中古マンションの購入に対する不安

不動産に詳しい方、ぜひ教えてください。中古マンションの購入を考えていますが、いずれどこかで売れなくなると思います。マンションが古くなったときはどうなるのか？
教えてください。

対象の物件は、1974年(築34年)の中古マンションです。65戸の11階建てです。都内ではないので、それほど高い物件ではありません。1R(300万)くらいです。
賃貸よりは良いと思って購入を考えていますが、どうしても
不安があります。

(1)あと7-8年もすれば売れなくなってしまい、処分ができなくなってしまうのではないか。

(2)そうなった場合、ずっと持ち続けなくてはいけないのか？
(車なら廃車できますが、マンションはどうなのでしょうか）
いずれマンション組合で、再建築の話が出てくるのではないか。
(自分としては新しいのはいらないと考えているます)

(3)しかし、決議で3/2以上の決議があれば実行でき、万一、再建築となった場合はどうなっていくのでしょうか。
いくら要らないと言っても負担が必要なのでしょうか。

(5)また、どんどん空室が出てきた場合の管理費や積み立て
修繕費はどうなるのか。

この辺りが不安で、どうか詳しい方教えてください。
上記の問題の解決方法があるならば、購入したいと考えています。

No.4 ベストアンサー 回答者： nachiguro 回答日時： 2007/12/08 00:36

こんばんは。

元管理会社の者です。

簡潔に項目毎に

(1)可能性はあると思われます。

(2)所有権が区分所有権か借地権によって変りますが所有権ならば転売出来れば出来ます。
　区分所有者（もっと噛み砕いて言うならば今の購入した場合、必然的に区分所有者になります）は前所有者から資産も負債も継承することになります。

また再建築の話は出てきてもおかしくは無いと思いますが投資用マンション（１Ｒなど多いです）の場合、基本は投資目的のためで費用対コスト重視の傾向があります。

(3)現状での建替え決議は「建替え決議は、第２項にかかわらず、組合員総数の５分の４以上及び議決権総数の５分の４以上で行う。」のがポピュラーとなっています。（47条関係、URL参照）
恐らく2/3はかなり古い規約内容となっている筈です。（2さんと同意見です）

http://www12.ocn.ne.jp/~zono/hyojun-kiyaku.html

(5)空室が出ても分譲マンションの場合、区分所有者が必ずおりますので区分所有者に支払い義務が生じます。
　賃借人がいようといまいと関係ありません。
　また管理費等の増額改訂は十二分に可能性があるでしょう。

私ならばお金があったとしても築３０年近くのマンションには手を出しません。
出すならば築年がもう少し浅いものを狙います。それまでは割引債券などで運用してから買うようにしますが・・・

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。物件は管理が行き届いており
築年数は古いのですが、交通も便利なこともあり迷っている
のが実情です。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2007/12/08 11:36

No.3 回答者： noname#44914 回答日時： 2007/12/07 17:08

(1)～(5)マデノ不安に対して、全部が貴方の心配どおりですが、

賃貸より、良いとは思いませんね。
昭和47～48年の建物ですから、相当危ない？ですね、まして11Ｆ建てですから、Ｅ，Ｖ～各種の設備、消防、非難階段、ＥＴＣ、鉄筋も、コンクリート、基礎、も全て、今の基準に、不適格です。地震が心配ですね。　　しかし、決めるのは、貴方です。

No.2 回答者： kita52326 回答日時： 2007/12/07 13:14

１Ｒマンションは、本人居住ではなく投資目的で買う人が多いため、

老朽化して賃貸しにくくなってきたり、手間がかかるようになると、
放置されたりして、他の居住者が迷惑を受ける可能性があると思います。
ご自分で住むのでしたら、１Ｒ専用のマンションよりも、
ファミリータイプのマンションの１ＬＤＫなどの方がよいと思います。

(1)処分ができなくなってしまうのではないか。
　 築35年だと旧耐震基準ですし、売れにくいでしょう。
　 価格が安いのもその現れということでしょう。
　 修繕積立金などがきちんとあるのか、確認された方がよいと思います。

(2)そうなった場合、ずっと持ち続けなくてはいけないのか？
　 そうなりますね。
　 非居住の所有者自身が多いと、再建築の合意形成なども相当時間がかかるでしょうし、
　何もしなければ、いずれスラム化していく可能性も考えられます。

(3)しかし、決議で3/2以上の決議があれば実行でき、万一、再建築となった場合は・・・・
　 建替は「特別決議」になるので５分の４以上の賛成で決定します。
　 決定後も反対しつづけた場合は、
　建替賛成者から区分所有権の売り渡しを請求されることになるでしょう。
　売買価格は更地の価格から建物取壊費用を控除した額が相当とされています。

(5)どんどん空室が出てきた場合の管理費や積み立て修繕費はどうなる?
　 オーナー負担すべき費用なのですが、法的には徴収が可能でも、
　実際に払わないオーナーが増えてくれば、回収するにも手間がかかります。
　 また、管理組合の会計が不足しますから、
　管理費を切り詰めたり、他の住戸で負担したり、という心配もでてきます。
　管理組合、管理会社がきちんと機能していない物件は危険なので、十分に確認すべきです。

No.1 回答者： noname#63784 回答日時： 2007/12/06 23:36

売れなければ持っているしかないです

でも資産価値のあるマンションであれば建て替え負担金を出してもオトクということがありうるので
条件によっては売れるかもしれません

立地はどうでしょうか？建蔽率や容積率に余裕があり、今よりも大きい建物が建てられるでしょうか

将来の建て直しもですが
現在の修繕計画と積立金の状況、また管理費の収支はどうなっていますか？
すでに相当の空き室や滞納があったりするのでしょうか

建て直しのときに無理な人がいる場合は
余裕があれば管理組合で買い取るようですが
現状300万なのであれば大きな金額ではなさそうですね
（立て替えて一部販売するなどの場合もあり）