エイブル

なぜエイブルは手数料が他社に比べて安いのですか？
教えてください
何か裏がありそうなので

No.5 ベストアンサー 回答者： Jimmy2 回答日時： 2006/06/05 11:15

結論は「エイブルに対して家主が支払う仲介手数料が高く設定されているから」です。

しかし、ほんとうに安いかどうかは別です。不動産屋が受け取る仲介手数料などの報酬は概ね、下記のようだと思います。

1.昔からの街場の不動産屋の手数料
　　借り手から1ヶ月 + 家主からは無し=計1ヶ月

2.エイブル以外の大手不動産屋の仲介手数料
　　借り手から1ヶ月 + 家主から広告宣伝費などの名目で1ヶ月=計2ヶ月

3.エイブルの仲介手数料
　　借り手から半月 + 家主から「仲介手数料半月+広告宣伝費半月+データ加工料18900円」=1.5ヶ月+18900円

宅建法では「借り手と貸し手の両者からもらう仲介手数料の合計額は1ヶ月」を限度とし、「借り手と家主が半々」とするのが原則です。但し、例外的に「了解が得られれば、どちらか一方からのみとすることができる」とされています。そして、「仲介手数料は成功報酬であり、いかなる名目であっても他の報酬は受けれない」が原則です。

1.について
上記1.の昔からの街場の不動産屋のケースは、「貸し手優位な時代」に上記の「但し書き」の規定を適用して「借り手が1ヶ月全額負担」が長い間の習慣となり、現在に至っているものです。昔、「家主としては家主から仲介手数料をとるような不動産屋には頼まなくても借り手がすぐに決まった時代」だったからですね。したがって、その時代は家主から仲介手数料を受け取るような不動産屋は皆無でした。今でも街場の不動産屋に頼む場合には同様な場合が多いです。しかし、このような「但し書き」は不公平な規定ですね。削除されるべきものと思います。

2.について
2.のエイブル以外の大手不動産屋は、借り手からは昔からの習慣として仲介料を1ヶ月分全額を受け取り、家主からは広告費などの名目をつけて1ヶ月を受け取ってます。しかし、これは違法なことです。宅建法上、広告費としてもらえるのは特別広告つまり「家主が特に頼んだ広告宣伝（例えば自分の物件のみ掲載したチラシを新聞折り込みで特別に配布してもらう）の経費としてあり、それも実費（印刷費や新聞屋に支払う折り込み費）のみ」が認められるはずのものだからです。したがって、この特別広告を頼んだ仲介業者で入居者が決まらなくても家主はその経費は負担しなくてはいけない性質のはずです。しかし、実状は、決まった場合（=客付けが出来た場合）のみ家主が支払う仕組みになっており、規定された仲介の成功報酬以外の成功報酬を受け取っている違法なことなっていると考えます。国土交通省などがキチンと取り締まらず、放置されているのだと思います。

3.について
3.のエイブルの場合も入居者が決まったとき家主が支払う「広告費」や「データ加工料」はエイブルにとっては特別な広告ではないし、成功報酬になってしまっているので、前述のとおり違法なことなのですが、放置されています。行政との癒着が疑われます。ちなみに「データ加工料」とはネットに掲載するための手間賃などのことと思われます。

2.および3.は、空き室が目立ちはじめ、借り手優位になってきた頃にエイブルが始め、大きな利益を上げ急成長しました。それが十分に取り締まられないのを横から見ていた不動産屋も「こんなのアリかよ！」ということで見習い、10年程前から他社も急速に行われるようになったものです。つまり、空家が目立ち始め、家主も仕方なしにそのような条件であっても仲介を依頼せざるを得なくなった時代ゆえに成り立つようになったものです。

ただし、家主は同じ物件であっても、1. 2. 3. に対して、それぞれ賃貸条件を変えて仲介を依頼している場合があります。例えば、「1.に対しては礼金は無し」「2.に対しては礼金1.ヶ月」「3.に対しては礼金1.ヶ月とした上、家賃を1000円上げる」のようにです。なので、本当に安いかどうかは、同じ物件で比較しないと分かりません。また、家主として「自信のある良い物件」に関しては高い手数料を取る業者には依頼しない場合もあります。

仲介手数料に関して、「常に双方折半」「不動産屋が受け取ることの出来る成功報酬の限度額は1ヶ月」「それ以外はいかなる名目でも不動産屋は受け取ってはならい」を徹底してほしいものです。それが借り手、貸して双方に真に利益になる道と思います。不動産屋にとっては不利益なことですが。

国土交通省に「経済局 不動産業課 紛争係」というところにみんなで言えば多少の世論になるのかも知れません。

No.4 回答者： noname#56101 回答日時： 2006/06/05 10:50

不動産会社のものです。

確かエイブルさんは手数料0.5ヶ月（+消費税）だったと思います。最近は他にも手数料0.5ヶ月のところが目立ってきましたね。しかし首都圏ではまだ手数料1ヶ月のほうが多いのではないでしょうか。
手数料1ヶ月の会社と0.5ヶ月の会社で、もし仮に規模や経費が同じであれば、同じ売上を上げる為には、1ヶ月業者の2倍の契約が必要になります。そして、もし2倍のお客様に対応するとなるとそれなりに人件費などの固定費がアップします。するとさらにお客を呼ばなくてはならなくなる。かなり大変ですね。ではどうするか。他に収入となるものを作るか、他の経費を削る。例えば入居後のフォローなど収益になりにくい部分を削るようになるのではないでしょうか。
一般論ですが、高くて悪いものはありますが、安くてよいものはほとんど有りません。ビジネスですから少しでも高く売れるのであれば高くするでしょう。不動産会社にとって大事なのは、まず利益、次にオーナーの信頼、最後にお客様の満足です。奇麗事では会社はやっていけません。
不動産の場合は商品が高額かつ長期にわたって利用する（住む）わけですから、単に手数料が0.5安いからだけで見るのは早計かもしれません。逆に、どうせ賃貸だから長くはすまないと割り切れるのであれば、金額の安さもメリットになるでしょう。
繰り返しですが、安くてよいサービスを望まなければ大きなショックは受けないのではないでしょうか。

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/06/05 09:23

大家してます

裏と言うほどでは無いでしょうが．．．。

確かに「仲介手数料は安い」．．．「仲介手数料」は．．．（笑）。

一般に安い仲介料の店は、

・普通の不動産屋が徴収しない名目でその他の経費が必要かも知れません
・退去時に法外な請求が有るかも知れません
・入居者に不利な契約条件かも知れません

どこの不動産屋も必要な経費はそう変わる物では有りませんのでどこかで採算を取ります

エイブルさんに限らず色々な仕組みを考えられています

全ての条件を総合的に判断しないとその物件が「安い」か「高い」かはなんとも言えません

仲介料の２万円安に吊られて４万円高く付く事も有るでしょうね

消毒料？
なんとかメイト会費？
安心サポートシステム入会金？
鍵交換料？

みなさん工夫されているようです．．．（笑）。

スナックで、

ビール１０００円　サービス料１００円
ビール１１００円　サービス料　半額
ビール１２００円　サービス料　無料

さて貴方はどちらで飲みますか？

賃貸は総合的に判断する物です

No.2 回答者： munya671 回答日時： 2006/06/05 01:59

特に裏は無いと思いますよ。

よかったら参考にURL貼っておきます。

参考URL：http://www.zero-corp.co.jp/tenant/tenant/tesuryo …

No.1 回答者： super-dog 回答日時： 2006/06/05 00:00

安かったでしたっけ？1月分では。

法律上は手数料を借主と貸主合わせて１月分以上取ってはいけないことになっています。
あとは貸主からの広告料や不動産管理手数料などで収益を上げているのでしょう。

あと物件も数は豊富ですが、賃料は地元不動産屋に一日の長があるように感じます