賃貸借契約の解除

昨日、友達から相談を受けました。

友達はある不動産屋と賃貸借契約を締結しています。

そして、今年３月に一度賃貸借契約が期限満了しました。

しかし、来年３月まで１年間契約を延長しました。そこで友達は『もうこれ以上は延長できない。つまり来年３月には必ず収去してもらう』といわれたそうです。

つまり、解除権は留保したということです。（民法６１８条）そして今年４月に彼の周辺の事情が変わり賃貸借契約を解除したいということでした。

しかし、不動産屋が『来年３月までには絶対住んでもらう。新入生がもうとれない』と主張して解除できなかったそうです。

ここで、俺は友達に信義即の事情変更の原則を主張できないか？
もしくは要素の錯誤があったとして錯誤を理由に契約を取り消せないか。といいました。

そしてよく聞くと、賃貸人は退去勧告を契約満了の２週間前ほどにしてきたそうです。

これは、借地借家法の借地の方の３８条に違反してるように思われます。しかも書面ですべきなのに口頭で一方的に電話をきられたそうです。

また２６条は期間満了の１年から６ヶ月まで通知しない場合、更新したものとみなす。としています。

そして６１８条及び前述の通り、友達は契約を解除できますますよね？

また６２０条は損害賠償を妨げない。とあります。通知義務違反をここで適用可ですか？

最後に友達は信義即の事情変更の原則を主張できないか？
もしくは要素の錯誤があったとして錯誤を理由に契約を取り消せませんか？

とても真面目な質問です。冷やかし等は友達のためにも控えていただけると大変幸いです。

No.2 回答者： mano5 回答日時： 2009/04/03 14:42

情報が不足しすぎです。

まず、当該賃貸借契約が定期建物賃貸借でなければ、３８条を適用する余地がありません。
ここを混同されているように思われます。

あと、信義則の主張ですが、その周辺の事情がいかなるものなのかがわからないと厳しいですね。

錯誤無効の主張ですが、なんの錯誤を主張されるのですか？

No.1 回答者： sfx1208 回答日時： 2009/04/03 10:32

契約書には、退去する場合の指定期日が書いてあるはずです。

退去意思表示を、管理者に通知していなければ、自動的に契約更新となります。