開発費用について

私は、いま家を建築するための土地を購入するための交渉をしている者です。
土地は3,000平米の分譲地の一部区画で、開発業者は区画別価格表を作成しておらず、担当者の言い値で設定されている状態です。

正直安くない買い物ですので、こちらも査定して価格の基準を持ってから交渉したいと思うのですが、情報不足のため困っています。
幸い国有地の公売（以前は築40年位の市営住宅）なので、業者の落札価格は把握しています。その他に負担した開発費用から業者の原価を割り出してそれを基準に交渉したいと考えていますが、開発にかかる費用（道路設置、土入れ替え等）はいくら程かかるものでしょうか。
ちなみに、当該土地は全くの平坦地で、更地状態での入札でした。
なお、当該土地の近辺は近年アウトレットモールやホテルや学校等、急激に開発が進む地域で地価が上昇し、路線価ではあまり参考になりません。（周辺の取引事例も殆どない状態です）
よろしくご教授下さい。

No.1 回答者： detekoiya 回答日時： 2008/04/01 01:46

質問者のようなことをすると相手にとっては「おたくの儲け分はこれくらいでいいだろ」というのと同様になりかねませんので。

むしろ、あまり詳しくないふりをして「予算がこれくらいで○○坪くらい欲しいんだけど」と言うほうがいいでしょう。

どの業界でも自分の懐についてとやかく言われて値段交渉されるのは気分のよくないものです。

開発が進んで人気がある地域なら、あまり値引きは期待できないと思います。
その物件が本当に欲しいなら担当者が嫌になるほどの交渉はしないほうがいいでしょうね。
営業側としては「原価がいくらだからもっと引けるだろう」などと言われれば、あるいは言われなくても見え隠れすれば、この人に買ってほしいという気持ちは薄れます。


まあ、普通は仕入れ値は販売価格の２～３割におさえないと商売になりません。元が市営住宅ならば造成は少ないかもしれないかもしれませんが解体後引き渡しだったのかとかそうであっても舗装は撤去するのかなど様々な要因があります。ですから一概に造成費用の算出などは無理があります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2008/04/02 01:06

No.2 回答者： angiras 回答日時： 2008/04/01 08:57

質問者の年齢は？？ですか？

土地の値段はあって無い物と思います。公示価格、路線価は比較にはいいですが、販売価格には人気が付加されます。私の近隣ではまさに活断層の上ながら人気でしょうか、高額で販売されています。買いたい人は買うのでしょうね。根拠のない因子が付加されるから不動産屋の介在や魑魅魍魎の暗躍する世界でもあるのです。販売価格は開発原価＋利益＋αとなります。
もし、阿質問者が販売をする立場になったらどんなセールストークを使いますか？よほど資金に困っていなかったら、私は質問者には販売したくないですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2008/04/02 01:03

No.3 回答者： dyundyun 回答日時： 2008/04/01 10:10

3000m2の開発費用ですか。

。。
例え図面があっても
同業者ですら同じ工事費になるかは疑問ですし
それに営業経費やら運転資金の金利やら。。
それこそ千差万別の費用が乗っかります
また
かなりリスキーなので
大きな利幅を取るのは確かです
ですから
底地の価格から原価を割り出しても
売値とのギャップを目の当たりにして
虚しくなってしまうのでお勧めできません


確かに路線価は参考になりませんね
参考価格は＝相場です
貴方が妥当と思う価格で交渉してる間に
もっと高くても良いと思う人がいれば
破談となってしまいますよ。

お勧めは、
より良い条件の区画をさっさと抑えてしまうか
販売状況をみて（売れ行きが悪そうなら）
余って価格が下がるのを待つか
です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
販売状況を冷静に見て、行動したいと思います。

お礼日時：2008/04/02 01:05

No.4 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/04/01 16:10

　あなたが値付けしても無意味です。

だってその値段で売ってくれませんから。

　そんなことするぐらいならば、業者がつけた価格を適当に値引き交渉してみましょう。

＞担当者の言い値で設定されている
　言い値でも既に買い手がいるような状態ならば仕方がないでしょう。遅れると買いそびれてしまうでしょう。
　

No.5 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/04/01 16:13

４です。

　数年売れ残れば話は別でしょう。あなたのつけた値段になるかも知れません。
　とにかく買えなくても良い状況であって、安く買いたいのならば待つことが重要だと思います。

この回答への補足

★★一般論で結構ですので、アスファルト塗装と分譲地用土砂の単価／平米を教えて頂ければ幸いなのですが、業界関係の方でご協力は頂けないでしょうか。★★
私はただ単に、八百屋から物を買うわけではないので、ちゃんとした価格がない状態で、担当者の言い値では不動産という一生に一度の高い買い物をしたくないだけです。そのために原価コストを調査して、物件の価格査定を素人ながらも自分なりにしたいと考えているだけです。
取引は相手（の気持ち）があることなので、業者とエンド双方が納得ゆく話し合いが大事であると考えています。

補足日時：2008/04/02 01:29

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
販売業者は煽りトークの連続ですが、物件の集客状況や競合物件との価格差異はつかんでいるつもりですので、後悔のないような価格交渉をじっくりとしたいと思います。

お礼日時：2008/04/02 01:12

No.6 ベストアンサー 回答者： dyundyun 回答日時： 2008/04/02 10:31

＃３ですが。

。
施工単価をお調べなら『建設物価』等の書籍を
ご参考にされては如何でしょうか？
http://www.amazon.co.jp/%E5%BB%BA%E8%A8%AD%E7%89 …
ある程度業界関係ですが。。


工事費だけ出すにしても
測量・表土鍬取り・残土処分・遣り方・側溝等の排水設備
擁壁・敷地の盛り土・整地・給排水等の設備工事
道路の路盤整正・舗装等など。。。
別に
設計費・申請費・手数料等など・・・
この辺までは図面があれば何となく概算できますね
売る為の宣伝広告費、会社にかかる諸経費、
税金、運転資金等などなど。。。
想像で入れてみてください
合計して、底地の価格に加えて
道路・公園・調整池等の共有部分の面積を引いて
残り面積で割って見て下さい
貴方が知りたいのはコレですね
販売価格の基準単価ですな

ココから幾ら乗せるかは
各々の業者さんの腕の見せ所ですね
解りません（笑）

ご参考になれば幸いです。