都内の旗竿地購入について

都内の私鉄沿線で土地購入を検討してします。

今第1候補の土地が旗竿地なのですが、周りの土地の相場と比較してどのくらいが妥当な単価であるかが分からず相談させて下さい。

○検討中の旗竿地について
・約60坪の土地に対して、整形地26坪と34坪の旗竿地に分筆予定
・東6m道路に接道
・最寄り駅から徒歩10分以内
・旗竿地は幅3m×11m(約10坪)の南側通路＋約24坪の長方形地
・旗竿地の坪単価：約115万(片方の整形地の単価の約65％)
・旗竿地周囲：南、西側は2階建ての住宅
・周辺の整形地の相場：約160万／坪

○相談させて頂きたいこと
・検討中の旗竿地の単価が周辺の土地の相場と比較して妥当なのかどうか？
・2分割するもう片方の整形地との単価割合の妥当性について

なかなか良い土地が見つからず非公開物件でたどり着いた土地ですが、日当たりや防犯上の問題など旗竿地のデメリットは理解しています。
一生に一度の買い物なので後悔が無いようにしたいと考えています。
どうぞよろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2009/11/26 10:43

敷延の相場感は延長部分が無償という計算をするのが一般的です。

ですので、金額的には妥当と言う事で、無償の10坪が付いてくると思えばお得感はありますよね。

メリット・デメリットは理解されているようですので、敷延のメリットを好んで購入する人もいますから、必ずしも売り難いとは限りません。
とはいえ、それは更地の場合であって、家が建っている場合、整形地に建つ家よりは見劣りしてしまうので、そこがマイナス要因であり、またインパクトのある要因です。
・日当たりが悪いのが現実として感じてしまう。
・隣の家との距離感が近く感じてプライバシーに不安を感じる
・湿気がこもっている印象を受ける

家を中古で購入する場合は、内見で現場についた第一印象が大切なのは理解されていると思いますが、敷延に建つ家はパッと全景が見えないので、最初に垣根を作ってしまいがちです。
そのため、中古物件になった途端に、周辺相場より10％程度(条件によっては20％程度)を引いて販売するので、中には非公開物件にして飛び込みの客に勧めるか、捨て看板で誘導するなどの方法で販売したりします。

ただ、家と言うのは一度買ったらそう簡単には売ったりしないので、個人的には、静かだし、駐車場は2台確保できるし、子供が道路で遊ぶ危険も少ないし、気に入れば別段偏見を持たずに買ってしまうと思います。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり失礼致しました。『敷延の相場感は延長部分が無償という計算をするのが一般的』
やはりそうなんですか・・・勉強になります。

takapiiiさんの回答から、建築設計で日当たりや風通しなどに重点を
おいて考えるべきと感じましたが、「旗部分」が24坪、周囲の住宅が密集しているので、なかなか工夫できる幅も狭いのかもしれません。

中古物件として売るのは、難しそうですね。
しかも「敷延」というだけで、相場から即座に値引かれるというのは
寂しい話ですね・・・

専門的なお立場から、ご親切にありがとうございました。
もう一度家族と話し合ってみます。

お礼日時：2009/11/26 22:33

No.6 回答者： drisa 回答日時： 2009/11/26 14:26

こんにちは。

少ない文字情報だけで妥当性などとても判断できません。

一筆の整形地を手前（整形地）と奥（旗竿地）に分けて、
奥を若干安め設定にするのはよくありますので、
オーソドックスな設定だとは思いますが。


気になる点は、その土地は竿部分も含めて建ぺい容積に
算入できるのでしょうか？

都内は詳しくないのですが、条例で竿部分を除く本地部分
のみでしか計算出来ないと定められている場合もあります。

裏を取ってあるのなら良いのですが、建築基準法だけでの
判断であれば確認してみて下さい。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。

竿部分が建ぺい面積に算入できないケースがあるは知りませんでした・・・そんな条例があるとは驚きです。
不動産屋さんに確認できていなかったので、確認してみます。

旗竿地の大きなメリットの一つですからね

専門的なことを教えていただきました。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/11/27 00:04

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2009/11/26 09:31

現在は新規分譲ですし、整形地の方も更地なのでしょうから、整形地と旗竿地とで比較の対象にもなっていますが、将来中古住宅として売る際には、旗竿地の方が明らかに売れにくく、現在の単価差よりも差は大きくなると思います。

しかし人気のある地域での希少物件なら旗竿地でもそれなりに需要はあるのかな？とも思いますので、後はその地域の事情次第だと思います。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。

確かに0621pさんのおっしゃる通り、仮に将来中古として
売り出す場合、家の真ん前には家が建っている訳なんですよね・・・

リフォームするにしろ、取り壊すにしろ
狭い通路からの搬入になりますし、
大きな物は運び込むのも運び出すのも大変になりますね・・・
売れにくいのでしょうね。

不動産屋さんは、マイナス面について教えてくれる訳がなく
自分で調べていくしかないので、長い目でみられたご意見
ありがたいです。

あたたかいご回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/11/26 19:57

No.3 回答者： poolisher 回答日時： 2009/11/26 05:08

竿部分（約１０坪）を無価値、全体土地の減価分として考えて見ると

全体評価額＝１６０万×２４坪　＋　０×１０坪　＝　３８４０万
です。

これを３４坪の坪単価に均すと、３８４０万÷３４＝１１３万
です。

誤差等もありますので、相場観としては１１５万は高すぎるという単価
ではないと思います。

後の判断はご自身でなさってください。

この回答へのお礼

こんばんは。
ご回答ありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ありません。

『竿部分（約１０坪）を無価値』ですかー
そう考えたとしても『高すぎ』ではないのですね

竿部分価値の評価の仕方として、色々な考え方があるようですが
「無価値」は不動産屋さんとの値段交渉において
一つ手になりそうです。

簡潔に分かりやすいご説明ありがとうございました。

お礼日時：2009/11/26 19:44

No.2 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/11/26 01:49

　価値は人気度によりますので、はっきり言ってわかりません。

妥当かどうかは売れ行きによります。売り地が出たらすぐに右から左に売れていくような地域であれば、価格のことなどある程度目をつぶってでも押さえなければ購入は不可能でしょう。あなたがもし将来売却するとしても簡単に売却できそうと考えるような土地であればなおさらです。

　その竿部分２台は車を駐車できますし、旗部分も一杯に建物を建てられるでしょう。そのメリットは大きいと感じますけどね。

　早期に決断できる人間が良い物件を押さえることができる確率は高いでしょう。新興住宅街以外は人気度はおよそ読めるはずですけど。

この回答へのお礼

すっかりお礼が遅くなり申し訳ありませんでした。

実は、これまで候補の土地があるエリア（半径1キロ以内位）で半年くらい探し続けてきました。
人気があるというより、なかなか土地自体が空かないというエリアです。

決断の時が来ているのかもしれません。

早急にご回答下さり、ありがとうございました。
私もnonbay39さんがおっしゃる通り、旗竿地のメリットに惹かれている
所があります。
自分が思っていた事を改めて指摘され、とても心強く感じました！

お礼日時：2009/11/26 19:16

No.1 回答者： NNori 回答日時： 2009/11/26 00:45

旗地の旗部分が２４坪、竿部分が１０坪

全体で単価１１５万ということは３９１０万
旗の部分が単価１６０万とすれば３８４０万
ん、竿部分はおまけに近いですね。
となると旗部分の２４坪に建蔽率いっぱいの建物が建てられるとなかなか良いのでは？建蔽率／容積率＝５０／１００と仮定すれば、２４坪の旗部分に３４÷２＝１７坪の建物が建てられるか？ということですね。
２４坪に１７坪って建つかねぇ？
問題は２４坪の旗部分に何坪の建物が建てられるか、ということですね。１７坪建てられればいいけど、周りの部分を考えると厳しいのと違いますか？

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

NNoriさんのおっしゃるとおりで、旗竿地のメリットとして竿部分も建蔽率に考慮される事だと考えております。この土地の場合60％の建蔽率ですが、近隣境界線との距離を考慮して建物面積は最大18坪程度になります。都内の狭小地でこの広さは満足しています。

心配している点として、四方が囲まれる土地なので、接道が多い整形地と比べて価値はどの程度落ちるものなのでしょうか？

今週末にも不動産屋さんに返答しないといけないため、困っております。。。

お礼日時：2009/11/26 01:26