住宅ローン　同銀行内での借り換えは可？不可？

Question

お世話になります。みずほ銀行で住宅ローンを借りている者ですが、固定金利の更新時期が近づき、
変動金利に移ろうかと検討しています。
そこで、住宅ローンの借り換えについてなのですが、三菱東京ＵＦＪでは同銀行内でも借り換えが
でき、借り換え金利が適用されるようなのですが、みずほではそれができないとＨＰに書いてあります。
でも本当にできないのでしょうか。交渉次第だったりするのでしょうか。それ次第では三菱か住信
ＳＢＩネットに移ろうかと思っています。ご存知の方、経験者の方、お詳しい方がいらっしゃいまし
たらお教え下さい。

Domenica · Accepted Answer

自行住宅ローンは、原則借り換えは不可ですよ。

ですが、最近、リテール部門の拡充の関係もあり、優良顧客を逃がさないために、一部の金融機関で「自行住宅ローンの借り換え」も対応しているところがあるようですね。

> 固定金利の更新時期が近づき
であれば、変動金利型にされるのでしたら、ご質問者さまの場合は、「借り換え」は必要ないですね。

「借換金利の適用」＝「金利の優遇幅を大きくしてもらう」ということと同義ですから、固定金利期間終了後の優遇金利の適用を、変動金利型にもしてもらい、その優遇幅を大きくしてもらえるように交渉すればいいだけです。

本来であれば、当初固定金利期間終了後の金利の優遇については、契約当初に「特約」で締結しているものですが、それがされていなくても、最近は「他行への借り換え」を匂わせると、「優遇あり」にしてくれるところが多いですよ。

「借り換え」であれば、「借換にかかる諸費用」が必要ですが、金利優遇については「特約」で対応しますので、そのあたりの手続きも費用も必要ありません。
「借り換え」をするよりもお得に済みます。そのあたり、勘違いなさいませんように。

でも、あくまでも「交渉」になりますから、絶対にうまくいくとは限りませんけれど。
もちろん、これまでの返済期間中に、返済の遅延があったりしたら認められません。
さらに、その金融機関の「金利優遇の条件」は、維持したままにしなければダメです。
給与振込口座はもちろんのこと、公共料金の口座振替などが金利優遇の条件になっていることもあります（この場合、クレジットカードのポイントを貯めるために…という理由で、公共料金の支払いをクレジットカード払いに変更しているとＮＧになったりするんですよ）。

nisiwaseda · Answer

お取引銀行に問い合わせるのが一番ですが・・・

住宅ローンは「金銭消費貸借契約書」＋「固定金利の特約」で成り立ってます。
固定金利の特約期限時、申し出により変動金利を選択できるのではないかと思いますが、お手元にある「固定金利の特約書」の控えに、なにか更新時期の取り扱いについて記載はありませんか？

mnb098 · Answer

自行のローンを借換金利で借り替える。・・・
その銀行の姿勢でしょう。借り替える都度新規の借換優遇金利を適用する、ダンピングということですね。
利息収入を削ってでも顧客を確保したいと言うことですかね。
しかし考えて見てください。借り替えるごとに「費用」かかり評価額も下がって行きます。団信の告知事項が発生することもあります。

よくある質問ですが、低い金利のハシゴ借換は結局費用倒れになることが多いのです。
次の金利の交渉をしてみてわずかの差ならそのままのローンで、その分繰上げ返済に充てたほうが金利の節約になります。
先日も借りてから3年たって固定再特約の時期に０．数％の差で借換費用100万円以上を加算すると、最初の借入額より３５万円減った事になり「振り出し」に戻るような気がすると言うのがありました。

移るのは借主の自由です。いろいろとシミュレーションしてみて「お得」なところにしたらいいのじゃないですか。

住宅ローン 同銀行内での借り換えは可？不可？

自行住宅ローンは、原則借り換えは不可ですよ。

お取引銀行に問い合わせるのが一番ですが・・・

自行のローンを借換金利で借り替える。

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