞１について
＞２階建×２にはならないですね
＞メゾネットに4フロア分の価値はありません

「メゾネット」を、近隣の「２階建の１フロア」で比較しているのです。
そもそも、「メゾネット」を、「近隣のメゾネット」で比較するのが正しいです。
ややこしいことをして、わざわざして複雑にするのは時間の無駄ですし、資料の正確さや信頼性が下がります。

＞２について
＞構造を誤記と判断した理由がわかりません、確か主要鉄骨の厚み4ミリ以上が重量鉄骨造だったかと、図面見ましたか？
ネットで調査しました。「軽量鉄骨造」と明記されてました。

＞玄関なしの貸家などないでしょ？
すいません。正確には門のことです。門の有無は存在します。

＞はっきり誤記だと言えるのはエアコンの有無だけですね
いいえ、駐車場は優劣は歴然です。現地に行って確認しました。現場第一主義です。

＞そのアパートの管理不動産屋若しくは大家さんに相談して誤記の裏付けを確認する必要がありますね
確認するまでもなく誤記です。
多分、近隣市場調査報告書を作った人は現地を知らない人だと感じます。もし知っていたらデータの不正改ざんでしょうか。でも、そんな冒険はしないでしょう。

＞物の価値はユーザーが決めますので、経緯、大家さんの思い、管理会社の口上、建築費、メゾネット、こんなものは家賃とは何にも関係ないです
＞住む人がいないなら、それが現実です
それはド素人ながら違うような気がします。住む人は血の通った人間なので、大家さんの思い入れや仲介する人の努力や人間性も大いに絡むと考えます。
数学の計算とは違うので、機械的に計算できるものではないと思います。

＞部屋のポテンシャルに対して家賃が高ければ誰も住みません
その家賃をどのように決めるのでしょうか？長年のプロの肌感覚なのでしょうか？
あるプロ寿司職人は右手でしゃりを掴んだだけで米を何粒握っているか解る人がいるらしいです。
このような感じなのでしょうか？
言葉では表現できないが、家賃がなんか解る？？？

お礼日時：2017/01/27 23:09

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2017/01/27 19:07

私の妹場合、

金の亡者なので、言うこと聞かないと
管理会社ばっさり変えてしまいます。

無理して関わる理由は？

この回答へのお礼

すいません。
このご回答とは関係ないですが、一言だけ言わせて下さい。

車で言えば、１,０００万円の価値のベンツを、１,１００円で売るのがプロ。
軽自動車と同じ価値と偽って３０万で叩き売るのは誰でもできると思う。

お礼日時：2017/01/28 09:29