財産分与で土地の評価額の半分を支払う方法は?

知り合いが困っています．彼女Aは父親Bと同居しています．母親は既にいません．その家と土地は父親B名義です．評価額で3000万円程度ということです．今回，手狭になり，その土地に彼女Aの夫名義で建て替えることになりました．しかし，彼女Aには別に暮らしている姉Cがいます．彼女A夫婦には貯蓄はありません．父親Bの財産はこの土地だけです．生命保険も入っていません．
もし，父親Bがなくなった場合，彼女Aは自分の家が建っている土地の半分の代金を姉Cに渡さなければならなくなると思いますが，評価額の半分の1500万円というお金はありません．彼女A夫婦は家のローンを抱えており，自分が相続する1500万円分の相続税の150万円もやっとです．
同居してもらっているため，父親Bは彼女Aに協力的です．この場合，姉Cの権利分の1500万円分ですが，どのような方法でお金を準備する方法がありますでしょうか．生命保険とかでしょうか．ただし，父親Bは66才です．
また，このような彼女A夫婦の危機的状況を乗り切る方法はありますでしょうか．
よろしくお願い致します．

No.5 ベストアンサー 回答者： matthewee 回答日時： 2005/08/16 20:03

※基本的な考え方だけご紹介しますので、最寄りの税務署で詳細な事情を説明されて“裏付け”を取って下さい。

１．「父親Ｂ」の相続財産の評価額を下げる方法。
　土地の評価額を３０００万円と仮定した場合、「彼女Aの夫」所有の建物について借地借家法で保護される「借地権」を設定します。「借地権」が付着した土地のことを「底地」といいますが、「底地」の評価額は更地価格から「借地権」の価格を控除した価格となるので、「父親Ｂ」の土地の評価額を下げることが可能です。

　国税庁ＨＰには、「定期借地権付住宅の底地評価」の例示しかなかったのですが、ご参考までに下記に紹介します。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4612.htm

　相続税法の財産評価基本通達で定める借地権割合は、住宅地の場合６０％（※）が多いので、仮に６０％とした場合、「底地」の価格は、３０００万円－（３０００万円×６０％）＝１２００万円と計算されます。借地権を設定したことで、「父親Ｂ」の土地の評価額は、１２００万円に下げることができます。

※借地権割合は地域ごとに異なるので、下記の国税庁ＨＰから「路線価図」で確認して下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index …

　「父親Ｂ」が遺言で土地を「彼女A」に相続させるとした場合でも、相続人には最低限の相続分である「遺留分（民法１０２８条）」があります。相続人が「彼女A」と「姉Ｃ」の２人だけなら、「姉Ｃ」の遺留分は、３００万円です（１２００万円×１／２×１／２）。この分は、土地の代わりに代償分割として現金で「彼女A」から「姉Ｃ」へ渡す必要があります。

　さて、「彼女Aの夫」所有の建物について借地権を設定する方法ですが、建物の所有権登記が「彼女Aの夫」であること、そして、適正な地代を毎月「父親Ｂ」に支払うことが必要です（証拠にするため父親名義の銀行口座に、夫名で振り込む）。
　適正な地代でなければ、借地権とは認められないので、概ね、土地の固定資産税額の４倍以上を地代の年額として下さい（更地価格の１％以上が目安です）。

　父親Ｂが受け取った地代の一部は、父親Ｂから食費等として彼女Ａが現金で受け取り、将来、姉Ｃへ渡す代償分割のために貯金しておくとよいでしょう。

２．「父親Ｂ」所有の土地の更地価格の評価方法。
　土地の評価額は、時価（売買価格）、相続税評価額、固定資産税評価額などがあり、全て価格が異なります。
　この中で最も低いのは、固定資産税評価額ですが、「底地」による評価額を使うのであれば、相続税の路線価を基に画地計算を適用した評価額で遺産を評価する方法を取らざるをえないと思います。
　画地計算については、最寄りの税務署の資産税課でおたずね下さい。

３．相続税について。
　父親Ｂの遺産が、土地３０００万円だけなら（底地なら１２００万円）、相続税は課税されません。下記に国税庁ＨＰから、「相続税の計算」のページを見て下さい。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4152.htm

４．寄与分について。
　今のところ判例では、寄与分（民法９０４条の２）は、家業を継ぐなどして被相続人の財産形成に特別の寄与があった場合、あるいは財産が減少するのを防ぐのに特別の寄与があった場合にしか認められません。同居して通常の扶養の範囲ならば、残念ながら寄与分とは認められないと思います（将来、判例が変われば認められるかもしれないが…）。

この回答へのお礼

どうもありがとうございました．HPも見させて頂きましたが，身内が借地権を得ている場合の土地の評価額(底地)の計算方法がよくわかりませんので，再度別の質問をさせて頂きたいと考えています．よろしければ，そちらも見ていただき，具体的な計算値を示して頂ければと思います．ありがとうございました．

お礼日時：2005/08/20 13:44

No.6 回答者： ceelee-boy 回答日時： 2005/08/20 10:10

老人ホームに入居するときには何千万、場合によっては１億以上のお金が必要です。

そのお金と引き換えに一生面倒を見てもらえる権利を獲得します。
お父さんとその契約をしては如何でしょう。病気になろうが、ボケ老人になろうが、一生この土地で面倒をみる、その対価として土地をもらうという契約をしましょう。お父さんの扶養のために、夫は会社の転勤をすべて断る。その結果会社を首になっても、父の扶養義務を果たすため、地元で新しい職に就く。そして土地の名義を移しましょう。
これなら、姉さんなしで済みます。

No.4 回答者： hima-827 回答日時： 2005/08/16 18:18

その金額（5,000万+（相続人×1,000万）以下は相続税は、無税）でなら、相続税は、0円です。

一つ目の方法は、遺言です。
すべて彼女Aに相続させるよう遺言を作成すれば、基本的に、彼女Aがすべて相続します。
その後、姉Cが、一年以内に遺留分を請求した場合に限り、本来の相続分の半分を支払う事になると思います。（寄与分の説明は、省きます）

もう一つは、相続時精算課税制度です。（申請が必要）
条件は、65歳以上の親から20歳以上の子供への財産移転が対象です。
2,500万まで、無税です。
子供が2人の場合、生前に、1人のみに、贈与が可能です。
500万オーバーしますので、500万×20％＝100万円、一旦相続税を払います。
でも、実際の相続時に上記の金額以下ならば、この100万円は、還付されるようです。

あと、3,000万程度ですが、土地は、路線価です。税務署で聞いて下さい。
建物は、固定資産税の課税金額の根拠の数字ですので、市役所で聞いて下さい。
それで、3,000万が上下する可能性もあると思います。

最後に、にわか知識もありますので、実際に行う場合は、司法書士等に十分相談して下さい。

No.3 回答者： ceelee-boy 回答日時： 2005/08/16 16:34

「寄与分」というのがあると思います。

相続分も均等ですが、父親の扶養義務も均等です。今父親の扶養はＡさん一人でやっていますよね。それを金額に直して3000万円分あるとすれば、土地とチャラになります。Ａさん夫婦と同程度の扶養を外部に依頼した場合、年150万かかれば、20年で3000万円ですよね。
父親の扶養をした代わりに土地は全部貰う(Ａさん)、父親の扶養をしない代わりに(相続分)土地は放棄する(姉)。
出来れば父親が生きているうちに、文章にして合意書を作っておくといいと思います。

No.2 回答者： sadakonoko 回答日時： 2005/08/16 14:00

専門家ではありませんので、参考程度に。

(1)　まず、この相続は、税金がかかりません。
　５０００万プラス相続人数×１０００までは、かかりませんので、、、。（この場合７０００万まで無税）

(2)　父上に遺言状を書いてもらい、全額をＡに相続させると書きます。
　すると姉Ｃは遺留分がありますので、２分の一の半分、つまり、４分の１が取り分になります。

　つまり、７５０万円です。月賦で払う。香典や、なんか、、、。

　全然あげないということはできません。

この回答への補足

ご回答ありがとうございました．早速で申し訳ありませんが，(1)の参考となるホームページ等ありましたら，ご紹介頂ければと存じます．よろしくお願い致します．

補足日時：2005/08/16 14:08

No.1 回答者： 9ma 回答日時： 2005/08/16 13:47

自分も似たような状況で、両親と自分とが共有する土地に住んでいました。

都合があって、持ち分は、父親、母親、自分の３者名義にしていました。

その後、母親が亡くなったので、母親の持ち分の半分を姉に相続させました。姉が協力的なので、以前と変わりなくここに住み続けています。借地代というのは何も払っていません。固定資産税は、全額を私が負担しています。

質問者様の場合も、父親Ｂがお亡くなりになったら、姉Ｃに、登記上の相続をしてもらって、形式上彼女Ａと姉Ｃの所有する土地に、借地代ゼロで住み続けると言うことはできると思います。

もちろんこれは、姉Ｃが、そのような方法に納得して協力してくれることが前提です。納得せずに、１５００万円の相続を要求した場合には、紛糾することが予想されます。残り半分は、彼女Ａが所有するわけですから、彼女Ａが売却に同意しなければ、姉Ｃは、土地代金を永遠に手にすることができないわけですから。

参考になれば幸甚です。