中古マンション

中古マンション購入を考えてます。
買う時に気をつけることはなんですか？

No.2 ベストアンサー 回答者： mygoonickname 回答日時： 2021/11/01 16:34

こんにちは。

積立修繕費が問題なく、積立られているか？
修繕は、きちんと計画通りにされているか？
入居率が高いか。
駅に近いとか、スーパーが近いとか？　お子さんがいるなら、学校とか？

No.8 回答者： トムジョーンズ虎吠 回答日時： 2021/11/01 20:55

(追記)

中古ﾏﾝｼｮﾝ管理の最大重要要素は)いかに組合員や管理組合の理事達が、主体的に、ﾏﾝｼｮﾝ管理の知識を理解して→いかに主体的に、ﾏﾝｼｮﾝ管理の改善を常日頃から,行っていのか？が,とても重要要素です。管理会社へ管理委託料を支払っているからといって→ﾏﾝｼｮﾝ管理の全てを→管理会社へ丸投げしているようでは、貴重な管理組合の管理費や修繕積立金が,どんどんと支出され、赤字化へ進んで行きます。
管理会社は､自社の利益よりも、ﾏﾝｼｮﾝ管理組合のことを優先する事はありません。
支出を節約する管理組合と,少しでも修繕工事業者を管理会社関連業者を→理事会へ高額な見積書を提出して→工事費用からバックマージンをいかにして収奪して→管理会社の儲けを取得するのか、を考えるのが、管理会社の利益を確保するのが、最大に優先するのが、管理会社の基本的立場なのです。
▼要は)ﾏﾝｼｮﾝ管理組合と管理会社とは→利益相反関係にあるからです。
◼️理事会は)管理会社とは,ｳｲﾝｳｲﾝ関係の信頼性が重要なのが基本だとはいえ→あまりにも管理組合からの利益取得を→考える管理会社であるならば→そこでﾏﾝｼｮﾝ管理の専門知識を→理事が主体的を理解して→管理会社のﾌﾛﾝﾄﾏﾝには,時折、厳しい意見やﾏﾝｼｮﾝ管理の基本方針を→管理組合理事会が指摘して→管理組合ペースで行われる.事が大変重要なことです。
が)今のﾏﾝｼｮﾝ管理組合では→なかなかﾏﾝｼｮﾝ管理知識を理解が面倒くさい理事が多く、管理委託料の支払いを根拠にして→管理業務の全てを→管理会社へ丸投げしまう理事会計さが多いですよね‼️
◼️しかし)このような管理会社への丸投げする管理組合では)補修工事費も、節約できずに→赤字化へ陥り→管理費や修繕積立金の不足かる値上げ問題が発生してしまい→結局は､管理組合自身の赤字化には,はねかえつてしまう事となってしまう。
◼️面倒でも)理事会自身が自らﾏﾝｼｮﾝ管理の専門知識も学習し理解して→ﾏﾝｼｮﾝ管理業務の改善の基本的方向性は､きちんと理事会が策定して→あとの雑用は､管理会社に任せる、といった基本戦略を→管理組合の理事会が握らないとダメですね。

No.7 回答者： トムジョーンズ虎吠 回答日時： 2021/11/01 20:29

注意･確認点は､以下のとおり

①長期修繕計画書が,いつ改定されたか？
同計画の改定時期は、およそ5～7ケ年の間に→改定しているかです。
月額修繕積立金が(戸数次第だが)￥1万円前後、徴収しているか？
②駐輪場,駐車場,ごみ置き場等々が,きれいに管理され、整理整頓されているか？
③ﾏﾝｼｮﾝ管理規約が,国交省の標準管理規約を参考にして→規約改正されているか？
④直近の管理組合の理事会と定期総会の,議事録を確認して→どんなﾏﾝｼｮﾝ管理の問題点が提起され→どのように改善されているか？
⑤およそ12ケ年ごとの)大規模修繕工事が,適切に実施されているか？
⑥理事会の検討態勢が,管理会社への丸投げで行われているのか？或いは理事会が主体的に行動されているか？主体的な理事会に対して、管理会社ﾌﾛﾝﾄﾏﾝが建設的な補佐の改善案を→理事会へ提言してるのか？
⑦修繕積立金会計の財務が→適切に計画されてるか？長期将来の時期にも→修繕積立金を→値上げしなくても→現行月額修繕積立金額のままで→修繕工事の支出に不足が発生しないのか？
以上、種々の確認が必要です。
前述のどの項目も、大変重要なポイントですね。
◼️どれを欠いても)管理組合の現状と将来の基本的重要要素です。

No.6 回答者： mofl 回答日時： 2021/11/01 18:19

基本は戸建て住宅と同じ。

違うのは専有、共有の概念があること。
つまり専有部分である室内の表面は自由にリフォームなりできるが共有部分には原則として手を付けられない。
なら自分の自由にならないことを注意する。

築年は新耐震基準以降が望ましい。
あとはハードでトラブルが起こりそうな箇所。
ソフトウェアで（まさか管理費等の滞納は無い前提で）全戸数でいくらの修繕費が積み立てられているか、大規模修繕の時期は、管理組合はしっかり機能しているか、管理の委託業者も仕事をしているか、など。
それに直感も大切。
下見に行ってゴミが散乱している、適当な空きスペースに勝手にクルマが停めてある、異臭がする、騒音がある、郵便受けがゴミだらけ、ゴミの集積場は清潔か、ゴミ出しの日ではないのにゴミがあり犬やカラスの餌場になっている、、、
夜間に見て照明が落ちている、無断駐車のクルマが増えた、ペット飼育禁止なのに犬の遠吠えがある、、、

マンションに限らず住居は環境とセットで買うもの。
立地や部屋が気に入っても重要事項説明に表れない欠陥を抱えるものもある。
一番問題なのは他の入居者の民度。

No.5 回答者： エル58 回答日時： 2021/11/01 17:04

まず、施工業者の良し悪しがあります。

水回りは当然ですが、一番イカレるのが床です。歩いてギシギシは論外です。
リノベーション済みでその状態ならパスですね。
あとは電気の容量、全部屋にエアコン設置できるか、テレビは観られるか、とか。

No.4 回答者： 雲黒齋 回答日時： 2021/11/01 16:58

水廻りがイカレてないか。

No.3 回答者： satouhiroshi 回答日時： 2021/11/01 16:36

遮音/防音/防振でしょう。

しっかりした建物なら良いのですが、そうで無いと上の階、下の階、隣からの音や振動で悩まされます。私ならマンションでは無く、一戸建てを購入します。

No.1 回答者： kantansi 回答日時： 2021/11/01 16:27

まずは、築年数、管理状況、耐震性、リノベーションの有無の確認です。

　あとは、変な住民がいないか（特に左右上下）、パイプなどの見えない部分に問題ないかなども確認する必要があるでしょう。