築45年の分譲マンション購入、購入しますか？購入にあたり考えられるデメリット、教えてください

東京都在住です。

タイトルの通り、築45年の分譲マンションの購入を迷っています。
23区西側のS区です。

そのマンションは、立地面や交通、治安、子供に通わせたい小学校の校区内である、等様々な理由から、購入を悩んでいます。

この地域は中古マンション２DKでも物件だけで3千万はする地域なのですが、
当マンションは2500万程の金額です。

2度内覧いたしましたが、室内はリノベーション済みでとても綺麗でした。

今年7月より、マンション内で耐震性の工事が開始されるとのことが気がかりですが、
南向きの窓際側ではなく、北側の方とのことです。
この工事に関しては、私たちの費用は一切かからないそうです。

固定資産税は年に3万円です。
この地域で3万円のマンションは恐らくないと思います。
私の知っている限り、20万前後の方が多いです。

夫は私の希望どおりに・・・と話していましたが、
夫の知人の不動産関連の方、融資担当の銀行員の方から伺った話では、
築45年はほぼ価値がない物件、売るにも売れない物件だそうです。
(だから固定資産税が破格に安い)

購入し、何年後に修繕費等20万、30万単位でお金がかかることもあり、
そういったトラブルも築年数が古いマンション故によくあるようなのですが、
それは本当なのでしょうか？

そういった理由から、夫は購入に後ろ向きになりました。
加えて、ローンも何十年かけて支払うことは出来ないそうで、
短い期間(3年～5年？)で払い終えなくてはならないそうで、無理ではないのですが
引っかかる所ではあるそうです。

賃貸ですと、築年数が古い、且つ２DKでも11万はするのが当たり前の地域なので
勿体無いな～と悩んでいます。

築年数が古いが故に、管理費以外に何十万もの大金が別途かかるということは良くある話でしょうか？

皆様でしたら、この物件を購入いたしますか？

No.13 回答者： Lescault 回答日時： 2017/06/23 23:12

こんにちは。

うーんこれは・・・余程の資産価値がない限りは私だったら買わないですね＾＾；。
デメリットは1にも2にも「古すぎる」ってことです。
突然の大期の修理で「皆さん１００万円づつお願いします」なんてことも結構よくある例ですもん。
もしどうしても買うなら、壊れてもいい覚悟で買うことだと思います。事務所とかセカンドハウスとか、他に住める場所を確保できていて、使用目的がはっきりしているなら買ってもいいと思いますが、それでもせいぜいで１０００万円までだと思いますよ。都内の一等地なら話も変わりますが＾＾；。

No.12 回答者： 色は匂へど 回答日時： 2017/06/21 16:50

＞この地域は中古マンション２DKでも物件だけで3千万はする地域なのですが、当マンションは2500万程の金額です。

これは「普通ならばその地域でそれと同等のマンションの取引価格は3000万円台であるのに、当該物件はリノベーション済みであるにも関わらず、2500万程度の価格で無ければ売れないと販売会社が判断している」と読み替えることも出来そうです。
そして、そのリノベーションですが、「販売当初は、現状のまま、或いは、小規模なリフォームにて販売していたが、買い手が現れないのでリノベーションに踏み切った」可能性も十分あるでしょう。

＞固定資産税は年に3万円です。この地域で3万円のマンションは恐らくないと思います。私の知っている限り、20万前後の方が多いです。

固定資産税の税額は、その資産の評価額に基づいて算出されます。
同じ地域であれば、土地の評価額に大きな差は無いと思いますので、「他のマンションは20万に対して、ここは3万円」は、それだけその建物の価値が低いことを意味しているのだと思います。
「この地域では皆3000万円台なのに、掘り出し物を見つけた」と飛びつくことは避けた方が良いでしょう。
固定資産税額を元にして考えれば、他が3000万円台の場合、そのマンションの価格は500万円程度が妥当かも知れません。

＞購入し、何年後に修繕費等20万、30万単位でお金がかかることもあり、そういったトラブルも築年数が古いマンション故によくあるようなのですが、それは本当なのでしょうか？

管理組合（管理会社ではありません）の運営状況にもよりますが、「古くなればトラブルが増える」のは当然ですし、「修繕費が、積立金だけではまかないきれなくなる」なども良くある話しです。

＞皆様でしたら、この物件を購入いたしますか？

私でしたら、それを販売している不動産会社に「300万ならば即金で買う」と交渉します。
上積みしても400万円です。
ですが、「欲しい！」なら、800万円程度までならば良いのでは無いでしょうか。

No.11 回答者： おねえちゃん 回答日時： 2017/06/20 18:17

あっ！

内装なんていっくらでも手かけて、買手の心を動かすことできますよ！

No.10 回答者： おねえちゃん 回答日時： 2017/06/20 18:15

こーんな古すぎるマンション絶対に買いません。

いつ立て替えの話が出るか、修繕工事があるか、いったいどんな大金を用意しておかないと埋けないのか、不安材料満載です。

賃貸で安けりゃ条件次第で居住を考えることも無くはないですが、、、(泣)

物事大抵値段相応ですよ。

回りと比べて安いところをみれば、推して知るべしでしょう。

買わないように。

以上

No.9 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/06/19 09:24

悩む気持ちは分かる。

ただ、ここは原点に立ち戻ってシンプルに考えてみてはどうかな？

＞そのマンションは、立地面や交通、治安、子供に通わせたい小学校の校区内である、

建物を買うのではなくて立地を買うということ。
そして予算に合うということ。
その立地で2500万で“買える”物件はそのマンションだけということ。
これはとても大きな購入動機だよ。

築45年ということで留意すべきことは購入の資金計画。
余力を残して買わないと後で苦労する。
余力さえ残して買っておけば、2500万でこの立地のマンションを買うことができるというメリットはかなり大きい。

例えば、3～5年で完済できるローンを組めるなら、完済後は借入がない身軽な状態なのだから、建て替え等で大きな資金が必要になった際にもローンを組める。
新築マンションなどは分譲会社の宣伝費や利益なども含まれているので、建て替えに比べれば高額。
いわば建て替えなら原価のような金額で新築マンションが手に入るということ。
好立地にはすでにマンションが建っているんだから、新築マンションなんかはなかなか出ないし、出たら高額で競争率も激しいのはもう常識。


要は、このマンションを買うとすれば、立地と建て替え後の将来性を買うということ。
住んでいる人間の属性が良ければなおオススメだけどね。
家賃を払わずに節約できるお金を、将来の建て替え費用の積み立てのようなイメージで残していければ。

買わない理由は、そうだなぁ、資金計画がきつい場合かな。
有り金はたいて買うならオススメはしない。


ただ・・・Ｓ区というのが西側というあたりが引っかかるけどね。
杉並区だと場所によってはハズレになるから。

No.8 回答者： メキシコの爺ちゃん 回答日時： 2017/06/18 23:48

２５年もので破格値段であれば買いますが、４５年物では買いません。

No.7 回答者： Registan 回答日時： 2017/06/18 21:49

＞築年数が古いが故に、管理費以外に何十万もの大金が別途かかるということは良くある話でしょうか？

よくあるどころか、ごくふつうの話です。そのため、管理が行き届いているマンションでは、普通は管理費とは別に修繕積立金を積み立てている筈ですが、これが不足しているとえてしてトラブルの基となります。

売主さんが修繕積立金をきちんと積み立てているかチェックするのはもちろんですが、マンション全体としても入居者が皆積み立ててくれているのかを良く確認された方が良いと思います。

積立金の話以外にも、建て替え時に元の床面積を確保できない「既存不適格物件」ではないかとか、コンクリートに海砂を使っていないかとか、古いマンションのチェック項目は山ほどあります。

なお、マンション自体がきちんと作られている場合は、築70年くらいは持ちます。有名な同潤会上野下アパートは1929年に建築され、2013年に取り壊されるまで十分に住宅として機能しました。

耐震性の工事が行われるのであれば、管理組合が全く機能していないということはなさそうで、もしかしたら本当に掘り出し物かもしれませんが、念入りに調べられた上で判断されることをお勧めします。不動産業者は、悪質業者で無い限り、きちんと質問したら正確な情報をくれます。既存不適格のような法律上の問題については、区役所の住宅相談窓口でも教えてくれると思います。頑張ってください。

No.6 回答者： ぼけなす3号 回答日時： 2017/06/18 21:41

建物価値は0円というかマイナス価格。

マンションの価値は土地価格のみ。マンションの土地は付近の７０％くらいの評価。計算してみてください。

耐震性はあるわけがない。耐震偽装の姉歯物件のほうがはるかに安全。
杉並区は地盤はほどほどいいが川や池近辺の昔谷だったところはよくない。昔の基礎はクソレベル。
老朽で建物寿命はほぼ尽きかけている。建て替えが必用でしょう。

古くても資産価値のあるマンションは地盤の良い所にある大手不動産が管理し管理費月額５万円以上。修繕積立金も５万円以上。つまり貧乏人が住めないマンション。貧乏人が住んでいるマンションはＮＧ。

No.5 回答者： takoo44 回答日時： 2017/06/18 21:21

自分なら購入しません。

古すぎます。資産価値はほぼ無いんじゃないでしょうか。。

No.4 回答者： ane180 回答日時： 2017/06/18 21:10

管理費以外にお金がかかることはあります。

古い物件というのは、それだけメンテナンスが必要になるのに
修繕積立では不足だという事があります。

入居者が高齢で施設などに入る予定などで
お金を払いたがらない。
所有者がいるが、売りに出していて住んでいないとか
工事が先延ばしになっている事もあります。
購入前に、修繕計画について詳しくたずねたほうがいいですね。

よく、賃貸か購入かで議論がありますが
購入を考えるなら、子供などへの相続、不要になった時の処分（転売や賃貸）のしやすさが
判断材料になると思います。
古くても立地条件がいい、資産価値があるならいいのですが・・・

一方、古い物件の魅力は、価格の安さから、ほかの事にお金を掛けれるなど
リノベーション好きの方なら当然選択に入るでしょう。
同じ購入価格でも、新しいMSより、広い物件が手に入るなども魅力です。

価値観は人それぞれですから、正解も不正解もそれぞれです。
ご家族とよく話し合って決めれば、それが正解だと思いますよ。