住宅買い替えについて

はじめまして、こちらは大阪に住むものです。
現在、駅徒歩１０分、中心地まで電車で３０分と便利の良いマンションに住んで２年経過しました。ローン残債３９００万（残り３３年）です。年齢３０代半ば固定年収８００万＋αですが、頑張って繰上げ返済しなければ定年までに完済できません。しかも管理費＋修繕積み立て＝３万程度をプラスして払い続けることを考えると、このまま維持するのは厳しいのかなと思い始めました。というのは現在の場所より通勤でいけば３０分遠いところになりますが、新築戸建て２９００万での物件があり、住み替えた方が、売却損はでたとしても将来的にはプラスになるのでは？と思っております。３３年でローン差＋管理費等で２０００万程度の差がでると予測しております。皆さんのご意見お願いします。

No.4 回答者： satsukikk 回答日時： 2009/05/31 15:12

こんにちは。

こちらにご質問をさせていただいて　目に留まったものですから。
全く素人の主婦の意見です。
大阪ではありませんが、ご近所に有る築２年弱の４８００万のマンションが２６００万程になりました。
質問者様にとってプラスになれば良いと思いますが　今は底値なので心配です。
買い替えられても採算があうと良いですね。
私もローン、管理費、駐車場と大変です。頑張ってください。

この回答へのお礼

情報ありがとうございます。今住んでいるところは周りの相場からしても４０００万以上はキープできそうな感じです。もちろん買いたい人がいなければ意味ありませんが・・・

お礼日時：2009/05/31 17:40

No.3 回答者： e3chan 回答日時： 2009/05/31 10:33

昨年、ローン生活を終えた人間です。

家の買い替えの考え方をちょっと書きます。

約２０年ローンを払いましたが、マンション→戸建と住んで、昨年戸建を処分し結果的にははじめの頭金をちょっと割る金額を残して売りました。

まあ、結構贅沢な生活と子育てができたので、OKというところでしょうか？

つまり、目先のことだけを考えず、どんな生活設計をするかが問題だと思います。

子育ての際は、家が優先でしたが、今はそうでないので頭金の手持ちは金（貯金）、不動産、株に均等投資する正常な生活に戻そうと思っています。

ちなみに、数年後には海外に行く予定なので、自宅は持っていけませんので落ちる前に売りました。

長い目で見て、計画を立てることと、それをアドバイスしてくれる専門家を見つけることが大切です。

私は、マンションと戸建の買い替えと戸建の売りは、同じ不動産屋にお願いしたので、問題は多少ありましたが結果オーライでした。（不動産屋は売って何ぼなので、それを理解して付き合うことです）

アドバイスになったかわかりませんが、いかがでしょうか？

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。こちらも将来的に余裕を持ちたいと思っていますので、総合的にメリットでるようにアドバイス参考にながら検討したいと思います。

お礼日時：2009/05/31 17:38

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2009/05/30 23:53

今のマンションの売却にあたっては仲介手数料が必要です。

３０００万で売れるとしても１００万ほど必要です。
新しく一戸建てを購入される場合にも、諸費用で１００万以上は必要でしょう。また新築であっても一戸建ての場合は仲介手数料が必要な物件もありますので注意してください。
それらの費用もお忘れなく。

この回答へのお礼

ありがとうございます。それも考慮して色々考えてみます

お礼日時：2009/05/31 00:14

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2009/05/30 22:24

戸建だって将来のための修繕積み立ては必要ですよ。

戸建だって修繕積み立てとして月２万くらい計上しておく必要があります。
そうなると「管理費＋修繕積み立て＝３万程度」との差は毎月１万くらいです。
３３年の総額とすると

１万×１２ヶ月×３３年＝３９６万

それはさておき・・・

３９００万、３３年全期間固定３％＝利息総額２２５０万程度
２９００万、３３年全期間固定３％＝利息総額１６８０万程度

となります。ローン残が少なければ少ないだけ利息も安くなるのは当然です。
差額は、２２５０万－１６８０万＝５７０万

ですので、３９６万＋５７０万で、いいところ１０００万？


いずれにせよ、買い替えするには売却損分の現金が用意できないと無理ですよ。

まだ２年しか経過していないようですので元金はほとんど減っていないはずです。
それに対して２年経過すると、かなり値オチします。（この不景気ですので相当です）

１００万や２００万の現金の用意では多分売却することすら不可能です。
売却損はヘタすると５００万以上になるかもしれないのでその前提で計画を立てたほうがいいです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。確かに値オチがどれくらいかで全てが決まるような気がします。３３年後の支払い総額にメリットがあるか非常に難しい問題だと思っております。

お礼日時：2009/05/30 23:24