ひとつの土地に２軒の家を建てるには？

Question

今、新築を計画中です。
現在、ひとつの土地に２軒家が並んで建っているのですが
袋小路にあり、接道も狭く約３メートルほどしかありません。

２軒とも築４０年以上の古い家ですので当時の建築基準法では
問題ありませんでしたが、現在建てようとすると接道が十分に
ないことから、ひとつの土地に２軒家が建てられないとハウスメーカーに
言われました。

ちなみに、手前の家にはおじさんが住んでおり、奥の家には私の家族４人が住んでいます。
そこで、奥の家を現状（人の住んでいる状態）のままで手前のみ建て替えることは
可能でしょうか？
あるハウスメーカーからは奥の家の水周りを一時撤去し、離れとして申請、その後、違法とはなりますが
水周りを再度設置すれば建築が可能ではないかと提案がありました。
また別の一社では分筆？を行うことだけで建築ができるといわれましたがどちらが正しいのか、
分かりません。できれば、奥の家に手を加えることなく手前の家を新築に建て替えたく考えていますが
分筆？だけで本当に可能なのでしょうか？

皆様の知恵をお貸しください。宜しくお願いいたします。

jirounonus · Accepted Answer

違法覚悟とまで言われるのでしたら、気をつけないといけないことがあります。
確かに、役所の担当者が現地を見に来ることもあろうかと思いますが、これは、それぞれの役所の状況（人員、経費、考え方）などにより大きく違うでしょう。
ちなみに、当方での役所の対応は、当ケースではまず視察に来ないでしょう。人口に比して、担当職員の数がすごく少ないからだそうです。
また、強制取り壊しも何回か見たことがありますが、ホントに悪質なものでした（ゴミ屋敷見たいのを作っておいて、隣人に臭いとかホコリとかで迷惑を掛けている上、建築基準法上極めて火災に弱い建物になっていたからです）
たまに聴く言葉ですが、行政代執行です。行政が、原因者に変わって、取り壊しを行うのです。後日、それに要した人件費・解体処理費の請求が来ます。

ただ、そちらの役所の状況がわかりませんでなんとも言えません。

それと、もう一つ、建物竣工後、検査済証が出ない可能性があります。鋭い検査員でしたら奥の家との関係、奥の家が違法化していませんか（違法化させませんでしたか？）と問い詰めてくるかもしれません。

ですから、確信犯としてやるのであれば、それなりの覚悟と、万一のときの対策を練っておくしかないでしょう。

私も、建築士としてはこんなことしたくないに決まっています。
これ以上は、質問者様がご判断ください。

kinoko2000 · Answer

主人と実家が多分同じだったと思います。
兄夫婦が数年前同じ敷地内に新築したのですが、
２軒は建てられないということで、義父母の家と
新居に渡り廊下をつけてつなげてあります。

angiras · Answer

一般人ですが、２回新築し、今もいろいろ中古住宅を観察しています。
法律は年々変化していきますが（厳しい方向へ）、その時点での合法に沿うべきでしょう。今の老人方々は暇ですから知識が豊富なので、違法は直ぐにバレ、隣近所との軋轢が残ります。境界があやふやな山中ならいざ知らず、私のような素人が見ても、目に余る物があります。お隣さんは「温和しい人なんだろうな…」と想像するしかありません。

jirounonus · Answer

１、２です。
ご質問者様、大変申し訳ありません。この場をお借りしてkei4912様にお礼を申し上げたいです。
建築士が施主様のご希望をかなえる仕事としても、違法行為を勧めるの間違いですね、法治国家の日本伊住む以上は。それは、ネット上とはいえ同じと思い、まさに私はそうしていました。
施主さんの将来までを考えておられる点、勉強になりました。私は、まだ、この業界で１０年目くらいのkei4912様からすれば若造でしょう。
この場をお借りしてお礼申し上げます。

momikiri様　ご質問に関係の無いことを書き込んでしまったこと、どうかお許しください。

noname#78261 · Answer

分筆についてかくのを忘れました。
基本的に分筆は建築の申請とは関係ありません。
融資の際に困るからいっているだけだと察します。

他に接道条件がない建物が残る敷地を分けることは建築基準法的には出来ないんですよ。

おじさんと仲がいいのか悪いのか、収入や預金についてはお互いに今余裕があるのかないのか話し合う問題はたくさんですがどうにか解決して合法におすすめいただくようお祈り申し上げます。

inon · Answer

[また別の一社では分筆？を行うことだけで建築ができるといわれました]
これが可能なら一番良い方法ですね、この方法を薦めるメーカーにもっと詳しく内容を聞いてください。
（もし可能なら分筆は必要ありません、図面上境界線を画いておけばＯＫです。）
自分で調べたいなら、役所の建築指導課（自治体で名称は変わります）
に行って相談されたら親切に教えてくれますよ。

noname#78261 · Answer

違法はいけません。
すすめる事も今は罰せられると思うけど？
甘いですね。最近はずいぶん違法がばれる事が多くなっているのに暗にネットで違法行為を認めてはダメですよ。禁止事項ギリギリラインですか？

こういう場合は、どうしても１棟とするのが筋なんです。
といっても構造は別にして学校の渡り廊下のようなものでつなげばいいのです。柱と屋根だけあればいいんです。（基礎もね）
そうすれば２世帯住宅１棟で合法。

この場合、残った建物はボリュームからいって耐震診断をして補強をする必要がでるでしょう。改修という形で行えばいいのです。費用は規模にもよりますが全国平均で150～200万。でも、新築部分の１割くらいでしょう？

自分たちだけ安全で新しい家に住み、隣の親族は危険で古い家に住み続けるというよりはずっと人間らしいと思います。

建築行為をするという事は社会的責任を負うということでもあります。
そんなろくでもないＨＭ若しくはその営業は変えたほうがいいでしょう。

もし、融資をするなら違法がばれれば融資のおりないこともあるんですよ。人間ひとつ嘘をつくとまた嘘をつかなければいけませんからね。
貴方の人生を台無しにする建築アドバイザーは許せません。

jirounonus · Answer

一敷地内に主従関係にない同一用途を建ててはいけない、いわゆる用途上可分（分けられる）の問題です。

ハウスメーカーの云う、水周り撤去は、今回立て替える建物を母屋、これに付随する離れとして、申請してしまうものです。
確かに、確認申請も通りますが、水周りのやりかえをした段階で違法化するので、どうかと思います。（法律上、責任は建て主さんにもありますよ）

次の、分筆すると・・は、
分筆して奥の家の接道しなくしてしまうということでしょうか？
でしたら、これも違法ですよ。奥の家が接道しなくなりますんで。

違法覚悟であれば、できます。ということです。

違法行為をしたくない案として。
奥の家と、改築する家はどのくらいの距離が離れているのでしょうか？？余り離れていないならば、奥の家にくっつけて増築で、できるかもしれませんが（住宅になるか、長屋になるか、共同住宅扱いかは別として）、奥の方はいじりたくないんですよね。

他に手が何かあるでしょうか？

ひとつの土地に２軒の家を建てるには？

違法覚悟とまで言われるのでしたら、気をつけないといけないことがあります。

主人と実家が多分同じだったと思います。

一般人ですが、２回新築し、今もいろいろ中古住宅を観察しています。

１、２です。

分筆についてかくのを忘れました。

[また別の一社では分筆？を行うことだけで建築ができるといわれました]

違法はいけません。

一敷地内に主従関係にない同一用途を建ててはいけない、いわゆる用途上可分（分けられる）の問題です。

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