離婚する際の、住宅ローンと名義変更

主人との離婚を考えています。
中古で購入した家のローンが、６００万程あります。
ローンの名義も、家土地の名義も主人名義です。

家には現金がないので、慰謝料として、私が家土地をもらうことになりました。
といっても、ローンの支払は、
主人が半分、私が半分づつ支払っていくことになりました。

ローンの残債があるのに、主人から私への名義変更は可能なのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#14541 回答日時： 2005/10/26 14:20

登記名義を変更するということは、家の「所有権」を譲渡するということになります。

今回の場合は、妻が夫から所有権の譲渡を受けるということとなります。

登記を行うこと自体は可能です。
なお、銀行ローンの契約書記載事項に無断で登記名義を変更しないというような条項が入っているはずですので、この点については銀行にてご確認下さい。

次に「所有権移転の原因」をどうするかによってそれぞれ税金が発生することがあります。
たとえば、婚姻中に贈与を原因として所有権移転を行った場合には、評価額の数十％程度の贈与税が課される場合もあります。
かといって書面上の記載だけ「売買」にしても金員の異動が説明できなければ贈与とみなされることもあります。

今回の場合には、離婚に伴う財産分与ということになるかと思います。
この場合、婚姻中に取得した共有財産の精算という性格であると認められた場合には贈与税は発生しませんが、離婚に伴う慰謝料とみなされた場合には贈与税がかけられる場合があります。
逆に、渡す側（元夫）側に譲渡所得が発生したとみなされて課税されることもありますので、あらかじめ税務署にて「誰にどれだけの税金が発生するのか、それとも税金問題は大丈夫なのか」を確認しておくことです。
市区町村役場にて不動産の評価証明書を取得し、それをもって相談にゆくと具体的な計算が可能となるでしょう。

最後にローンの支払いについても問題が残ります。
「誰の口座」から引き落としされていますか。
相手の口座であるならば、あなたが振り込んだお金が引き落とし前に引き出される危険性はありませんか。
あなたが管理する場合でも、相手方が振り込むという約束を守るという保証はありますか。

万全の防御策はありませんが、できるだけ予防策をとっておくためには、公正証書にて離婚に伴う財産分与契約書を作成しておくことです。
その中に、ローンの半額相当額を毎月あなた宛に支払うこととし、それが滞った場合には即時強制執行されてもいいという条項を入れておくことです。
本来強制執行するには裁判が必要ですが、金銭の給付を目的とする場合に限って、公正証書で条項を設けておけば即時強制執行できるようになります。
これがあれば給与等の差押ができるということです。

ただし、相手が一文無しでは、「とれない」ということもあり得ます。

所有権の移転登記については司法書士に相談されるといいでしょう。
なお、権利証がおそらく手元にあると思いますので、その司法書士に依頼すれば話が早いかもしれません。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。
税務署へ行って調べてこようと思います。

お礼日時：2005/10/27 10:25

No.2 回答者： maimaiai 回答日時： 2005/10/26 14:20

名義変更は可能ですよ。

離婚の際の慰謝料というかたちなので「財産分与」という名目で所有権移転登記をされたらいいでしょう。先の方が回答されたように、お金のやりとりがない所有権移転は「贈与」という見方もできます。確かに贈与税は大きいですが、今回は贈与とは違いますので、税金が気になれば管轄する税務署に直接相談にいかれてはいかがだしょうか。
また、裁判所で離婚調停などせずに、話し合いの中で決まったことなら、少々お金はかかると思いますが、離婚の際の契約（ローンの支払いと不動産の名義変更）については、公証役場できちんとした契約書を作成されることをお勧めします。後日、旦那様が支払いが滞れば、それをもとに請求ができますから。
ご存知だと思いますが、不動産の所有権登記は、司法書士が代行してくれます。

この回答へのお礼

後からもめないためにも、
きちんと書類を交わしたほうがいいですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/10/27 10:26

No.1 回答者： nik650 回答日時： 2005/10/26 13:53

住宅ローンって期間長いですよね。

当然転勤などで引っ越しして家を売る！って
事もありますからローン中でも名義変更は可
能ですよ。

ただ旦那名義の家がpiyo31さんに渡りますか
ら贈与税が発生する可能性は高いですね。
贈与税って税率高いですよ。

この回答へのお礼

慰謝料としても贈与税がかかりますか？

お礼日時：2005/10/26 14:06