敷金返還交渉のやり方

敷金返還を求める以下の手紙の内容のうち、３の負担割合をどの程度とすべきか？４のルームクリーニングに関しては筆が滑った感がありますが、値下げ交渉してみるのはありか？の2点をおたずねしたいです。
長いのですが、どうぞよろしくお願いいたします。。以下、手紙です。

大和リビング株式会社　東京支店　
J営業所　ご担当者　御中
　このたびの賃貸物件の明け渡しにあたり、御社より提示された解約清算明細書について疑義が生じたため、以下にその内容を記した上で当方が妥当と考える金額を提示する。
１．（中略）
２．和室のふすま張り替え費用…11,025円（3枚×3675円）　⇒　０円
　ふすまの汚れ（手あか等によるもの）について、立会いをしたM氏は「賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用」故の汚損と判断し、比較的汚れが目立つ2枚に加え、ほとんど汚れのないもう１枚についてもこちらの負担とした。当方がその矛盾を指摘すると、M氏は2枚についてのみ賃借人の責任とする、と請求内容を変更。畳の例にも見られるように、最初に不当に高額の請求をし、追及すると撤回するようなやり方が御社の常態であるとすれば悪質と言わざるを得ない。
さらに、当方はこれらの汚れは4年間という長い賃借期間に照らしてみれば通常の使用によって当然生じるものと判断する。M氏は賃借人がふすまの取手を使わない、すなわち善管注意義務に違反したことでそのような汚れが生じると判断しているが、そもそも「ふすまは取手以外触れることはない」という前提自体が社会通念に照らして一義的に明白であるとは言えない。加えて日焼けや変色など経年劣化も生じていることを考えれば、ふすまの張り替えを賃借人負担とすることは合理性を欠く。

３．クロス壁張り替え費用…7,056円（4.8m2×m2あたり1,470円）　⇒　０～？？？円
　問題となったのは、泡タイプの害虫駆除用スプレーがゴム状になって付着した箇所である。これについては基本的に当方の過失という点で異論はないが、二つの点で請求内容に疑義がある。
　（１）ルームクリーニングによる回復の可能性
　問題の個所を最初に見たM氏は、当方に「これは落とすことはできませんでしたか」と質問をした。しかしその後、負担金額について協議に入ると、「これは（プロによる）ルームクリーニングでも落ちない」と一転して断言し、ゆえにクロスの張り替えが全額こちらの負担となると主張。ならばなぜ清掃の素人である当方にわざわざ「落ちなかったか」と最初に尋ねているのか。ルームクリーニングによる回復の可能性のある汚れについても不当に請求しているのではないかという疑いが持たれる。したがって、当方がクロス張り替えの費用を負担するとすれば、ルームクリーニング後の状態が提示されることが必要である。またルームクリーニングによる回復が可能な汚損については、もちろんクロス張り替え費用を負担する義務は当方にはない。
　（２）経過年数を考慮した負担割合の変更
　上記のように、ルームクリーニング後の写真等でやはりクロスの張り替えが必要であると確認した場合であっても、東京都の『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』９頁には、「壁・クロスの修繕に関しては経過年数を考慮し負担割合を算定する」とあり、今回のケースにもそれを適用すべきと考える。つまり、4年の入居期間を考慮すると該当部分の張り替えを全額当方が負担することはガイドライン違反であり、御社のほうでも一定の割合を負担すべき。補修を必要とする同一面に画びょうの使用により生じた穴もあることから、通常使用による劣化による張り替えの要素も含まれるとみなし、当方の負担を●割、賃貸人による負担を○割とすることを提案する。

４．ルームクリーニング費用…一式47,250円
　当該物件について、契約書の特約・特記事項により室内クリーニング費用は賃借人の負担とする旨記載されていることは事実。しかし、「特約の合意が認められるためには、賃借人が通常損耗について補修費用を負担すること及びその対象となる通常損耗の範囲について明確に認識することはもとより、その負担する金額についても認識できなければ合意が成立したとはいえないという解釈がすでに最高裁判例（最高裁第二小法廷、平成17年12月16日）からも定着している。つまり、当該物件にかかわる契約書および賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書の中では「室内クリーニングに要する費用は賃借人の全額負担とする」とあるだけで、文書による具体的な金額の明示はない。賃貸人が自然損耗等についての原状回復の内容をどのように想定し、費用を見積もったのか等について賃借人に適切な情報提供がなく、賃借人は自己に不利益であることが認識できないまま合意をしている。（以下、どのように書くべきか？ぶっちゃけ、払っていいかもと思っていますが）

No.1 ベストアンサー 回答者： kendosanko 回答日時： 2009/04/03 03:43

あなたの熱意は買うけど、「最高裁第二小法廷」『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』などと、そのようなタンカを切るのは、穏便な話がかなりこじれてから。

少なくとも話し合いしましたか？

退去時になんぼまで払えるのか、あなたの限界額（「総額」でいい）を伝える
たぶん、次に相手は当然、その額より高い額を提示してくる
その額を下げさせるのが次の話し合い
限界額に上積み不可なら、ハッキリ言う

その限界額の根拠ぐらい、考えておくこと（手紙で手の内を長々とさらす必要なし）どうして限界額なのと、理由聞かれたら、初めて、有料なら教えますという（たいていはあきらめる）　

当然、勉強材料として、契約書も事前に読んでおく必要があります。

それと、大家さんが近くに住んでいたら、退去のあいさつがわりに、あなたの地方の名物のお菓子ぐらい持っていった方がいいよ。経験上、その方がよっぽど効き目あり。

この回答への補足

で、３の負担割合やルームクリーニング代の減額について個別に数字を挙げるよりも、トータルいくらという交渉をすべきという理解であってますか？

補足日時：2009/04/03 13:20

この回答へのお礼

さっそくありがとうございます！
退去時の立会のその場でで修繕費用見積もりを出されたので、こちらの不満と思う点は伝えて、結果3万5千円ほど下げてもらいました。が、もうちょっと下げられるかなという手ごたえがあったので。
しかしちょっと知ったかぶりしすぎましたかね。私の場合敷金からいくらバックするかが問題なので、払う金額は想定してません。でも、「4月から無職で収入もなく…」で、「この金額が入ってこないと死んじゃいます！」くらいなことは言っておいていいんでしょうか。
有料なら教えますってどういう意味でしょうか？？

賃貸人＝大和リビング＝立会した人、です。

お礼日時：2009/04/03 13:17

No.2 回答者： aso-kai_ta 回答日時： 2009/04/03 04:21

敷金返還交渉で情に訴える作戦、これけっこう効きます。

最初、敷金精算と相殺しても9万円の負担になるはずだったのが、
「オヤジが、脳梗塞になって入院、うっうっうっ、
自分の会社をやめて故郷に戻らなければならなくなりました、
うっうっうっ、大家さんにお伝えください」って感じで、
半泣きで管理会社に訴え、怒鳴られながらも1ヶ月我慢して
食いついたら、最初の希望通り、
逆に5万戻ってきましたわ。　笑笑笑笑

もちろん、実家にはそのことを伝えておき、オヤジは入院中
ということにしておきます。

演技力の勝負でんな。大爆笑...w

難しい裁判の文書も書かずに、お金かなり戻ってきました。
世の中、情にもろい人多いですね...

この回答への補足

父は早くに亡くなり、母は持病が悪化し早期退職、自分無職。
これは情を誘う材料になりますよねー。

むしろその辺を書いた方がいいのかなぁ。
貴重な経験談をありがとうございました。

補足日時：2009/04/03 13:17

No.3 回答者： kendosanko 回答日時： 2009/04/03 14:18

＃1ですが、

> で、３の負担割合やルームクリーニング代の減額について個別に
> 数字を挙げるよりも、トータルいくらという交渉をすべきという
> 理解であってますか？

結局、最後はトータル返金額はぶっちゃけいくら、という話になります。向こうも多くの敷金精算をかかえて忙しいですから、最初から、トータルの返金の話をしてすみやかな返金を促す作戦です（先方が知りたいのは、入居者がいくらまで負担できるかということです）。最初に細かい話をし出すと、めんどくさがって、後回しにしたり、交渉が長引く原因になるでしょうから、細かい話はもめてからでもいいと思います。何日までに「このトータル返金額で合意できない場合は、それ以降は、もっと細かい話をさせていただきます。その場合、大変残念ですが、合意額はもっと厳しくなります」と圧力をかけるのも手です。もちろん、合意ができるよう、トータル返金額は相手が不満ながらも乗ってくるような微妙な額に設定します。設定した根拠も一応調べておくこと（手紙に書く必要はなし、聞かれたら有料で教えますと言えばいい）

早々に合意ができれば、向こうでテキトーに精算書の金額調整してくれますよ。

> 有料なら教えますってどういう意味でしょうか？？

つまり、
返金額を5000円増やしていただければ、その根拠を教えますよ～
って感じで交渉します。北朝鮮と同じで、あらゆる情報提供を有料とし、小出しにして、それを交渉材料にします。質問の文のように、手紙にあなたの作戦を全部書いてしまうのは、交渉材料になる情報をタダで教えるのと同じですよ。そうゆうことは本物の訴訟になってから書くことです。

> 「4月から無職で収入もなく…」で、「この金額が入ってこないと
> 死んじゃいます！」くらいなことは言っておいていいんでしょうか。

#2さんのように、大家さんに泣きついてはいかが。不況で収入が減り、故郷に帰ります、といって引越先を実家としておけばいいんですよ。管理会社経由で惨状を知った大家さんが、演技にだまされて、返金額を多くしてくるかも。情に弱いお年寄りの大家さんなら、通用する手ですね。

この回答へのお礼

ふたたびありがとうございます！
たしかに、交渉としては全然ダメな手紙でしたね。いろいろ勉強になります。手紙自体をどうやら出さないことになりそうです。
ちなみに、引っ越し先が実家なのも、父が亡くなっているのも母が病気なのも、現在自分が無職で4月の収入はとりあえずまったく見込めないのも本当です。さっき担当者の人に泣きながら（実際泣けてくるのが不思議）そのことを伝えたら、配慮しますとのことでした。

どうやら情に訴えるのが一番早いんですね。

お礼日時：2009/04/03 17:00

No.4 回答者： fixmer 回答日時： 2009/04/03 19:41

交渉するのは本人の意思だと思いますけど

その内容だとよほど築年数が古いとかでない限り現実的かつ良心的な金額だと思いますけどね。
最近、テレビの敷金返還のニュースや番組などを見て影響を受けている方が多いのでしょうが契約書類に書かれている内容でかつ妥当な金額まで過度な値下げ交渉に持ち込まれては大家さんもたまったもんじゃないでしょうね。

今後は持ち家に住むことをおすすめします。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！おかげさまで、ほぼ解決に向かっています。
妥当な金額というのがよく分かりませんが、値下げに応じるのは相手に値下げする余地があるから、やや高めに請求してるからなのかな、と思っていましたがどうなんでしょうね。結果的に半額近くになりましたし。それって２倍請求されてることになりませんか？
残念ながら持ち家はまだまだ先ですね。

これにて締め切らせていただきます。改めて、どうもありがとうございました！

お礼日時：2009/04/05 00:14