★急ぎ★建売住宅の契約破棄の支払いについて

3ヶ月前に兵庫県で建売住宅の建設着工前の物件を約4千万円で契約しました。5月早々に引渡しの予定です。
現状は基礎ができたところです。何分建売という事で設計自体の変更はもともとできずキッチンと床暖房程度のオプション程度を追加しました。ところが最近になって、親の体調不良から実家に引き上げなくてはならない状況となりました。この状態で契約を破棄する場合、契約書によると2割を支払わなければなりません。銀行の方は審査はパスしていますが、契約まで至っていません。契約書どおりであれば800万を支払わなければなりません。この契約破棄の割合はなんとかならないでしょうか？またどうしても800万を支払うのであれば一旦引渡しまですませて、転売した方が良いのでしょうか？大変困っています。どなたかアドバイス頂けないでしょうか？

No.1 回答者： nakataka421 回答日時： 2005/03/06 21:45

契約書どおりです。

残念ながら８００万円という金額は別にして、契約違約金を支払うことになります。
完成後引渡しを受けて、登記後に転売するのも良い方法ですが、計画した金額で売却できるとは限りませんし、日数もかかります。
手っ取り早い方法として、完成引渡し後に元の建売業者に買い取ってもらう方法があります。ただしこの場合も買い取り金額は話し合い次第ですね。
一旦登記してしまえば、その時点で中古物件となります。

No.2 回答者： guramezo 回答日時： 2005/03/06 21:46

大変お困りのことと、お察し申します。

難しい状況ですので、出来るだけ色々な意見を聞いて、あらゆる手立てが必要でしょうね。

まず、「違約金を減額できないか」ですが、引渡しを受ける前に、買主の都合で解約する場合は、「支払済みの手付金を放棄」することとなります。
支払済みの手付金が８００万円ならば、ご質問の通りですが、それ以下ならその手付金額が、あなたの負担すべき金額になります。

次に、この手付金の放棄も避けられるのは、「ローン条項の適用」で、ローン不成立を理由に解約となる場合です。

出来るか否かは何ともいえませんが、方法としては、

(1)銀行に事情を打ち明けて、却下してもらう・・・審査をパスしていると難しいし、業者指定の銀行ですと、更に困難かもしれません

(2)ローン以外の自己資金が、計算違いにより、申請時より相当ショートすることを理由に、通る見込みのないローン金額に修正して再度審査を受ける・・・計算違いの妥当そうな理由が必要ですね

これも難しいとすれば、

(1)売主に正直に事情を説明し、オプションの金額分の負担は当然として、その他の分の減額をお願いする

(2)完成まで待たずに、直ちに転売にかかり、出来ればローンも実行せずにすませる・・・売主にも事情を話しておくことが必要です

引渡しまで２ヶ月しかありませんが、まずは銀行との相談、そして転売の手配、最後に売主との交渉となるかと思います。

直ちにそれぞれの対策を実行に移しましょう。

No.3 回答者： kaz1916 回答日時： 2005/03/06 22:19

事情お察しいたしますが大変難しい事例ですね。

契約してから時間が経っているようですから、ローン特約の解除時期はもう過ぎていると思いますが、如何でしょうか？

この段階では「手付け放棄」ではなく違約による損害賠償、と言う状況ですね。

規定通りでは違約金の支払いも仕方ないと思います。

ここは、正直に事情を話して売主側に「手付け放棄」の額で解約をお願いするのが最良の方法でしょう。（応じてくるとは限りませんが期待するしかありません。　下手な細工は相手の心象を害してしまい最悪の結果になりかねません）

最悪の場合ですが、このまま再販売するとなると売却価格は８～９割と考えておいた方がいいでしょう。　（それより高く売却できればいいのですが）

１５～２０％は業者の利益としてその物件の「実際の評価額」に上乗せしてある、と考えるべきです。

或いは「貸家」としてそのまま賃貸に出す方法もあります。　賃貸収入とローンの返済との兼ね合いがありますのでよく研究してみてください。

No.4 回答者： kojiroutan 回答日時： 2005/03/06 22:26

>契約まで至っていません。

契約書どおりであれば800万を支払わなければなりません。この契約破棄の割合はなんとかならないでしょうか？

意味が分かりません。契約なせずに、契約書通り？（笑）

>\現状は基礎ができたところです。

建築的に申しあげますと、今は基礎、5月早々の引渡し？
私は建築設計をやってるものです。
私の現場、外壁工事が終わり内部のフローリングも終わりました。
引渡しは5月早々です。
棟上してサッシがはいったころ中間金と思いますが。

契約までいたってません。？意味が全く分かりません。

契約

No.5 回答者： gamigami 回答日時： 2005/03/07 07:15

まず結論から

自己都合の解約になりますので、契約時に支払った手付金は放棄になります。ただ、契約書に記載してある売買価格の２０％の違約というのは、消費者保護の観点から適用できないのが普通です。手付金だけで充分です。もつれたら、兵庫県庁まで出向いて相談してください。
下のような「ローン特約」は契約書に記載した金額が業者の指定する金融機関から借入できない場合に適用されるので、既に審査終了していて金消契約をしていないだけの状態では、苦し紛れの言い訳しても一切聞き入れません。
後、オプションについては工事請負に基づいて、全額支払う義務があります。

参考URL：http://web.pref.hyogo.jp/kobe/doboku/matidukurii …

No.6 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/03/07 10:56

まず前提条件として以下のことを想定して回答します。

条件が合わない場合は、回答が異なりますので注意してください。

１）この契約は請負契約でなく、売買契約
２）売り主は宅地建物取引業者
３）買い主側の自己都合による契約解除（ローン特宅などではない）

まず手付けによる解除有効期限かどうかが問題です。

手付けは相手側が履行の着手をする前ならいつでも、手付けの放棄により解除できます。

この履行の着手というのがくせ者で、はっきりとした定義が決まっていません。判例ではっきりしているのは、売り主側の履行の着手とは登記手続き、建物の引き渡し（鍵の引き渡し）などをした場合です。
建て売りに関して、着工したことが履行に着手に当たるかどうかは、微妙なところのようです（建て売りによっては着工してから契約することもあるので）。
オプション部分の手配にかかっていると、履行の着手と見なされることもあるようです。
履行の着手以前だったら、損害賠償予定額は支払う必要がなく、手付けの放棄によるだけで解除できます。


履行の着手と見なされた場合は、残念ながら契約書内容の２割を支払う必要があります。

売り主が宅建業者の場合でも違約金の上限は２０％です。２０％以内は宅建業法で認められています。

また契約で違約金の取り決めをした場合、その実被害額と差があっても、その差を変更することはできません（相手が認めてくれた場合を除く）。
たしかこれは、裁判によっても変更できないようなものだったと思います（公序良俗に反する場合を除く）。

業法で認められた範囲ですので、手付け解除の時期を過ぎている（相手が履行の着手をしているとなった）場合は、お気の毒ですが、相手側に減額に応じる義務はないと思います。
ただし、人のいい業者なら応じてくれるかもしれませんので、だめもとで交渉してみる手はあります。

履行の着手についてはケースバイケースのことが多いので、弁護士など専門家に相談するのがよいと思います。なお、この違約金上限には、先に支払った手付け金額を足した金額かどうかが私も曖昧です。
もしかしたら、手付け金も含んだ金額が２割以内なのかもしれません。この点も確認してみるとよいと思います。