妻の父母の家を売却するにあたり、

妻の父母の家を売却するにあたり、
税金面を考えた場合、どのような方法が良いのかをお聞きしたいです。

現在、私　３５歳　妻と子供２人で借家で生活しています。

妻側の父６８歳と母６７歳と妻の兄さん40歳（独身）は、別のところに持ち家で住んでいます。
（土地、建物ともに妻の父名義）

このたび、この２世帯で、分譲地を２区画購入して、それぞれの家を建てる計画があります。
現在造成工事をしている分譲地で先日予約申し込みをしました。１２月に造成工事が完成するそうです。

その計画を進めるにあたり、妻側の父、母は、現在、妻の父が所有している土地、建物を売却し、
それを主な資金源にするつもりです。（自己資金だけでは補えないので）

妻の父母は、私どもの世帯にもある程度援助したいといってくれていますが、
（いくらで土地建物が売れるかにもよってとの事ですが）
僕らは基本的には、自分で土地建物資金を住宅ローンを利用して話を進めたいと考えていますが、

話の進め方で問題なのは、たぶん妻の父母側でして、
妻の父母の自宅の売却を不動産屋さんにお願いして仲介販売にしてもらうつもりなのですが、
いつ売れるかわかりません。

新しい分譲地は１２月にできてしまうので、１月には家が建てられるように
なるとのことですが、家が売れなければ、計画が進みません。

売却する家は、場所は悪くないので、売れるとは思うのですが、
（不動産屋さんもそういってくれています。）
下取りにしてしまうと金額的にかなり厳しいので、
どうしたらよいかと相談しました。

不動産屋さんの提案は、こうです。

(1)新しい土地建物を妻の兄名義で、住宅ローンを半分借りて購入する。
（土地建物代金の半分くらいは自己資金があるそうです。）
　やむを得ない場合、妻の兄もOKといってくれています。

(2)自宅売却が決まったら、その資金を兄に贈与し、住宅ローン返済する。
　
それが、うまく自宅建築中に売ることができたら、贈与税の住宅資金の特例を使う。

なかなか自宅建築中に決まらなくて、新居が出来て、入居してしまったら、
最悪は、相続時精算課税制度？を使う。
そうすれば、贈与税もかからなくなるとのことですが、
そのまま進めて大丈夫でしょうか？

自分も調べてみたのですが、いまいち相続時精算課税制度が理解できずに
あとで大きな税金がきたり、問題が生じたりしたら困るので、もしわかれば教えて下さい。

ちなみに、妻の父の総財産までははっきりわかりませんが、相続税の関係で
相続の際の総資産？８０００万円はないと思います。
売却する予定の妻の父の居住用財産も媒介査定は２０００万円くらいでしたので。。。

よろしくお願いします。乱文失礼いたしました。

　

No.1 ベストアンサー 回答者： NNori 回答日時： 2010/10/15 20:20

おそらく、それしかないと思います。

でも、(2)自宅売却が決まったら、その資金を兄に贈与し、住宅ローン返済する。
これは自分だったらしません。
父母兄の住む住居は、（おそらく父母の方が早く亡くなるので）なるべく兄名義にしておいたほうが相続の回数が少なくなります。なので、父母の自己資金＋兄のローンとして持分の比率を資金の比率としておき、自宅売却が決まってもそのまま父名義にしておきます。
ローンはあくまでも兄が払い、自宅を売却して得たお金は贈与税がかからない範囲で兄に贈与していきます。
ローンの金利が惜しいのであれば、東京スター銀行のように普通預金にいれておけば利子が減るようなものに、父のお金を入金しておきます。
こうすれば、兄に対して住宅ローン減税が使えます。

ま、欠点は、父母が亡くなった時に妻に渡る遺産が減ってしまう（兄の名義分が多いため）ことですかね。このあたりはキチンと兄と話し合っておいたほうがいいでしょう。
兄が一生独身だと、兄の遺産は妻かあなたたちの子どもに行くので関係ないといえば関係ないですけどね。

この回答へのお礼

ご回答誠にありがとうございます。わかりやすいく、とても参考になります。

そうですね。おっしゃるように兄は住宅ローン減税を使ったほうが良いかもしれません。
でも実際どっちが得なんでしょう。ローン借りてて減税されるのと、ローン借りないでいるのと・・・。
また、義父母の家が売れたお金を妻にいくらかまとまったお金をくれるようなんですが、それは問題ないんでしょうか。。。。

お礼日時：2010/10/17 09:16