住宅ローン：住宅金融公庫か？フラット35か？

住宅ローンについて教えてください。
昨年2月、新築マンションを契約しました。入居は今年の8月です。

価格：3700万円
頭金：1900万円（うち親の援助1200万円）
借入れ額：1800万円
ローン期間：30年（定年を想定して・・・）
年収：夫　600万円（32歳、正社員、比較的安定）
　　　妻　300万円（32歳、派遣社員、不安定）
繰上げ返済予定額：200万円/年（現状が続けば・・・）
備考：子供は将来的にも持つ予定なし

マンションを契約した際、住宅金融公庫で利率2.80％（10年目以降3.2％）の元金均等ローンを申し込んであります。（契約会は来年の4月だそうですが、キャンセルもできるそうです）
現在、既に申し込んである住宅金融公庫にするか、フラット35にするかで悩んでいます。フラット35は融資実行月（今年7月）の金利が適用されるそうですが、現在上昇傾向にあります（グッドローンは現在2.521％）。

http://makiloan.gozaru.jp/loan_flat35_change.html

7月の金利は誰にも分からないのは承知していますが、7月のフラット35の金利が2.8％を超えたとしても、フラット35を選択した方が良いと言うことはあるのでしょうか？アドバイスお願いします。

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/01/17 12:41

１０年で返済を終わらせようという話であれば２．８％より金利が高くなればそれだけ負担は増えますけど、仮に３０年借りるという前提で計算すればフラットの金利が約３％で、公庫の金利負担と同額です。

つまりその間というのは繰上返済の度合いにより違いがあります。

３％をフラットが超えるようであれば現在の公庫の方が負担は軽いということです。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
失業・大病などがなく現状が維持できれば、年間200万を繰上げ返済して、10年以内に完済したいと思っています。ですから、10年目以降の金利3.2％は重視していません。
繰上げ返済については、住宅金融公庫の方が不利だと思うのですが、フラット35が2.8％を超えた場合、それでも住宅金融公庫の方が良いでしょうか？初期費用・諸費用などに関してはどちらが有利でしょうか？

お礼日時：2006/01/17 13:16

No.2 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/01/17 17:14

>繰上げ返済については、住宅金融公庫の方が不利だと思うのですが、

そうですか？違いといえば手数料ですが確か５千円程度だったと思いますけど。

>フラット35が2.8％を超えた場合、それでも住宅金融公庫の方が良いでしょうか？
単純に金利で比較すればそうですね。


>初期費用・諸費用などに関してはどちらが有利でしょうか？
根本が同じ公庫ですから同程度です。

金利以外の部分というのはさほどの違いがあるわけではないので、金利で考えてよいのではと思いますよ。

あとは、、、特約火災保険が公庫の場合には使えてこれは破格に安いからその分公庫の方が有利にはなりますけど。

この回答へのお礼

返事が遅くなってすみません。
なるほど、金融公庫とフラット35に大きな違いはないのですね。となると、あとは7月の金利をどうよむかですね。アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2006/01/18 11:38

No.3 回答者： RRRK 回答日時： 2006/01/18 09:27

>10年以内に完済したいと思っています。

>10年目以降の金利3.2％は重視していません。

お気持ちは素晴らしいです。
しかし、人生何があるかわかりません。
最悪の事態も想定して、保守的に考えたほうが良いです。

公庫のステップローンで11年目以降に苦しむ人も少なくありません。
皆、借りた当時は、10年で返済できる、所得が上がるから金利が上がっても大丈夫、と考えたはずです。

今より多少金利が上昇しても、長期固定のフラット３５を選んだ方が賢明だと思います。

私は長期固定金利派なので、13年前に購入した分譲マンションでは公庫(ステップ無し)を、昨年購入した戸建ではフラット３５にしました。

あと、借入れ金額1800万円で世帯収入900万円なら、月返済額が無理のない範囲で、返済期間を30年より短くすることを考えてみてはどうでしょうか？
金利分が減って節約できますよ。

この回答へのお礼

確かに人生何があるかわかりませんから、リスクをよく考慮して選択したいと思います。返済期間に関しても、もう一度よく検討しようと思います。貴重なアドバイスありがとうございました。

お礼日時：2006/01/18 16:58