築30年の家付きの土地売却について

Question

約37坪の土地(築30年の2階建て家付き)を売却しようと思っています。その際に、更地にしてからの方が高く売却出来るのか(解体費を負担して。見積もりでは約75万円でした)、
それともそのまま売却した方が得なのか、教えてください。
業者によって言い分がまちまちで混乱しています。
宜しくお願い致します。

rakki · Accepted Answer

業者の言い分を良く聞いてください。
売主や買主の利益と筋違いのところがあるはずです。
業者の立場になると「どちらが売りやすいか」になります。
それは、更地のほうが売りやすいでしょう。
しかし、これはそのまま売主の利益に直結するわけではありません。
早急に現金が必要、といった差し迫った事情がある場合は別として、
不動産の有効利用と売主の金銭的利益を考えるともう少し広い視野で考える必要があります。

このカテゴリーの質問を眺めてみると解ると思いますが、中古住宅をリフォームして住んでおられる方がいらっしゃいます。
買主の立場になると、更地で買うと最低でもさらに一千万円を追加して家を建てなければ暮らせません。
しかし、古屋が建っていれば、気に入ればそのまま済みます。気に入らなければリフォームします。イヤになれば壊します。
これだけ選択肢が増えます。
このことは単なる業者の売りやすさとは違い、良い売り買いを生み出す効果があります。
売主と買主で一千万円以上の節約が可能となります。
これは売主と買主の利益になりますが、建築業界としては損益となります。
業者がどちらの立場で言い分を発揮するかは、想像がつきますね・・・。

せっかくの住みなれた家を壊すのはもったいないと思います。
大事に使ってくれる買主がどこかで待っていると思います。
こういった買主を探してくれる不動産業者に、売買は依頼したほうが、満足の行く結果が得られます。
（築三十年の家の解体を薦めるような業者には、新居の建築を任せてはいけませんよ。「もったいない」と嘆くような業者こそ、顧客の利益を考えて家を作る業者です）

shikakuhonpo · Answer

高く売却できるかどうかはわかりません。というか、大袈裟に言うと、どちらが解体費を負担するかだけの話ですから変わりないはずです。
ただし、解体して売却したほうが売れやすいし、さらに家を建てて建売住宅の形にしたほうが売れやすいと聞いています。実際、そのとおりなのですが、買う人はどうしても面倒臭いのを嫌う傾向にありますので、少なくとも更地にはしておくべきと言われています。

punikichi · Answer

先日、私の実家（土地50坪、家築29年）を売却しましたが、家付きで売りました。前の回答者の方がおっしゃられる通り解体費をどちらが負担するかだけの差だと思います。買い主には解体費分を値びかれると思ったので売却額には最初からプラスアルファしときました。案の定値引き要求してきましたので、有る程度応じましたが、結局はプラスマイナスゼロです。
家付きでも更地でも結局は値引きを要求されます。だから家付きで売却額にプラス100～150万上乗せして”解体費分を値引く”という形にしてはいかがでしょうか。
ryohkanさんの土地がどういうものかは存じませんが、今は買い手がついたときが売り時と言いますので、売れるタイミングを逃さないような売却額設定をし、無事に売却できることを祈っています。

rakki · Answer

再登場です。今回のアドバイスはそれほど自身がありません。
地域の情報に詳しい場所のことではないので。と前置きして・・・。

福岡、良いところですよね。長浜漁港の屋台のラーメンまた食べに行きたいなー。
勝手に思い出に浸ってしまいました。
福岡には友人は何人かはいるのですが、不動産屋はいません。残念ながら・・・。

こういう手はどうでしょう。住宅のある自治体に声をかけておくのです。
最近はＵターンして故郷に帰って来る方が増えていますが、すぐに住める住居がないことが問題になっています。
Ｕターンなり、Ｉターンでやって来る方は、新天地で心機一転やり直す方が多いので、
資金的に恵まれない場合が多い、新しく住居を構えられるほどの余裕のある方は稀ではないでしょうか。
そのため、各自治体では「空家」を探すのに苦労しています。
私もＩターン組で、田舎暮らしに明るいものだから、地元の自治体からしょっちゅうアドバイスを求められます。
おかしなもので、地元の職員が「田舎暮らしの本」を見て、地元に住んでいる私を見つけるのですから。

すみません、話がそれました。
自治体に、空家情報を提供するのと平行して、そこの地域の情報掲示板に書き込みしてみてはいかがですか。
個人売買が難しければ、間に地元の不動産屋を入れても良いのだし。

私はお金の損得で、解体するしないを決めるのは好きではありません。
家の価値がわからない方々の取られる行動ではないかと疑念をはさんでいます。
家の価値とは、自分にとっての狭い価値観ではなく、地球環境という大きな価値観に基づいて、
小さな家を眺めるということです。
広い視野に立って、今ある物をいかに有効に使い、他者の利益を尊重する。
本来生活とは、このような姿勢がもっとも大切だと思います。
（本題とすこしずれました。私の信念ですのでご参考までに）

and4173 · Answer

売却価格の高い安いは買主が決めることなので、はっきり言って不動産屋さんの査定価格はあくまで「一般的に～」「客観的に見て～」「最低でも～」という話だと思って聞いた上で判断すべきかと思います。

そもそも売却するということは、たった１組の買主を見つけるという作業なわけですが、契約まで早い・遅いとか、高く売れた・売れなかった…というのは、物件のひきあい＝需要がどのくらいあるかにかかっており、いわゆる買ってくれそうな層が多ければ多いほど、早く・高く売れる可能性が高いということになります。
だからターゲットは広く取った方が確率的には、高く早く売れる可能性はいくぶん高いかと思います。新聞のチラシに入っていても、自分の探している価格帯から大きく離れていると大抵の人は見ませんよね。ですから土地で売ると言うことは、ターゲットの半分を放棄してしまうことになるのです。

価格については、今は坪単価がどうこうとかじゃなくって、総額でいくら？で動く時代になってますから、その地域で探してる方の予算帯が3000万円前後に集中してるのであれば、多少広かろうが狭かろうがターゲットの最大ボリュームゾーンにぶつけていくのが一般的な考え方になっています。

それで、結論としましては、その37坪の土地が仮に1500万円で売りに出たとしましょう。土地で探している方は建物代をオンして約3500～4000万円の予算の方と思われます。その人たちはもっと広いものや、もっと条件の良い場所・地形のものも検討できるでしょう。しかし一方では、予算は2000万円しかないけど、どうしても戸建てじゃなきゃあ嫌って方もいるはずで、この層は土地・建物にこだわって新しい家に住むとなると、この土地の半分以下の広さのものか、もっと立地条件の悪い所へ行って探すしかありません。また物件も極めて少ないので、多少リフォームして住める建物付きの土地を魅力的に感じることでしょう。
実はこの層に売れるように販売するのが少し高く売るコツなんです。
ただ不動産の場合、引渡後も雨漏り・シロアリなど売主側の瑕疵担保責任の問題もあるので多少注意が必要です。
そういう意味では、万一、土地で買いたいという人が出てきても、買主側で建物の解体もしてもらった方がいいかもしれませんね。
販売方法についてもこのあたりの考え方は地域の特性によっても異なりますので、どんな人が、どんな目的でこの土地を買ってくれるだろうか？ということを営業マンにもアドバイスを求めてみてはいかがでしょうか？

築30年の家付きの土地売却について

高く売却できるかどうかはわかりません。

業者の言い分を良く聞いてください。

先日、私の実家（土地50坪、家築29年）を売却しましたが、家付きで売りました。

再登場です。

売却価格の高い安いは買主が決めることなので、はっきり言って不動産屋さんの査定価格はあくまで「一般的に～」「客観的に見て～」「最低でも～」という話だと思って聞いた上で判断すべきかと思います。

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