投資用マンションについて

Question

教えてください。前に聞いた話なんですが、投資用マンションを買った人がいて、毎月2,000～3,000の損を出しているみたいなんです。30年ローンのようです。10年くらいしたら売ってって話を聞いたんですが、仮に2,000万円の物件でローンを組んで約4,000万円を30年で支払う形で、10年後の売却価格が1,300万円（相場がわからないので、そんな高値じゃないとかそんな安値じゃないとかは置いといてください　近くに大学のある23区の都心部らしいです）だったとすると、ローンの残高が2/3あるので、損失になると思うのですが、この考え方は間違っているでしょうか？
またさきほどネットで、
税から逃げるサラリーマン（朝日新聞より）≫　
出勤するサラリーマンですし詰めの地下鉄車内。東京都内に住む50歳代の大手商社マンは、不動産投資に関する本を取り出した。「低額物件の複数購入でリスク分散・・・・・」。
前日の深夜、自宅でネット検索した物件を一つひとつ思い出していく。
都内や札幌など6都市に持つワンルームマンションなどは41件、資産総額で3億円。そのノウハウの一つが、不動産投資で得られる所得と、サラリーマンとしてもらう給与所得の合算による節税だ。
マンションの賃貸収入を上回る経費を計上して不動産所得を赤字にすれば、合算後の所得が減り、納税額も少なくなる。経費は、物件購入のために借り入れたローンの利払い費や管理会社への委託費だけではない。
札幌に花火大会を見に行く旅費も、物件の視察を組み込んで経費に。
賃料収入の帳簿への記入を子ども2人に手伝わせ、「アルバイト料」として月に8万円ずつ計上。実際には2人の高校の授業料や小遣いだが、年齢などの用件は満たしており、「ルールは守っています」。
商社での収入が1千万円を超えた92年ごろから10年間、所得税と住民税は「無税状態」だった。昨年は給与1400万円に家賃収入が2400万円あったが、「払った税金は60万円ほど」。子どもの保育料軽減や教育助成金など、国や区の低所得者向け補助も受けてきた。長期保有に徹したため売却損もなく、ローン残高を引いた純資産は約1億円に膨らんだ。 

このやり方は旅行代金や子供へのアルバイト料もありますが、まだ物件が少ないうちは、毎月の返済額を多くして、給与所得と損益通算して、控除の額と同じくらいマイナスになるようにして税金を払わないという考え方でいいのでしょうか？　よろしくお願い致します。

unos1201 · Accepted Answer

>毎月の返済額を多くして

減価償却の費用までしか、不動産の経費になりません。

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S40/S40F03401000015.html

＞住宅用、寄宿舎用、宿泊所用、学校用又は体育館用のもの 四七年

コンクリートの住宅だと、４７年の耐用年数で計算すると、概算で２％程度のものだけが減価償却できますので、これと、管理費、小額の補修代その他の経費で、２０００万円程度のマンションでも４０から８０万円程度の控除を税務署から認められるのが限界かもしれません。

家賃、５万円なら、収入は６０万円で、仮に１００万円経費がかかっても、一年で４０万円の赤字、この分を給与の所得と相殺可能です。

つまり、その年に住宅ローンを毎月１５万円支払ってもその全額、１８０万円を経費にできない、減価償却費が上限となるのです。それ以外の管理費や維持費、これは必要なものは計上できます。

＞41件、資産総額で3億円

資産の一つあたり、平均で、７５０万円程度となります。新築で購入が１２００万円程度とすると、毎年２０万円程度の減価償却、４０件でも８００万円です。中古だと話は難しくなりますので、簡単にしたのですが、それ以外の経費、１８００万円、これを税務署が認めれば、家賃収入２４００万円から２６００万円を引けますので、赤字２００万円、これを給与所得から差し引けます。他の控除と合わせて所得税が６０万円ということも可能でしょう。

実際には、話が同じものだとすると、まだローンが２億円ほどあるかかなり支払い１億円、事業用だとローンの貸し出しの金利は高めになりやすいので、３％固定とすると、毎年３００万円から６００万円の利息を支払い続けていることになります。この分、仮に６００万円だったら、その支払いを１５年で９０００万円、一億円近い支払いですし、節税のために、それ以上の利息を支払っているとしか言えません。

単純な話、何に、視点を置くかで、税金を減らしても、利息がその倍から３倍も支払っていたのでは、個人の支払額は増えるだけですので、手元に残る財産、使えるお金は減るのです。

また、売却損は出ていない、となると、まだ売っていないからということで、現在みたいに不動産が下手すると昨年の半分に価値が落ちることもあるので、ここで整理すると、全部で５０００万円しか現金化できないこともあるのです。

１６年かけて５０００万円としたら、毎年３００万円程度の貯金ができた程度ですので、効率がいいかは不明です。また、固定資産税なども支払っていますので、トータルの税金、恐ろしく支払っている、そのために所得税や住民税が少ないと解釈してもいいと思います。

保育料の軽減ですが、固定資産税を支払っていると、受けられないことが多いですので、つまり、自分の不動産資産がない、この状態ということになります。矛盾しているとは思うのですが、何か、抜け道を隠しているのでしょう。

儲け話、節税などは、ほとんどが怪しい、本当に儲かることは秘密にしますので、公開しませんし、本に書いたりもしません。買ってもらえるように、いい点しかデフォルメして書きませんので、いかに騙されないかが大事です。

不動産の暴落で親戚でも明治時代から不動産業をしていた人、資産が一時期の半分から３分の１になっています。そういう意味では、バブル崩壊後の暴落時にたくさん購入した人、それが儲かった時期もあるかも知れません。逆に高い時期にローンで購入した人は大損している、売ったら大赤字、売っていないから損害が確定していないこともあるのです。

denden321 · Answer

＞毎月2,000～3,000の損を出しているみたいなんです。
＞毎月の返済額を多くして、給与所得と損益通算して…

まず税制上の「利益」と「キャッシュフロー」は違います。
例えば、家賃収入から毎月のローンの返済と修繕費、管理費を
差引くと３千円の赤字。
だから毎月０．３万円の赤字という訳ではないです。

管理費、修繕費、固定資産税は必要経費となりますが、
ローンの返済額の内、必要経費として認められるのは
金利部分だけです。この他、先に回答された方のいう減価償却費も
含まれます。

年間の家賃が１３０万円として、修繕費と管理費を合わせて
年２０万円、１８００万円を年利２．５％で借りていたとすると
（変動金利で提携ローンだとこれくらいのものがあると思うのだが）
金利は４５万円弱（元本も少しは返しているので金利もそれに比例して
減るから）、減価償却費は４０万円くらい。
固定資産税がどのくらいだろう？優遇期間だと１０万円かからないかな？

大雑把な計算だけど１５万円の黒字という結果になっちゃいましたね。

新聞記事が嘘だとは言わないが、赤字という状況はかなりヤバイ状況なんですよね。
実際のお金の流れは「マイナス」なのに税制上は「黒字」になってしまう。
この新聞記事の場合、年収１千万円なのに「無税状態」というのは
おそらく「課税最低限」（おそらく３００万円くらい）まで
「不動産所得」で減らしたのでしょうが
実際のお金の流れは７００万円以上の流失となると思うのですが…

自分は不動産投資に詳しくないので何か
奥の手があるのかもしれませんが…

yousuke555 · Answer

不動産投資の成功の原則は、含み益を減価償却することによって増大させることなのだと私は考えます。
この考えは、地価が右肩上がりのバブル思考で、現実にはバブル崩壊による地価の下落で破綻しました。

> 92年ごろから10年間、所得税と住民税は「無税状態」だった。
こんな事は、まったく自慢にはなりませんよ。
減価償却費と支払利息を差し引いたとの不動産所得の金額が、商社のけっこうもらっている給与所得の金額を上回るほどの赤字だったと言うことです。
節税とはうまい言い方ですが、赤字の投資はそもそも失敗です。
この記事に書かれた商社の方は、リストラされたらアウトですね。

> ローン残高を引いた純資産は約1億円に膨らんだ。 

これは、簿価ベースでの話でしょう。
確かに一昨年の夏場頃まではミニバブルが発生していたので、その時点では含み益が出ていたのかもしれませんが、今頃は含み損に頭を抱えているかもしれません。
アーバンコーポレイションは、昨年の３月決算で過去最高の黒字を出しながら、民事再生法の申請を８月に行い、当初は資産超過ではないかと言われながらも、結局スポンサーを見つけられずに清算することになりました。
無担保債務の弁済率は、１５％程度の予定だそうです。簿価と時価の著しい差は、このところの急激な地価の下落によるものです。

少なくとも私が投資した不動産については、黒字で利益が出て税金を払っていますよ。税金は、所得を上回るほど取られるわけではありません。
損をしてまでの投資は、バカげています。
節税効果を叫ぶのは不動産業者の常套文句なので、きちんと収支を把握してからでないと投資してはいけません。

借入金の元金の返済は、所得の計算上の必要経費とは何ら関係ありません。
減価償却費がいわゆる現金の支出を伴わない内部留保できるお金です。
ともかく節税に惑わされて大きな借金を背負わないようにしてください。

投資用マンションについて

>毎月の返済額を多くして

＞毎月2,000～3,000の損を出しているみたいなんです。

不動産投資の成功の原則は、含み益を減価償却することによって増大させることなのだと私は考えます。

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