借地に建ててある家

Question

借地に、戦前より家族所有の建物に、住んでいます。
この度、別の場所に、土地家屋を買い、住む予定です。

先日、市町村に問い合わせましたら、建物にかかる固定資産税は、
人が住んでいなくとも、そこに建物がある限り払うもの。だと
教わりました。（廃車ならぬ廃屋届けでも出せば税金はかからない
ものだと思ってました）

地代は約年２５万円ほどです。
・地代も更地にしない限り地主さんに支払うものでしょうか？
建物をつぶすのにも安くはないお金がかかりますが、地代を
払わなければならないとしたら、早めに更地にしたほうが
いいのか？とも考えています。
・建物を勝手に人に貸してもいいのでしょうか？
・人に聞いたのですが、こんなに長く借りていたのだから
地主に立退き料をもらえるのではないか？ということです。
こんなこともあるのでしょうか？

法律的にはどうなのか、また、一般的にはどうなのでしょうか？
新居に移るにあたってなにかと物入りなので、なにかいい知恵が
ございませんでしょうか？
質問以外にもなにかございましたら是非教えてください。

colle-co · Accepted Answer

借地には、ご質問者様（のご家族）が、自ら家を建てているということで、土地借地権、もしくは地上権の設定がされていると思います。

・地代も更地にしない限り地主さんに支払うものでしょうか？
更地にしようとしまいと、契約関係が続いている限り、支払う必要があります。
契約を解除するにあたっては、ご質問者様が建てた建築物と土地を借りている権利は資産ですので、
「建物買取請求権＝建物と権利を買ってもらう権利」を行使することができます。
（この制度は現代社会の実状に適合しないという批判もあるようですが）
このあたりは、実務経験のある不動産業者や弁護士にご相談されてはいかがでしょうか？

・建物を第三者に売却したり貸す場合
地上権の場合、かなり権利が大きいので、地主の承諾を得なくとも、建物と借地権を他者に売却したり、貸したりすることが可能です。

土地借地権の場合、地主の承諾なく建物と借地権を売却したり、転貸することはできませんが、地主に承諾を得て、
承諾料（土地価格の３～５％ほど）を支払うことで可能になります。

・立ち退き料について
借地権設定者（地主）側の理由によって立ち退く場合は、それ相当の立ち退き料が支払われますが
ご質問の内容を見る限りでは、ご質問者様の理由で立ち退かれるのですから、立ち退き料が支払われることは、まずないでしょう。

semi-zzz · Answer

＃２です。

＞地主からの希望があれば買い取ってもらえるのですか。
３番さんの教えていただいた参考ＵＲＬを見ました。
これは「建物買取請求権」とは違うのでしょうか？

「建物買取請求権」のことを言っています。


＞No.2さんが仰っている（中略）は、たぶん「定期借地権」の「一般定期借地権」に関する事柄であると思います。

とありますが、これは借地法についての話をしています。定期借地についてではありません。

一般に借りた物を返すときには、原状回復をして返すことになっています。原状回復とは、借地の場合は、更地にして返すことになります。

しかし建物は高価であり社会的に貴重な資本です。そこで、原状回復義務に反して、＃４さんが書かれているようなことを目的として、建物買取請求権が作られています。

但し、借り手の都合で、地主が建物を買わされたのでは、地主の負担が大きすぎますし、借地法は借地契約を存続させることにより借り手を保護する趣旨の法律ですので、借り手都合で契約をやめるときは、借り手を保護する必要はありませんので、建物買取請求権は使用出来ません。
そうなると原状回復義務が残りますので、更地にして返す必要があると思います。

ただし、他の回答者さんも言われているように借地権は大きな資産ですから、それを放棄して契約解除するのはもったいないことですので、あまりこのようなことはされないと思います。

但しそれを維持して行くには地代の支払いが必要です。いくら高価な資産とはいえども、その維持費が大きすぎるのなら、何らかの手を打つ必要があります。
地主の承諾が得られれば、譲渡や変更などできますが、承諾替え得られない場合は、借地権の資産とその維持費のバランスを考慮して対応を決める必要があります。

colle-co · Answer

No.1です。ご質問についての補足です。

>地主さんに聞けば、契約書があるのでしょうか？
契約書があるのであれば、地主さん（か、地主さんの弁護士とか）がお持ちでしょう。
普通は借り主にも契約書が渡されると思うのですが、それはおいておきましょう。
とりあえず、義父さまの遺品？であったり、あけたことが無い棚などがあれば、探せばあるかもしれませんね。

80年以上前からの契約とのことですが、口約束だけって可能性もあるでしょう。
どちらにしても、地代も払われているとのことですので、契約はなされています。
少なくとも1回以上、契約が法定更新されているはずです。

地上権が設定されているかいないかは、登記簿を見ると確認できます。
>大規模な増築改築の時にも、地主に正式？な承諾は求めたことはないそうです。
契約違反が無い前提（双方気づいていなかったなどを考えない）でとらえれば、
その借地権は「地上権」と考えられます。

No.2さんが仰っている
> 借地人の希望により契約を解除する場合は、更地にして返す必要が
> あります。逆に地主からの希望の場合は、建物を買い取ってもらえ
> ます。
は、たぶん「定期借地権」の「一般定期借地権」に関する事柄であると思います。
「定期借地権」は、普通借地権と異なり、土地の賃貸借契約を期限を区切って行うもので、期限が来たら返還しなくてはなりません。
その代わり、借り主側は土地を安く借りやすく、貸し主側は借り主の権利を制限でき、期限が来たら必ず返還されるようになっています。

再契約をしておらず、80年以上前の契約であれば、定期借家権の設定はできないので、今回の事例には当てはまらないと考えます。

それに、普通借地権であれば、土地借地権であっても建物を登記することで権利主張できますし、
地上権であれば、なんら制限を受けずに、また、土地借地権であったとしても許可さえあれば、
建物込みで権利を他者に貸したり売却できますので、更地にして返還する意味がないと思われます。

「建物買取請求権」については、
借地人が、借りた土地に建物を建てたり、整備をしたりして投下した資本を回収する権利、機会を与えるためにできた権利です。
しかし、近年では、借地人の保護は、契約の存続によって図られるべきで、資本投下まで面倒みることはないとか
建物自体の価格が安く、借地人の保護にならないとか
そのほかいろいろな意見があり、実状に適合しないという批判があるとのことです。

No.3さんが仰っているように、また最初に軽くふれていますが、
「地上権」であれば、誰か（地主含む）に権利を売却、もしくは誰かに土地と建物・もしくは土地を賃貸。
「土地借地権」であれば、誰か（地主含む）に権利を売却、または建物を貸家として賃貸。（「土地借地権」の場合いずれも地主の承諾が必要です）
と言うのが、選択肢だと思います。

>でないとしたら、「借地権を処分したい」と地主に相談し、
>こちらサイドで、ことを進めるのは難しいところでしょうか。

前述の通り、地主の承諾さえ得られれば、誰に売ろうがかまわないですから、ご質問者様サイドで話を進めてよいと思います。

kita52326 · Answer

借地は、土地を「借りている」だけだと考えがちですが、建物所有を目的にした「資産」でもあります。
相続が発生した場合は、所有権価格の何割かで（税務署が定めている割合）で評価されますし、
地主の承諾が必要ですが他人に譲渡(売却)することもできます。

周辺の環境が良く、住宅地として売れそうな立地でしたら、地主に対して、
「借地権を処分したい」という相談をされたらよいと思います。その場合、
(1)「所有権の方が買い手がつきやすいので、底地権(所有権－借地権)を一緒に売りませんか？」
(2)「借地権を売却するので、承諾料はいかほど払えばいいですか？」
(3)「地主であるあなたが、借地権を買い取ってくれませんか？」
というような選択肢が考えられます。

建物の除却費は売値の調整の中に含めればよいので、取壊し費用相当分を値引けば自分でやらなくても済むでしょう。
立退き料をもらって解決することでも良いですが、
普通に「土地を返します」ということは、「資産」をタダで地主にあげることと同じです。

不動産業者に、更地評価、借地権割合、取壊し費用(概算)、借地権譲渡の承諾料なの相場などを相談して、
それから交渉に臨まれればよいでしょう。
もちろん、それまでは地代を支払いつづけなければなりません。

http://www.home-knowledge.com/mag/04_04.html
http://www.eiko.gr.jp/topics/da02.html

semi-zzz · Answer

・地代も更地にしない限り地主さんに支払うものでしょうか？

借地契約が結ばれている間は、地代の支払い義務があります。
また、借地人の希望により契約を解除する場合は、更地にして返す必要があります。逆に地主からの希望の場合は、建物を買い取ってもらえます。

・建物を勝手に人に貸してもいいのでしょうか？

土地に他人の建物を建てたり、土地の一部を駐車場などにして貸すことは土地のまた貸しになり、契約違反となりますので、地主の承諾が必要です。この場合承諾の見返りとして承諾料を支払うことがあります。

しかし建物自体は借地人の私物ですので、建物を賃貸することは地主の承諾は不要です。
http://www.asahi-net.or.jp/~ZI3H-KWRZ/totimudan.html

ただし、古い建物の場合、今度は大家として修繕義務を負いますし、万が一立ち退きをしてもらう場合などは、立ち退き料の支払いなどが必要になります。大家としての責任を考えると、必ずしもよい方法ではないかもしれません。

また、借り手を迎えるに当たってリフォームなどをすることも多いですが、大規模な修繕などの場合は、地主の承諾が必要となります。この場合見返りに承諾料が必要になることもあります。

・人に聞いたのですが、こんなに長く借りていたのだから
地主に立退き料をもらえるのではないか？ということです。
こんなこともあるのでしょうか？

借地にしろ借家にしろ、地主・大家から退去を求める場合は、正当な事由が必要です。この正当な事由はかなり条件が厳しく、よほどのことがない限り正当な事由としては不十分です。正当な事由が不足しているときに立ち退き料を支払うことで、正当な事由を補足することができます。
そのため、貸し手側からの要求の場合は、通常立ち退き料が必要となります。
一方借り手から契約解除するのは、借り手の都合ですので、立ち退き料は不要ですので、普通は支払いはありません。

その他

契約期間があるのなら、更新の話が出ます。
このとき地主は、正当な事由がなければ更新を拒絶することができませんし、通常建物があれば更新されてしまいます。
契約期間が切れるときに建物をそのままにした状態で更新をしないという話をすることは可能です。
もっとも地主が土地を他に有効利用したという希望がなければ、難しい話です。

なお、建物を売却するには地主の承諾が必要で、この場合承諾料の支払いが必要です。でも承諾がない場合でも地主に大きな影響を与えなければ、訴え出れば裁判所が売買を大家に変わって承諾してくれることがあります（この場合でも承諾料の支払い命令が出ることもあります）。

建物の状況がかなり古いので購入希望者がいるかどうかはちょっと疑問ですが。

なお、以上の回答は＃１さんの回答にある地上権でない場合（賃借権の場合）についての回答です。
地上権の場合は借地権自体を売買することも、建物を売買することも自由にできます。
でも、地上権だと地主がかなり不利な契約になるので、地上権で契約していることはほとんどないということです。

借地に建ててある家

借地には、ご質問者様（のご家族）が、自ら家を建てているということで、土地借地権、もしくは地上権の設定がされていると思います。

＃２です。

No.1です。

借地は、土地を「借りている」だけだと考えがちですが、建物所有を目的にした「資産」でもあります。

・地代も更地にしない限り地主さんに支払うものでしょうか？

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