古いマンションの購入（目黒、品川あたり）

築３５年くらいまでの目黒、品川周辺のマンションの購入を検討しております。
具体的な駅で申しますと、都立大、学芸大、武蔵小山、自由が丘あたりが
利便性と住環境の面で希望にいれております。
広さは50-60m2くらいで探してます。

古いマンションでもこのあたりは、高いですね。
当初は古いマンションを２０００万台前半で購入し大幅にリフォームの予定でしたが
考えが甘かったようです。
３０００万半ばまでの予算を組み、購入しようと考えてますが
築３０年のマンションにそんなに出すのかというところで正直迷いがでております。

そこで土地勘、周辺の相場について詳しいかたにおききしたいのですが、

・これくらいの築年数のマンションでこの値段は正直妥当なところでしょうか。
・強度、耐震に問題はないでしょうか。
・古いマンションを購入するにあたって気をつけるべきことはありますでしょうか。
・周辺でもう少しやすいお勧めの地域などがありましたらおしえてください。


現在２０代後半ですが、２０年以上住む予定はいまのところありません。
現在の家賃が１６万円なので、どうせなら賃貸よりも購入して部屋の中を好きに改善したいというのが購入の動機です。
１０年以内でローンを返し、その後１０年くらい住めればいい、もしくは賃貸に出せればいいと思っております。
その後の資産価値は期待しておりません。

地域外で都心からはなれれば新築が購入できるかもしれませんが、
仕事が終わった後のプライベートタイム（22時～3時）を有意義にすごしたいため
この周辺エリアははずせないのです。

アドバイスよろしくおねがいします！

No.4 回答者： sasebon 回答日時： 2006/04/28 13:27

価格が妥当か、は物件の状態が非常に大きく関わると思います。

立地はもちろん、そのマンション自体が人気があるかもけっこう左右します。
ただ、築35年なら、最初に購入した人のローンは完済済みのはずですので、（昔は20年ローンまでの上限が存在）「今現在の所有者」のローンがどれだけ残っているか、により、値段は下げてもらえるかもしれません。

No.3 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/04/27 21:29

＞・これくらいの築年数のマンションでこの値段は正直妥当なところでしょうか。

■坪単価でみたら１６０万～１８０万くらいでしょうか
　２０坪なら３２００万くらいです
少し前に比べて値上がりしている気がします。
築３０年というとリフォームして売っている物件が多い気がします。
２０年経過でリフォームなしの安い物件は業者買いもあるようです。

＞・強度、耐震に問題はないでしょうか。
■御承知かもしれませんが１９８１年６月以降確認申請のものが新耐震基準の
ものです。厳密にいえば売出しが１９８１年秋以降なら６月の確認申請以降と
いえます。築２４年までなら大丈夫。それ以前は震度７で倒壊する可能性はない
わけではないです。

＞・古いマンションを購入するにあたって気をつけるべきことはありますでしょうか。
■給排水関係の修繕履歴と、エレベータの老朽度は要注意です。
古いエレベータの場合大地震で閉じ込められる可能性はあります。
またエレベータは３０年で耐用年限を迎えます。
給水は赤水が出るのは論外としても、３０年では給排水の劣化が進んでいます。
貯水槽の取替え履歴もチェックすべきです。
長期修繕の履歴と修繕積立金の現在高を確認します。

＞・周辺でもう少しやすいお勧めの地域などがありましたらおしえてください。
■学芸大と駒沢の中間エリア「野沢」や深沢の駅から遠い物件なら若干安いです。
＞目黒、品川周辺のマンションなら
大崎や品川シーサイドの定期借地権物件がお買い得でした。１０年でローン返済
賃貸なら射程距離だと思います。
ご指定のエリアは人気地域でことに最近新築用地が少なくその結果中古が
価格を上げているエリアだと思われます。

No.2 回答者： iichiho 回答日時： 2006/04/27 16:42

築３５年で２０年後といえば、築５５年ですが、築５５年というのは大丈夫なんでしょうか？

３０００万円中盤の物件価格に、不動産の仲介手数料、登記、保険、事務手数料、リフォーム代、２０年分の管理費や固定資産などで、４５００万円を超えます。

仮にリフォーム代を抑えて４０００万円として、１０年で完済して、２０年で無価値でOKなら、月に換算して１７万円。

これなら、好きなことができる分買ってもいいかな、という感じですが、ただ築３５年ということですので、途中で大規模修繕などが発生したり、配管トラブルなどが発生すると、いきなり大マイナス転落です。
（古い物件の配管修理は壁をぶち破った後再建するので高額になりがちです。自分のマンションの部屋の中であれば完全自己負担ですし）

下手すれば、月当たりの支出が２０万円～２５万円にも達するリスクを納得できるのであれば、GO!だと思います。

No.1 回答者： ossan2006 回答日時： 2006/04/27 16:37

2年くらい前、そのへんでマンションを探してました。

>・これくらいの築年数のマンションでこの値段は正直妥当なところでしょうか。

ご希望の広さを考えれば、ほぼ妥当だと思います。もう少しエリアを広くすれば、2500万円程度（＋リフォーム代）のマンションもあるかと思います。

>・強度、耐震に問題はないでしょうか。

これについては、解らないですね。
ただ、地盤はソコソコいいと思いますよ。ぶっちゃけ、耐震マンションでも地盤が弱いところに建っているマンションの方が危険だと思います。

>・古いマンションを購入するにあたって気をつけるべきことはありますでしょうか。

気をつける点は、新築マンションと変わらないと思います。敢えて中古マンションならではの注意点を挙げるとすれば、先住人の中にヘンな人はいないか、ってところでしょう。

>・周辺でもう少しやすいお勧めの地域などがありましたらおしえてください。

不動前、西小山、戸越、中延あたり。