管理がずさん

賃貸マンションに住んでいますが、管理費と言う名目で毎月5000円徴収されています。
管理費とは、共有部分のメンテナンス等に使われる費用のことだと認識しています。
しかし、私が住んでいるマンションでは、

(1)共有部分の電灯は切れっぱなしだったので、管理会社に連絡しましたが、「替えときます」といっときながら交換されないまま（仕方ないので電灯は自分で取り替えました）。

(2)エレベータや階段は過度に汚れているが、一度も掃除をしているのを見たことがない。

(3)隣人が深夜うるさく、眠れないので注意してもらうように大家と管理会社に頼みましたが、全戸に（なぜか私の部屋にも）テンプレどおりの注意文を投函するだけで、それ以上のことはしてくれません（そしてこの隣人はいまでもうるさいので私は寝不足気味になっています・・・）

このような状態で、管理会社や大家はまともに「管理」義務を果たしているといえるのでしょうか。

部屋を借りている以上賃料を払うのは当たり前です。
しかし、管理がずさんである以上、管理費を払うのは非常に納得がいきません。
ちなみに、以前今のマンションよりもずっと賃料が安い物件に済んでいましたが、定期的に管理組合の人が掃除や電球などの設備の点検に来ていました。管理費と言う名目でお金を徴収している以上、それが当たり前だと思っていたので非常にショックです。
大家や管理会社の方針と考えて諦めるしかないのでしょうか。

No.6 ベストアンサー 回答者： nachiguro 回答日時： 2008/08/06 02:46

元管理会社で現コンサルタントの者です。

私も賃貸マンションに住んでいますが、まず(1)に関してはそんなもんです。口うるさく言う住人（ただしモンスターペアレンツのようではなく論理的に話すことが条件）であることをアピールすることによって解決されます。

あとは(2)にもつながりますが清掃が悪いマンションって、空き巣に狙われやすいんですよね。だからここは思い切って言うべきでしょうし、間違えても賃借人が管球交換なんぞしてはいけません。
それとＥＶがあるそうですが必ずＥＶやエスカレータなどの昇降機は3年に1度特殊建築物の定期検査、1年に1度の建築設備検査を行わなければなりません。その更新が認められて初めて昇降機として運行してよいとなるわけですからその点を管理会社に突っ込むもよし、国土省にチクるのもよしそれは御好きにしてください。

(3)の問題はどうにもなりません。
良くも悪くも質問者さんも隣人さんも管理会社から見れば1顧客でしかないのですから・・・

たぶん以前の物件は文面からすると分賃（分譲賃貸）ではなかったのかもと推論されますが分賃と賃貸のサービスはかなり異なりますのでご注意を。

No.5 回答者： motomachi1 回答日時： 2008/08/05 02:27

管理費や共益費は、家賃を低く見せるためのトリックです。

エレベータ1基、年間80万円の経費がかかります。
給水タンクの清掃も、年間6～15万かかります。
5000円では、共用部分の掃除代にもなりません。

管理費＝家賃　と考えるのが、賃貸マンションの基本です。

No.4 回答者： detekoiya 回答日時： 2008/08/04 19:50

賃貸物件の場合、賃料と管理費が名目上は分かれていても、それは大家と管理会社間の都合で割り振っているだけで、実際の使用内容や金額とは関係ないと考えたほうがいいでしょう。

賃料のみで管理費とか共益費名目の金額がなければ何もしなくていいということではないですよね。また逆に管理費が高いからといっても家賃の一部みたいなものなので、切り離すこともできません。そう考えましょう。

分譲マンションの管理費とは性質がかなり異なります。同一視すると話がこじれます。

上記を前提として
(1)何度でも連絡するしかなかったですね。
(2)1に同じです。
(3)普通はまず最初はそうするしかありません。直接注意して、その隣人が逆ギレして周りの部屋全部にケンカをふっかけたりいやがらせを始めたらどうしますか？またそこまでの覚悟なら、うるさいそのときにすぐその場で苦情を言うのが一番効果的です。騒音の自覚がないおバカさんなど、動物と同じです。その場で注意しなければ自覚しないでしょう。
自分は危険な目に遭いたくない、管理会社が何でもやれというわけにはいきませんよ。
それと管理会社としてはあなたの苦情が本当にその通りなのか、隣人が普通であなたが過度に神経質なのか確実に判断できません。ですから最初はまずソフトにというのは常識的な対応です。

まあ、ずさんなのが管理会社の体質なのか、大家が金をかけてくれないのかわかりませんが、それを相手に文句を言い続けるのも訴訟をするのも手間と費用が割に合いません。そんな物件はさっさと引っ越した方が悩まなくて済むと思います。

賃料やら管理費が高いだの安いでいうなら、六本木ヒルズくらいじゃないと確実な当たりは引けませんね（笑）

No.3 回答者： tokyometro 回答日時： 2008/08/04 19:39

＞管理費とは、共有部分のメンテナンス等に使われる費用のことだと認識しています

この認識は道義的には正論なんですけど、賃貸物件においては現実的な考え方ではありません。

まず、分譲マンションであれば「管理費」というのは共用部分の清掃や設備メンテナンス等、管理組合が定める管理内容（管理会社に発注したり）に対して使うお金であることは明白です。これはきちんと会計を行い報告もしなければなりません。そして区分所有者であれば、発言も出来るし少なくとも一票を投じる権利はあるわけです。

一方、分譲貸しにせよ一棟賃貸マンションにせよ、賃貸物件においての管理費というのは名目だけで、明確な使用基準や内容説明・開示義務のようなものが特にありません。そして賃借人が開示要求できるものでもないし、口出しできるものでもありません。

こうなると、はっきり言ってしまえば賃貸物件における管理費≒賃料と見るほうが現実に適っています。内容は全てオーナー（貸主）に委ねられているし、賃料と管理費を明確に区分する材料がありません。せめてもの救いは、敷金・礼金・更新料等の賃料○ヶ月分というところから除外されるところです。
逆に言えばオーナーの立場としても管理費で不足する管理をすれば賃料から充当するしかありません。

＞以前今のマンションよりもずっと賃料が安い物件に済んでいましたが、定期的に管理組合の人が掃除や電球などの設備の点検に来ていました

管理組合が登場するところからして、分譲マンションの一室を賃貸していたのでしょうね？
そうだとすると、あなたが賃料とは別の名目として管理費を支払っていたか否かにかかわらず、一棟賃貸マンションと比較した場合、管理内容の差は歴然でしょう。
ただ、中には一棟賃貸マンションでもとても綺麗で管理の行き届いた物件はありますよ。このへんはオーナーの人柄次第です。

No.2 回答者： in_go-ing 回答日時： 2008/08/04 19:13

　大家しています。

　１）、２）については、大家さんが管理会社に頼みっぱなしにしていると、管理会社によってはそうなるでしょう。そのような話はよく耳にしますので私は自分で管理することにしています。でも、『エレベータや階段は過度に汚れている』などは内見の時にわからなかったでしょうか？　今後はその辺もお気をつけ下さい。

　３）については、まずは全戸に入れなければどこの部屋からからどこの部屋に対して苦情が出たかわかってしまいます。全戸配布で自覚がないようですと直接言うしかないのですが、相手によっては最悪、事件に発展する場合もあり、管理会社も相手を見ます。
　勿論、証拠をそろえて訴えることも出来ますし、実際に民事で勝訴していますが、東京地裁の例では、賠償金は弁護士を立てていて３６万円です。原告には全く合わない額で、お気の毒としか言いようがありません。しかも、その３６万もすんなり払ったかどうかはわかりません。まぁ、経験すれば身に沁みるでしょうが民事なんてこんなものです。
　刑事で訴えても、ご近所に騒音を意図的に撒き散らした例の“騒音おばさん”でさえ十年以上も警察は何もしなかったのです。まして、意図的ではないのですから大変でしょう。
　結局、近隣騒音の問題は“触らぬ馬鹿に祟りなし”で今の現状では“逃げるに如かず”です。お体を壊さないうちに引っ越されることをお勧めします。

No.1 回答者： acguy_chan 回答日時： 2008/08/04 18:22

う～ん、ちょっとずさんですね。

修繕の為に溜めているんでしょうか？
管理費の用途の明細を請求してみたいですね。

隣人が五月蝿いのは本気で同情します。
自分は図太いほうなので体調崩していませんが、
質問者様のように寝不足で具合が悪くなるようでしたら
病院へ行って診断書をもらってきてください。
管理会社並びに隣人を傷害で訴えることができます。

とりあえず、そんな事を匂わしつつ、再度お願いしてみてはいかがでしょう。