家の相続後→名義変更→名義変更はできるか

家の名義変更について教えて下さい。
子供のいない叔父が甥である僕と、姪である姉の2人の名義で持ち家を相続しました。
その後姉は実家の家を譲り受けることを条件に僕が叔父の家をもらいうけることになりました。
数年前、それを僕の名義にしようとしたところ2人の 名前になっているので自分ひとりの名義にはできず、僕と母の名前に変えました。
そして、この度その家を売ろうというところまできたのですが、実は母が認知症になり、自分の名前は書けるんですが、住所などは見たら書ける、言われたら書けるというような具合の症状です。
そして、家を売る際に買い手側と不動産側と司法書士と僕と母の5人で話し合い(？)が必要でその時に母がこのような状態だと契約が出来ないかもしれないということで後見人の制度を利用してはと言われました。

自分としては後見人の制度は利用せずにできる方法はないかと考えています。

例えば、この状況で母になっている名義を父にすることなどは可能なんでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 売買はせずに私一人に贈与で所有権をうつすことは可能でしょうか？母は自分と息子の名義で不動産を持っていることは認知していて全部あなたの名前にしてとは言ってます。

    補足日時：2018/11/30 01:25

No.3 回答者： mukaiyama 回答日時： 2018/11/30 08:18

＞私の母(叔父からしたら妹…

親の兄は叔父ではなく伯父ね。
まあ匿名のネットだからどうでも良いですけど、実社会で間違えると恥をかきますので一言お節介を焼かせていただきました。

＞母が最近認知症気味になってきて…

人前でご自分の名前を書けるのなら、別に問題ありません。

＞認知症気味というところは何か調査されたりしますでしょうか…

こちら側から不審な言動を見せない限り、特にありません。

＞その家の持分を全て私に譲りたいと言って…

あなたがもし一人っ子なら、相続まで待つのが賢明。
費用が最小限で済みます。

もし兄弟がいて相続争いの起こる可能性を否定できないなら、今のうちに贈与してもらうのも一法。

＞土地の評価額がたとえば1000万だった場合、500万に対しての贈与税がかか…

贈与税や相続税は、土地は路線価のある土地なら路線価、路線価のない土地なら固定資産税評価額で、建物は固定資産税評価額で算定されます。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …

この評価額から基礎控除の 110万を引き、税率をかけ算して贈与税額となります。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/z …

とはいえ、親が60歳以上、子が 20歳以上の要件を満たすなら、「相続時精算課税」を申告することで、現時点での贈与税支払いは猶予されます。
相続が発生したとき、相続税として課税の要否を判断することになります。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

No.2 回答者： tanzou2 回答日時： 2018/11/30 06:05

この状況で母になっている名義を父にすることなどは

可能なんでしょうか？
　↑
名前が書けるのであれば、可能でしょう。

意思能力が無いから無効、というような
場合は、無効を主張する人が、契約当時
意思能力が無かったことを立証する
必要があります。

これは現実にはかなり難しい事です。
だから、無能力者制度が設けられたぐらいです。

この場合、意志無能力とは、行為の結果の意味が
判らない、ということです。

意味が判っているなら、意思無能力者ではないので
契約は有効になります。

No.1 回答者： hata。79 回答日時： 2018/11/30 01:19

認知症と診断されてる方が、所有してる財産を処分しようとする際には、後見人の承諾が必要です。

まずは後見人を選出することです。
専門家である司法書士が「こうした方が良い」というのは、強制はできないが法的にはそうしないとできませんよという意味合いで口にされてるのです。

所有財産を売買する意思決定能力がない者から購入したとなると、契約そのものが無効になってしまうので、買い手がたまったものではなく、それを防ぐために「成年後見人」の選出をして契約を確実に有効にしないといけません。