住宅ローンと建て替えについて

教えてください。
中古住宅を購入しようとしています。
3000万円程度の借入、30年・長期固定で
ローンを組もうと思っています。

一方で、数年後の建て替えを予定しております。
建て替え費用も、全額ではありませんが
ある程度の借入が必要になると思います。

この場合、建て替えが不可能なケースとは、
どのような場合でしょうか？
あるいは、そもそも最初にローンを組んでいる
時点で、建て替えは不可能なのでしょうか？

「将来の建て替えを見越して」という話を
よく耳にするところではあるのですが・・・

No.4 ベストアンサー 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/11/01 11:41

まず、建て替えの時に現在のローンの一括返済を求められます。

たとえば３０００万円が立替の時点で２５００万円になっていたら、この２５００万円を返済して、新しく借入を行うということになります。
但し、返済は難しいと思うので、新しい建物の建築費用に返済費用を加算して新しい借入を起こすのですが、ここからは金額などにより銀行の判断基準が変わってきます。
借り換え自体は不可能ではないのですが、
１．新しい借入に必要な年収等の返済基準を満たしているのか
２．借入金額に相応する物件の評価が得られるのか
この２つが問題になります。
特に２については銀行毎で判断に大きな開きがあります。
物件の評価額を基準とする場合、時価相場の１．５倍でも可能・・・等と大きな差が出てきます。
また１の内容が満たされていて、それ以上に所得があるのであれば２についてはあまり問題にしない銀行もあります。

どちらにしても、借り換えが出来ない可能性があるという前提で購入を検討された方が良いと思いますよ。

No.6 回答者： tanktan 回答日時： 2005/11/01 15:01

おそらく質問者様は年収１０００万円を楽に越えるような方なのではないかと思います。

上物評価額がほとんどなしの土地の分だけのローンを組んで後に、ドデーンと大きな家を建てる計画ですよね。きっと。

３０年ローンであっても、数年で繰り上げ返済して３０００万のローンのうち２０００万円ぐらい返してしまったらおそらく新規ローンも大丈夫だと思いますよ。
例えば年収が手取り１０００万円ぐらいなら年間無理すれば４００万円ぐらい返済できます。５年で２０００万円ぐらい返済できますよね。


自分も建替えを見越して中古住宅のローンを組みました。数年後に建替えようかと思いましたが、やっぱり１０年ぐらいはこのまますむことになりそうです。全部返済して、さらにある程度頭金をためてからドデーンとでかい家を建てた方が夢がありますものね。

No.5 回答者： gamigami 回答日時： 2005/11/01 11:41

既に家があるのにさらに家を買う(建てる)場合の金融機関のポイントは

・なぜ家が必要なのか？(必要性があれば良いです)
・先に買う家の処分は？(賃貸にまわすという回答はあまりよろしくない)
・返済能力を有してるか？(住宅ローン融資で担保評価は見ません)
この３つです。
セカンドハウスにするのであれば、住宅ローンでの審査は難しいです。
でも、最近の住宅ローンは「親族居住」の条件で貸し出しをします。
その条件に合致すれば後は返済能力で決まります。

難しいようですが、必要な理由が正当であればそれほど難しくはありません。
(言葉が悪いですが、正当な理由を作ってください)

No.3 回答者： ponsuke04 回答日時： 2005/11/01 11:36

■「将来の建替を見越す」場合は、物件の購入か、あるいは建替自体に、ローンの必要が無い場合がほとんどです。

購入と建替えと２つのローンを組むことは事実上できないからです。

■つまり段取りを考えてください。中古物件購入のためのローンを組む際に、担保は土地となります（建物は担保価値なし）。建替の際にもローンは残っていますから、立替費用のローンの担保が必要なものの、その土地を優先順位２位の担保ではローンは通らないでしょう。

■ローンの点はともかく、計画に無理があります。ほとんど例外なく、「土地購入と家の新築」の資金が無いために中古物件を購入する方は、将来の新築も無理です。逆に将来の新築が可能である方は、土地購入と家の新築が可能なはずです。

つまり「将来の建替え」のほうが「現在の新築」よりも少なくとも1000万円は余計に費用がかかるからです。

ほんとうに将来の建替えを見越す人は、元々資金の余裕があって、広い土地を手に入れたいとか、親の遺産頼みとか、お金のあてがある方ばかりです。

実際には、建替えの予定もお金も無く、体裁のために「将来の建て替えを見越して」と言っている方々が本当はかなりの割合なのです。

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/11/01 08:19

＞「将来の建て替えを見越して」

の将来とはかなり長い期間です、数年を将来とは言わないでしょう。

「将来の建て増しを見越して」
ならよく聞きますが．．．．。

＃１さんのご指摘の通り、
１．金融機関が建て替え時に新たなローンに応じるのは期待できないでしょう。
２．数年後の建て替えを含んだ契約も難しいでしょう。
「建て替えが不可能なケース」と、言うより可能なケースを探す方が困難でしょう。

とは言え可能性のあるケースは？
土地自体に価値があり、融資時に土地のみ担保でローンを組む。
数年後の新築時に建物だけの担保で融資を受ける。
うーん、金融機関が承知するかな～？

中古住宅を買うと同時に新築するほうが良いと思われます。

No.1 回答者： bell753 回答日時： 2005/11/01 02:18

数年で建て替えるのであれば既存の上物を取り壊して新築するという条件でローンを組めば良いのでは？

数年で建て替えを予定しているにもかかわらず非常にハードルの高い2重融資を受ける理由が全く理解できないんですが。。。