住み替え 売却方法について

よろしくお願いします。

現在　居住している分譲マンションを売却し、別の地域に引っ越したいと
考えております。

販売価格は、２千万円　を予定しています。
ローンは、後　１５００万円ほどあります。

例えば、ローンはそのままにして売れた価格で新しい物件を
購入することは、可能でしょうか。

No.6 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/11/21 12:22

＃３のlemonbarmです

銀行の判断によると思いますが
１．転居理由によっては住宅ローンの居住限定を（期間限定となると思いますが）多めに見てくれる場合があります。
　　従って、ローンをそのままにして引越が可能となります。
　　但し、期限が切られる可能性があるということと、次の引っ越し先は賃貸になる（住宅ローンが使えない）ということです。
２．引っ越し先の物件を見つけた段階で、その物件の購入資金に現在の残債の一部も組み込んでしまう。
　　新居のローンを多い目に借入て今の１５００万円を返済してしまうという方法です。
　　但し、こちらも無制限にローンが組めるわけではありませんので購入価格＋諸費用（引越代なども含めて）＋リフォーム代の金額が限度になると思いますので予算等と照らし合わせて検討しなければいけないと思います。

まずは、相談ということで銀行の窓口に行かれてはどうでしょうか。
但し、くれぐれも予定があるとは言わない方が良いと思います。可能性があるという程度にとどめて置く方が良いでしょう。

No.5 回答者： noname#13919 回答日時： 2005/11/21 09:29

いろいろな条件があるでしょうが、住み替えの場合、ローンの残高をプラスしたローンが組めるところがあったと思います。

（確かな話ではありません。。。。すいません）。売却を依頼する予定の不動産やさんか、銀行のローン相談会などの時に聞いてみると
詳しく（条件など）わかると思います。

他の方も回答していますが、今のマンションは、抵当権を抹消しないと
次の方に引き渡せません。

今のマンションを貸し出すことはできるでしょうが、その賃貸料で
新たなローンを組むということですか？？？
あなたの年収や返済状況などによっては
２重ローンを組むことができるかもしれませんが、
この質問を読んだだけで「大丈夫！できます」と答えられる人は
いないのではないでしょうか？

本気で考えているのなら、銀行の方に相談するのが一番いいと思います。

No.4 回答者： himajinn 回答日時： 2005/11/21 06:30

住宅ローンが残っている住宅を賃貸にする話はよくあることだと思います。

いったんこの質問を閉じて新しく質問をしなおすほうが回答が出やすいとおもいます。

No.3 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/11/20 12:45

まず、住宅ローンは済まない家には貸し付けできませんので、引っ越す段階で一括返済を求められます。

また、抵当権を抹消しなければ売却は出来ません。従って抹消するためには一括返済を行わなければいけませんので、やはり不可能です。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
売却は無理としても、賃貸にする等の方法はありませんでしょうか。
よろしくお願いします。

補足日時：2005/11/20 21:49

No.2 回答者： ponsuke04 回答日時： 2005/11/20 09:28

■住宅ローンではその物件が担保（返済できなくなったら差し押さえられる対象）となっていますので、現在の住宅ローンを返済しないとその物件を売ることができません。

また、必ずではないにしろ、２つの住宅ローンを同時に認めている金融機関はまず無いと考えます（セカンドハウスローンは別として）。

■けれども、物件が売れないと返済もできないので、住み替えの際には身動きがとれません。

■通常は：
・次の家やマンションを「前のマンションが売れることを条件として」契約し「住み替えローン」や「つなぎ融資」を受けます。そのお金で現在のローンを完済し、現在のマンションの抵当権を抹消します。これでマンションは担保ではなくなったので、売ることができます。
・マンションが売れたら、そのお金で住み替えローンの一部やつなぎローンを返済します。

■つなぎローンや住み替えローンにはいろいろな契約の仕方がありますが、基本的には、マンションの売却が早くできないと利子が増えていったり、融資の段取りが滞ったりします。

■また、よほど人気のある地域で無い限り実際の売却価格は希望額より1-2割減りますし、更に5％程度は売却による諸費用がかかります。

■このようなご質問をされていることから、ローンや返済などについてあまりご存知無い方のようですので、全体の計画が「甘い」可能性があります。不動産屋ではなく、現在ローンを支払っている金融機関でよく相談をしてみてください。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
売却は無理としても、賃貸にする等の方法はありませんでしょうか。
よろしくお願いします。

補足日時：2005/11/20 21:49

No.1 回答者： himajinn 回答日時： 2005/11/20 05:51

＞ローンはそのままにして＜

ローンの借り入れにはマンションに抵当権が設定されていると思います。
抵当権が設定されたままでは売却はできないとおもいます。
売却する場合は、売却と同時に残債を返却して抵当権を抹消し、残金を受け取り、マンションを買主に引渡し。これらを同時にやるみたいですよ。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
売却は無理としても、賃貸にする等の方法はありませんでしょうか。
よろしくお願いします。

補足日時：2005/11/20 21:46