建売の瑕疵、品確法について教えて下さい 築７年の家です

新築建売を購入し築7年目の家ですが、外壁サイディングが割れてきました。うろこのように反り返って、釘も浮き上がりパリパリに割れてきています。板と板の間のパッキン部分もひび割れて浮かんでしまっている状態です。このままでは雨水や虫などの侵入・腐敗が心配です。
この家を建てた工務店にクレームを言いすぐに直してもらおうとしたところ、その工務店が倒産していました。

そこで当時建売を扱った（実際に私と土地建物売買契約をした）不動産やに補修依頼をしたら、うちは関係ないと言われました。工務店が倒産したのだったら自分で補修せよといいます。
不動産やのその無責任な態度に憤慨しています。

そこで、瑕疵保険や品確法などについて詳しく教えてください。
土地建物売買契約を結んでいる不動産やに、新築１０年未満の瑕疵の賠償を請求することはできるでしょうか。
当方としては工務店が倒産したので、不動産やに補修全面を無料でやってもらいたいと思っています。

平成１３年５月築、7月引き渡された家です。
ちなみに倒産した工務店の社長と不動産やの社長は同級生という仲です。
民事裁判を起こすことも考えています。
なにかいい方法を教えてください。よろしくお願いします。

No.10 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/04/03 09:31

＃、４，７，８，９です。

補足を拝見させて頂くと、不利になりそうなことが書いてありますね。

>不動産屋と私の間に売買契約があり、請負契約もあるのです。不動産屋と工務店の間には契約がなされていません。

売買契約にしろ、請負契約にしろ契約相手が瑕疵担保責任を負いますので、不動産業者が請負契約の相手なら、施工業者の倒産は関係ないですね。
逆に施工業者と質問者の間に請負契約があるのなら、その部分については、倒産により請求ができなくなっています。


＞住宅金融公庫(当時)は土地だけでは借り入れができないので、家も不動産屋の知り合いに（＝倒産した工務店）建ててもらい、建売という形にして売買するということになりました。

不動産業者と施工業者の間に請負契約がないということは、誰が発注者なのでしょうか？
発注者が質問者なら、請負契約による瑕疵担保請求はできません。
また質問者が発注者でそれを不動産業者にいったん渡してそれを再度売買契約したという形になっていると、品確法が適用になる新築の扱いにならず（中古品、自動車なら新古車というようなもの）、品確法自体が適用にならない可能性があります（品確法は新築１年未満の未使用物件のみが対象で一度売買されると１年未満でも中古の扱いになる）。

建築の際の確認申請の申請者が誰かを調べた方が良さそうです。


＞補修してもらえる見込みはなくなる、というわけですね。んん・・・厳しいですね。

補修請求をしても応じない相手に補修を要求することは難しいです。このような場合は損害賠償請求（金銭決着）です。
損害賠償を起こす場合は、修理にかかる金額の妥当性を質問者側で証明する必要もあります。
複数の業者などから見積もりをもらうとよいと思います。

相談先は１級建築士が望ましいですが、木造住宅なら２級建築士でも構いません。
又見積もりついでに、施工業者に品確法が適用になるかどうか相談するというのもあります。

この回答へのお礼

本当にわかりやすく教えていただき、知らないこともだんだん分かるようになってきました。うなずきながら読ませていただきました。
semi-zzzさまからのアドバイスと、的確な指摘は参考にいたします。
そして建築士に相談してみます。
特殊な相談に付き合っていただき、どうもありがとうございました。

お礼日時：2008/04/05 22:58

No.9 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/04/02 17:56

＃８　訂正です。

＞７年たっていますので品確法適用部分’以外’は請求権が失われていると考えられますので、

’’でくくった部分が抜けていましたので、追加訂正します。

No.8 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/04/02 13:37

＃４，７です。

補足です。

売り主は買い主に対して売買契約によって発生する瑕疵担保責任を負います。
そして施工業者は発注者に対して請負契約によって発生する瑕疵担保責任を負います。
ここで、建て売りの場合、発注者＝売り主だと思われます。

施工業者が倒産した場合、発注者は瑕疵担保を請求することができなくなります。

しかし、売り主として買い主に対する瑕疵担保は施工業者が倒産しても消えません。瑕疵担保責任は無過失でも責任が発生しますので、施工上の問題があったとしても、売り主は買い主に対して責任を負わなければならず、施工業者が倒産した場合は、瑕疵担保を請求する先がないので、売り主がすべて負担することになります。

これは先の耐震偽装事件で、原因は設計者の偽装による欠陥ですが、ヒューザー始め関連した売り主が責任をとらされたのと同じことです。

ただ、このような事件があったにもかかわらず、そんな態度を示している業者というのも解せません。もしかすると契約の方式に何かからくりがあって、建物については施工業者と直接請負契約をしているようなものになっているのかもしれませんので（工事代金と書かれているのは変）、この点はよく確認してください。

また、友人の事例のように時間切れをねらう悪質な業者もいますので、そのような場合は早い段階で法的な手段に出ておくことが解決への早道のようです。法的に有効な請求をしておけば、時効の問題に切り替わりますので。


ちなみに、瑕疵担保を免責する条項が契約にあったとしても、品確法の規定に反する部分は無効ですし、宅建業法・消費者契約法に反する部分もまた無効です。７年たっていますので品確法適用部分は請求権が失われていると考えられますので、品確法適用部分になるかどうかが一番重要です。
この点は建築士などに相談する必要があると思います。

地元の建築士会などに相談してみるとよいでしょう。

No.7 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/04/02 10:01

＃４です。

＞10年保障の保証書はありません。もらっていません。

これは別に不要です。法律で定めたものなので、契約関係を示す書類（契約書など）があれば、十分です。


＞不動産屋は責任転嫁しており補修する責任はまったくないと言い張るので、

売買契約の場合売り主が責任を持つことになっています。
ただし、民法の瑕疵担保には売買契約の売り主は補修義務はありません。損害賠償義務だけがあります（品確法では売買の場合でも補修請求できる様に強化されている）。
また宅建業法上瑕疵担保は２年つければよいことになっています。
おそらく品確法を知らない不勉強な業者なのではないかと思います。


＞友達も同様な件で（別の業者ですが）、泣き寝入りで10年経ってしまいました。

品確法の瑕疵担保期間は引き渡しから１０年ですが、瑕疵担保請求ができる期間に一度法律的に有効な、瑕疵担保請求すると、そこからは瑕疵担保の問題ではなく、一般の債権問題に切り替わります。そして債権としては時効が１０年になります。時効の起点は請求したときから始まりますし、中断することもありますので、引き渡しから１０年たっても時効を迎えないで請求できることもあります。

ただし品確法は平成１２年施行ですので、それ以前に契約した物件については品確法の適用はありませんので、１０年義務はなく、契約書で定めた期間が瑕疵担保請求ができる期間です。通常これは２年ですね。
品確法が施行されてからまだ１０年たっていませんので、１０年たったものというのは、品確法施工前のものですので、残念ながら質問者の友人は無理だと思います。


＞品確法ひとつで裁判で勝てるでしょうか。

品確法は１０年の瑕疵担保義務を課していますが、瑕疵担保は引き渡し時に存在した瑕疵によるものではなくてはならず、引き渡し後に発生した災害や劣化によるものは対象外です。
私や＃５さんの回答にあるように、問題の発生原因によっては、瑕疵担保に該当しないということもあります。

また、発見は数年前で現時点で雨漏りがしていないとなると、雨水の浸入をする部分ではないと判断される可能性もあります（裁判官は建築の素人なので、どういう判断を下すかは予測がつきません）。

これは建築士などの専門家の鑑定などをつけなければ、証明するのは難しいかもしれません。


＞土地と建物の売主は不動産屋です。土地と建物工事のすべての
代金を不動産屋に支払い、領収書も不動産屋から出ています。

売買契約の場合、購入代金であって工事代金の支払いは発生しません。このあたりの表現からすると売買契約ではなく請負契約であったような気もしますので、契約関係がちょっと不明ですね。
契約関係によって法律上の取り扱いが代わるので、契約書や領収書の内容はよく確認した方がよいです。

ちなみに請負契約になっていると、品確法適用にならない部分については、木造の場合５年で瑕疵担保が切れることに民法でなっています（契約でこれより短くしているのが普通ですが）。


＞築４～５年くらい（今から約２年前）に反り返ってきて、
そのクレームを不動産屋に言うと、工事した工務店へ連絡せよと
言うので再三、工務店に連絡しました。

民法の瑕疵担保請求は知ってから１年以内にしなければなりません。
品確法は民法を強化しているものですが、この点については変更を加えていませんので、品確法適用の場合でも、これは適用になります。

つまり瑕疵担保が請求できるのは、品確法適用部分なら１０年以内に、それ以外なら契約で定めた期間（契約になければ民法の規定期間）内に発見して、なおかつ、発見から１年以内に請求をしなければならないのです。

発見が数年前のことですので、瑕疵担保請求期間が経過してしまっている可能性もあります。瑕疵担保請求をしたという事実と、その後の不動産会社の対応、そして施工業者による瑕疵の存在をみとめた事実に関する資料をそろえておいた方がよいです。
この点が曖昧だと、瑕疵担保請求権自体が認められない可能性があります。

以上の３点、引き渡し時に存在した瑕疵であることの証明、契約関係による法律上の責任の明確化、瑕疵担保請求権の有効性がきちんと証明できれば（つまり裁判官を納得させる資料がそろえば）、品確法だけでも勝てる可能性は高いと思います。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
大変わかりやすく、知りたいこともいっぱい教えていただき感謝いたします。
品確法について『引渡し時に存在した瑕疵であること』という点は知りませんでした。
もしかしたら（少なくとも築１～２年は）表面的になにもなかったかもしれないので、その証明は難しいです。
契約関係は、特殊？で、不動産屋と私の間に売買契約があり、請負契約もあるのです。不動産屋と工務店の間には契約がなされていません。
当初、土地だけ購入のつもりでこの不動産屋を訪ねました。
住宅金融公庫(当時)は土地だけでは借り入れができないので、家も不動産屋の知り合いに（＝倒産した工務店）建ててもらい、建売という形にして売買するということになりました。

話は戻りますが、
>瑕疵担保請求をしたという事実と、その後の不動産会社の対応、そして施工業者による瑕疵の存在をみとめた事実に関する資料をそろえておいた方がよいです

これは、その当時電話チェックや音声にとる、日記をつけるなどということをしていないので非常に難しいですね。今になって、あのときああしておけばよかったなどと気付いてももう遅いですよね。。。
今からできることは無いでしょうかね。
『瑕疵担保請求権自体が認められない可能性がある』とのことは、大変厳しいですが、もしかしたら本当にそうなるかもしれません。

こちらへ相談する前はまだ少しの知識しかなかった私ですが、semi-zzzさまをはじめ回答者の皆様方にいろんな情報やアドバイスをいただき、だんだんわかるようになって来ました。奥が深く、勉強になりました。
また、ちょっとしたことでも私に有利な情報やアドバイスなどがあれば教えてください。知恵を貸していただけるとうれしいです。
私もさらに、このことについて勉強してみます。

補足日時：2008/04/02 23:35

No.6 回答者： masaTog 回答日時： 2008/03/31 15:36

すみませんno5です乗せ忘れました

参考URLです

http://www.jio-kensa.co.jp/sintiku/sintiku01_04. …

http://www5.famille.ne.jp/~e-house/hinsitu.htm

No.5 回答者： masaTog 回答日時： 2008/03/31 15:25

まず保証書の内容についてよく読んでみる事が大事です

瑕疵にあたるのかどうかがまず先決かとおもいますが
屋根の雨漏りや構造に問題が無く表面仕上げの問題でしたら
保証に入っていない可能性があります
まず専門の人に見て貰うのがいいとおもいます

想像ですが外壁サイディングは窯業系で塗装仕上げですか？
反って来てしまってパリパリ剥がれている様ですね
パッキンというのはコーキングの痩せなのかなとも思えます

この回答への補足

回答ありがとうございます！
HPも補足していただき感謝いたします。

保証書・・・というのはないです。
品確法でなんとかならないかと思っている次第です。

>屋根の雨漏りや構造に問題が無く表面仕上げの問題でしたら
保証に入っていない可能性があります

そうなんですか！？品確法で、ですか？
サイディングがひび割れ、１枚１枚が反り返って(浮き上がって）、それぞれをつなぐコーキング？が引っ張られて破れている部分もあります。
手で押すと２ｃｍくらい戻ります（がすぐに浮き上がります）。そういう状態のものが全体の約５０％に見当たります。
表面から素人が見るだけでは内部はどうなっているのかわからないので、専門の人に見てもらうといいのでしょうね。それにはまたいくらか
かかりますかね・・・。
（ここでいう専門の人というのは『一級建築士さん』でよろしいでしょうか？）
まだ雨漏りまではいってないのですが。。。
・・・しかし、表面だけの問題だとしたら、裁判を起こしても
補修してもらえる見込みはなくなる、というわけですね。んん・・・厳しいですね。

補足日時：2008/04/02 23:10

この回答へのお礼

この度は参考になるご回答どうもありがとうございました。
おっしゃるとおり、まず建築の専門家に相談してみます。

お礼日時：2008/04/05 23:21

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/03/31 11:37

期間からすると品確法の適用期間ですね。

雨漏りについては、品確法の適用部分ですので、雨漏りがあれば、瑕疵担保請求できますが、そうでない仕上げ材の欠陥の場合は、契約次第となります（民法において、瑕疵担保はありますがそれと異なる契約も有効）。通常契約の場合１年または２年となっています（売買契約の場合は売り主が宅建業者なら最低２年）。
なお、老朽化によるものは品確法の適用外となりますので、状況によっては品確法の適用外になります。この点は建築士などに確認してもらう必要がありますね。

品確法の瑕疵担保は請負契約（注文住宅、建築条件付き売買契約など）なら施工業者に補修責任・賠償責任があります。売買契約（建て売りなど）なら売り主に損害賠償責任があります（補修責任はない）。
なお、仲介業者には瑕疵担保責任はありません。

＞土地建物売買契約を結んでいる不動産やに
これから判断すると、土地だけが売買のように思いますが、建て売りと書いてありますので、質問文から判断するとどちらかよくわかりません（売建を建売と書いているのかな？　それなら土地だけの売買？）

なお、この際は人間関係はあまり関係ないでしょう。建物についての契約がどちらかであるかによって変わります。

質問の場合、土地＝売買契約、建物＝請負契約なら、建物については土地の売り主は関係ありませんし、土地には品確法は適用になりませんので、請求することは無理です。

また建物の住宅性能保証を受けていれば、保証先が保険料を支払ってくれますが、受けていなければ、施工業者が倒産した場合瑕疵担保請求先がないので、自己負担となります。

建物も売買なら、施工業者は瑕疵担保責任は負いません。売り主がおいますので、売り主に損害賠償請求ができます。なお、一般に施工業者が補修するのは、アフターサービス契約に基づいて契約により行われるからです。

まずは、契約がどちらであるかを調べてみてください。

No.3 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/03/31 10:48

http://www.bekkoame.ne.jp/ro/apssk/sannsya/hinme …
保証の範囲内であり、不動産屋がその責を負う可能性は高いですね。
建売の販売者、売主はたしか宅建業でないとできませんから。

建売なので施工業者でなく販売者に責があると思います。
ただ、瑕疵保証範囲に入るかどうかということになりますので明らかに当てはまると思いますが、相手が責任や内容を認めないと困ります。

おそらく、法律を読めば相手もわかるので費用捻出の相談に移るとは思いますが、ここからの対応は、メモをとる、録音する、手紙は内容証明とするなど証拠としてより有用な形にして残していく事をお勧めします。

まずは、建築の専門家、生活消費者センター、住宅紛争処理支援センターなどに相談し、それでもダメなら弁護士投入の覚悟でしょう。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます！
kei4912さまのおっしゃるとおりです。

私も販売者（不動産屋）に責任があると思います。
ところがまったく責を認めないので困っています。。。
最終的には、裁判かなと思っているのですが、
品確法ひとつで裁判で勝てるでしょうか。
もしまだ何か私（消費者）に有利な情報やヒントが
あればぜひ教えてください。

友達も同様な件で（別の業者ですが）、泣き寝入りで10年経ってしまいました。ほかにもきっとたくさん私のような問題を抱えている人が
いらっしゃると思います。
宜しくお願いします。

補足日時：2008/04/01 22:16

この回答へのお礼

この度は的確なご回答ありがとうございました。
アドバイス参考にさせていただきます。よく勉強してなんとかうまくいくようにがんばってみます。

お礼日時：2008/04/05 23:18

No.2 回答者： kita52326 回答日時： 2008/03/31 01:08

新築住宅の不具合の責任を買主に負うのは、売買なら売主、請負なら施工業者が原則です。

（仲介の不動産業者は関係しません。）

■ 法律に基づくもの
・ 民法５７０条・宅地建物取引業法に基づく瑕疵担保責任
　　　瑕疵のあることを買主が知ってから１年以内であれば売主に瑕疵担保責任を問えます。
　　　瑕疵担保責任とは、売買の目的物に瑕疵(その物が通常に要求される品質を欠いている状態)があり、
　　　取引上要求される通常の注意をしても気付かないものである場合、損害の賠償を請求でき、
　　　その瑕疵によって売買契約の目的を達することができない場合は、売買契約を解除することも可能です。
　　　但し、売主が不動産会社の場合は、
　　　引き渡しの日から2年以上とする特約を結ぶことが宅地建物取引業法で認められているので、
　　　ほぼ全ての物件でこの特約が採り入れられており、
　　　知ってから１年ではなく、引き渡しの日から2年ということになります。
　　　また、実務的には損害賠償にかえて補修を行うことが通常です。
・ 住宅の品質確保の促進等に関する法律
　　　新築住宅に限って、請負業者や売主は、購入者に対して、
　　　構造耐力上主要な部分（住宅の柱や梁基礎など）や屋根等の雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、
　　　引渡の日から１０年間その瑕疵を修補するなどの義務を負っています。
　　　全ての部位・現象に対してではなく、主要な部位に限られていることに注意すべきです。

■ 契約に基づくもの
・ アフターサービス
　　　新築住宅のアフターサービスは、売買契約に付随して取り決められることが通常です。
　　　双方の契約によって取り決められるもので、会社によって内容には差がありますが、
　　　部位別・現象別に不具合が発生した場合に、対象とする期間、補修方法、範囲などの内容が取り決められています。
　　　ほぼ、法的な売主責任に対応したものと思われますが、
　　　法的な瑕疵担保責任では「瑕疵」であることを購入者が証明する必要があるのに対して、
　　　アフターサービスは一定の現象を売主等が認めれば、対応してもらえるという違いがあります。

■　例としてクロスが３年目に破れたという場合、
・　　瑕疵担保責任でもアフターサービスでも、対応する期間は２年になっていると思いますので、
　　　基本的には対象外（有償）と言うことになると思います。
・　　構造的な問題（柱・梁など）によって発生している場合は、
　　　品質確保促進法による売主責任によって対応させることができます。
　　　但し、クロスが破れているから構造的に瑕疵がある、ということにはならないので、
　　　売主側が認めなければ構造的な瑕疵があることを買主が証明する必要があります。

　　外壁のサイディングの割れの場合も同様ですが、構造に起因している可能性は考えられるので、
　　建物の水平・垂直などを簡易測定で確認し、疑わしい場合は、
　専門家に視てもらった方がよろしいでしょう。
　http://www.vankraft.co.jp/soudan/1999/19991026_3 …

この回答への補足

ご回答ありがとうございます！
よくわかるヒントがあり助かります。
今回の相談は外壁ですので『住宅の品質確保の促進等に関する法律』
の雨水の浸入を防止する部分に当てはまると思います。。。
不動産屋は責任転嫁しており補修する責任はまったくないと
言い張るので、この法律に従い補修もしくは賠償請求を
したいと考えておりますが、
当方に不足があればご指摘いただければ幸いです。
宜しくお願いします。

補足日時：2008/04/01 22:05

この回答へのお礼

このたびは大変分かりやすくご回答いただき、どうもありがとうございました。すごく勉強になりました。
おかげさまで一歩前へ進めそうです。

お礼日時：2008/04/05 23:06

No.1 回答者： yosiboh100 回答日時： 2008/03/30 18:14

訴訟の前に、まずは、契約書の確認。

売主は誰ですか？
不動産屋さんなら、保障の対象になる可能性はあります。
10年保障の内容確認。
保証書はもらっていますか？
10年保障は、全ての内容が10年保障するということではないのです。
補修の必要な部分の箇所によって、保障の長さが変わってきます。
壊れた部位が保障の対象になるかどうかの確認。
7年目にいきなり壊れたわけではないですよね。
何年目から壊れ始めましたか？
劣化が見られてからすぐなら簡易な補修ですんだところを、何年も放置して劣化が進んでしまったとしたら、質問者様の過失も無しとはいえなくなってしまいます。

そんなこんなで、保障の対象者、対象内容、過失割合などで、修理の費用の分担が決められます。

工務店が売主で、不動産屋が仲介、10年保障が工務店自社。
であれば、最悪。矛先がありません。

10年保障が保障会社なら、そこに申請すれば、割合で補助が出ます。

いろいろ調べてください。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます！

私の文が説明不足ですみません。補足いたします。
土地と建物の売主は不動産屋です。土地と建物工事のすべての
代金を不動産屋に支払い、領収書も不動産屋から出ています。
10年保障の保証書はありません。もらっていません。
（どういったものでしょうか？）
保障会社には入っていません。

築４～５年くらい（今から約２年前）に反り返ってきて、
そのクレームを不動産屋に言うと、工事した工務店へ連絡せよと
言うので再三、工務店に連絡しました。
ですが工務店は、現場を見に来て「これはひどい」と言いながら
サイディングの担当者に伝えておくという返事程度で、
なかなか補修してくれませんでした。
その後倒産してしまいましたので、不動産屋にクレームつけて
今に至っているということです。

ただ、最近の法律で１０年以内の新築物件はすべて（保障に）当てはまる・・・と、聞いたので、こちらに相談してみた次第です。
宜しくお願いします。

補足日時：2008/04/01 21:37

この回答へのお礼

このたびは大変親切にご回答いただき、どうもありがとうございました。参考にさせていただきます。
また何かありましたらそのときもどうぞ宜しくお願いいたします。

お礼日時：2008/04/05 23:02