住宅ローンについてアドバイスを！

新築物件購入にあたり住宅ローンを検討しています。なにぶん素人で勉強不足の為アドバイスをお願いします。
金利ですが雑誌や本によると全期間固定金利を進めているようです。２年固定金利を選択すると金利がとても良いようです。２年が終わっても再度２年固定金利を選択できると聞きました。優遇された金利が受けれるとの事でした。だとすれば（例えば毎２年ごとに２年固定金利に切替たとして）２年ごとに手数料や切替に手間がかかっても全期間固定金利よりもお得になりませんか？２年でなくても３年や５年固定金利にして、期間終了の度に再度固定金利を選択するのはどうなのでしょうか？
（金利はローン契約時の金利でなく　切替時の金利が適用される事は理解しています。念の為・・・）

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2007/09/22 23:12

こればかりはなんともいえないというのが実情だと思います。

極端な話、２０年前のバブル時期の金利をご存知でしょうか？
１０年後にこの水準にならないとは誰にもいえないのです。

事実２年前ほどが金利の底値と言われていて微々たる水準ではありますが上昇しています。
２年後ならまだ金利の想像はできますが、５年後、１０年後にもしバブル時期の水準になったとしたら、多分毎月の支払い額は１．５倍近い金額になります。

その辺のリスクを承知なら２年毎の金利見直しでもいいと思います。
１０年後に月支払い額が１．５倍になる（かもしれないという）リスクを怖いと思うなら長期固定金利でしょうね。

ただ短期固定金利の人は、基本的に繰り上げ返済を行う人向きだと思います。


ただ、よく聞くのが、２年短期固定金利でローンを組んで、５年後、１０年後に支払い額の上昇でローンが払えなくなり、売り払うというのがあります。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございました。できるだけ繰上げ返済をしていきたいと思っていますが　なかなか難しいのが現状になるかと思います。金利の上昇に対するリスクなどを考えて・・・・やはり安全に長期固定か・・・・　アドバイスを参考に近いうちに銀行で住宅ローンについて勉強してきます。

お礼日時：2007/09/23 23:53

No.2 回答者： pandorafan 回答日時： 2007/09/22 23:29

bakery0203さん初めまして

将来の金利は推測するしかなく、正解は誰も解りません。
また住宅ローンの損得は総支払い金額の比較になりますので、払い終わってみないと損得の結論はでません。
短期固定は将来の更新金利が不明なので、総支払額もはっきりしないので推測するしか出来ません。

私の考えは、現在の日本の公定歩合は歴史的にも世界全体の平均からしても異常に低い状態だと思います。よって金利の正常化のため日銀は公定歩合を目標値まで段階的に上げていくと思ってます。
実際に住宅ローン金利も上昇トレンドで、ここ２年で1％位の上昇になってます。http://han-rei.com/zyu_3.html
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%85%AC%E5%AE%9A% …
例えば最初に２年固定3％で組んで2年後の更新で3.5％になり次の２年後は4％といった具合に2年毎に0.5％ずつ金利が上昇するシュミレーションをして10年間（4回更新）の総支払額と、同じ銀行の10年固定金利での10年間の総支払額は大体同じになると思います。
つまり２年毎の金利上昇が0.5％より低ければ、「10年固定は損だった２年固定で正解」と言うことになります。
またフラット35のような長期全期間固定は得するのか損するのか全く予想できないと思います。（ここ10年から15年は金利は上がると私は思いますが、その先20年は予測不可です。）つまりフラット35は金利の上下でわずらわしい思いをしたくない、月の払いは最後まで無理なく払えそうであるという人向けだと考えます。
下のリンクで色々シュミレーションしてみると自分に合った支払い方法が解ると思います。慎重に検討してみてください。

参考URL：http://www.hownes.com/loan/sim/repayment.asp#res …

この回答へのお礼

金利によって返済総額が変わってしまうなんて、なんだかギャンブルですね（^O^)　わかりやすいアドバイスありがとうございました。かなり参考になりました。今後も少しずつ金利は上昇するだろうと予測していますが　２０年　３０年先の事は・・・・　各銀行の金利や条件など詳しく調べて慎重に検討していきます。

お礼日時：2007/09/23 23:48

No.3 回答者： NAZORA 回答日時： 2007/09/23 07:15

単純に考えれば質問者様のような見解だと思います。

ですが、昨今金利はジリジリと上昇傾向であることも事実です。

うちは２００５年にマンションを契約したとき、フラット３５は２．４％台でした。旧住宅金金融公庫も２．５２％（こちらも全期間固定）。

２００７年３月実行の私たちはゼロ金利解除の予測もできず、
公庫の審査をしていなかったため（公庫は申込み時金利確定でした）
２００７年に都市銀行での融資の実行は３５年固定で３．２％です。
約０．７％の差は正直大きいです。
結局、我が家は３５年固定と固定金利特約型のミックスプランにしました。

返済方法にもよるでしょう。
共働きで繰り上げ返済が可能なら変動金利でもいけるでしょうし
旦那様のみの収入での返済で安心したいなら３５年固定金利がいいと思います。

本を読んでみてもいいかもしれません。
私たちも実行までの２年近くずっと悩んでいましたから。

この回答へのお礼

ゼロ金利解除前に２年固定で住宅を購入した知り合いがいて　現在は返済額が変わったっと嘆いていたので　全期間固定にするか迷っていました。ミックスプランは検討していませんでした。アイデアありがとうございます。ミックスプランを参考に　もう少し勉強してみます。　

お礼日時：2007/09/23 23:41

No.4 回答者： shambala 回答日時： 2007/09/23 15:18

３年固定でローン組んでます。

私も色々と検討してみましてバブル期までさかのぼり金利の動向も見てみました。
ココからは私が住宅ローンを組む再検討しだしたひとつの答えなので全く個人的考えとして参考にしてみてください。

金利は確かに上昇傾向、現在の低金利はバブル期の高金利と同じぐらい異常な金利だともいえ、バブル期の様な好景気もバブルが弾けたあと半端では無い不景気も早々あるものではないと考えております。何事も絶対とは言い切れませんが。
過去の高金利から現在の低金利までの平均とも言える金利が住宅ローンの審査基準金利（４～５％）です。
比較的低い金利を保つ傾向にある短期物はおそらくこの審査基準金利よりは上昇は無いかなと考え私の場合は全期間に渡っての優遇金利が１％以上あったという事から審査基準金利並みに金利が上昇すると考えても実質そこから－１％以上なので３％台という事から短期を切り替えていくか固定期間終了ご変動でという方向で現在も返済中であります。
短期固定で続行の場合は固定期間終了時に繰り上げ返済、変動にした場合は定期的に繰り上げ返済を実施していく方針です。
定期的な繰り上げ返済をしていく事で今後の金利上昇のリスクも緩和できますしトータル的な支払い額も変わって来ますので。
また短期＆変動の利点として全期間固定より繰り上げ返済の手数料が比較的安価であったり手数料が無料というところもあります。
私が利用中の地元都銀では固定期間終了時の繰上げ返済だと手数料がかかりませんしまた同じ融資先なら固定機関終了時の切り替えに対する手数料はかからなかったように思います。各金融機関で違う可能性はありますが・・・。
住宅ローンについては個人の考え方が大きく左右します。
あがるとも下がるとも誰にも断言する事はできません、専門家でも難しいのです。
ですから金利上昇のことが気になって仕方が無い不安だという方は全期間固定で行く方がいいでしょうね。全期間固定の高めの金利はリスク回避、安心料といったところでしょうか。
金利が４～５％までは上がる可能性がありという事を頭に入れておきその金利でもゆとりをもてる支払いができて繰り上げ返済もするなら短期固定や変動でも問題ないと私は考えております。
それらを考えた上でご自身の考えやライフスタイルに合わせてよく検討される事をオススメします。
ご参考までに。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。やはり住宅は大きな買い物ですし　金利の上昇で返済合計額も変わり　生活にも影響しかねないので　ご意見を参考にしっかりと勉強してみます。不動産屋からの審査結果を待っているだけでなく　自分で銀行に行き　住宅ローンについて相談してみる事にしました。

お礼日時：2007/09/23 23:36

No.5 回答者： 1098aki 回答日時： 2007/09/24 08:42

結論から言えば、明確な答えはないと思います。

私個人の意見としては、現在お金の余裕（貯蓄がある場合）があれば、スター銀行（預金連動型）で借りるのもいいのではないかと思います。ただし、これも有利な点もありますが、罠があるので（預金がなければ金利は高いなど）実際に調べてみてください。余裕がない場合は、大手の銀行の方が地銀より金利自体も安く設定していますので良いのではないかと思います。私の場合、単に家から銀行が近いからと言う理由で地銀で３年前に３年固定（1.75%）で契約しましたが（当時3年で一番安いのは1.3%だったと思います。たった0.45%の違いではないのです！）、更新時の契約の事は説明されずに契約してしまいましたので、2年目に都銀に10年固定（2.2%）で契約しなおしました。（その時に繰り上げ返済もしました）実際には損をする事は十分認識していましたが、やはり完全に借金が10年でなくなると言う安心感があります。返済年数の問題はあるものの、安心感を得るには繰り上げ返済を使いつつ、長期にした方が良いのではないかと思います。将来的に教育費や車の買い換え、家の修理代など結構お金はかかります。現在アメリカの問題で一時的に日銀は金利上昇を見送っていますが、まだまだ上がる事は十分予測されます。損得勘定はなかなか難しいと思いますが、何年で返済しようとされるのか、自分の将来設計にあったいろいろなパターンで考えられる事を希望します。