相続された農地を叔母に譲るには？

何も分らないので教えてください。
父が亡くなり、公証人が作成した遺言書に農地（田・畑約4000坪）を私に相続するとの記載がありました。これらの農地は父が趣味の野菜を作ったり、田んぼは他の農家に貸していたようです（お金で貸していたか、上がり米をもらっていたかは不明：管理は叔母が行っていた）
その叔母が農地をほしがっている話を聞いたので、すべて無償で譲りたいと考えています。その場合、どこに行き、どのような手続きが必要なのか、譲った場合、今後税金はどのようになるのか、教えて頂けると助かります。
補足
農業所得はありませんでした。
父は土地改良区の組合員で組合費を払っていました。
市街地からはかなり離れていますが、国道が近くにあります。

以上、よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2008/01/30 20:09

あなたが叔母さんへ譲渡するとそれは贈与となります。

農地の評価額次第では叔母さんに贈与税が発生します。
また譲渡したら登記が必要となります。農地の譲渡には農業委員会の許可が必要かもしれません。
注意が必要なのは、
（１）お父様からの相続であなたは相続税の申告や納付が必要ではないのか？
（２）叔母さんは贈与税の申告や納付が必要ではないのか？
（３）（１）や（２）で申告が必要な場合、ご自分で出来るのか？それとも税理士を利用するのか？
（４）農地の譲渡について農業委員会の許可が必要なのか？相談先は所在地の管轄する農業委員会（市町村役所内が一般的）だが、ご自分で出来るのか？それとも行政書士を利用するのか？
（５）（４）の手続き後の法務局での登記変更がご自分で出来るのか？それとも司法書士を利用するのか？
（６）すべての手続き後に土地改良区へ変更手続きが必要です。しないでいると組合費や水の利用料などの請求がくるかもしれません。

固定資産税や都市計画税は課税日現在での所有者に課税されます。登記を変更するとその後の固定資産税は叔母さんへ行くはずです。役所も間違いをしないとも限りません。注意だけはしましょう。

農地の場所次第では、譲渡が出来なかったり、評価額が高かったりします。

補足についてですが、農業所得とは限りません。不動産所得かもしれません。不動産の賃貸であれば不動産所得ですし、闇小作などであれば農業所得であったり申告漏れの可能性もあります。もちろん悪意があれば脱税です。

農業委員会へ行けば、貸していた相手がわかるかもしれません。定期的に耕作している人の届出をしていると思いますので、資料に記載されているかもしれません。貸している相手がお父様が亡くなったことを知らなければ、多少もめる可能性もあります。確認はしたほうが良いと思います。
私が経験した時は、貸している相手がわからなかったので、最終的には農地の近隣の方や近隣の農地を利用されている方に教えてもらいました。

この回答へのお礼

非常に詳しく説明いただき、ありがとうございました。
（１）ですが、相続税は払わなくても良いみたいです。
（２）もしかすると必要かもしれません。
（３）以降は兄弟と相談し司法書士にお任せしようと考えています。
とても手間が掛かるとの話を聞き、素人では無理と判断しました。
本当に助かりました。

お礼日時：2008/02/01 00:11

No.3 回答者： teinen 回答日時： 2008/01/31 23:55

　農地の譲渡については，その農地がある地域の農業委員会に相談してください。

農業委員会の事務局がどこにあるのかは，役場や農協に尋ねれば教えてくれます。

　宅地を譲渡するよりもはるかにややこしい手続きが必要ですので，ここで全てを説明できません。
　
　無償譲渡＝贈与ですので，贈与税が課税され，譲り受けた人が支払わなければなりません。
　
　そもそも，叔母様は農業従事者でしょうか？農業従事者でなければ農地を取得することができません。（相続による取得を除く）
　
　補足に記されている事項は，全く関係ありません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
近所に農業委員会の方がいるので相談しようと思います。
叔母は農業従事者ではありません。
父が生前中に趣味でやっていた畑仕事を手伝っていた程度ですが、誰に田んぼを貸していたか唯一分る立場で、生活のために田畑をほしがっているようです。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/02/01 00:19

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/01/31 22:31

根本から説明します。

相続の場合は取得できます。

農地も遺産の一つなので、農業に従事していなくとも、相続人であれば農地を相続することができます。
http://www.maff.go.jp/danjo/nouti.htm

農地を農地として取得する場合は
農地法の3条許可が必要で
これが無いと法務局は移転登記を受付しません。
http://www.city.iwaki.fukushima.jp/cgi-bin/odb-g …

よって、非農家の方は農地を相続以外では取得できません。

＞補足

無関係です。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
本当に農地が絡むと大変ということが分りました。
専門家にお願いしたいと思います。
助かりました。

お礼日時：2008/02/01 00:14