ローン返済中の家を賃貸にして新たな家を購入・・・

　現在、残債２３００万円の分譲マンションに住んでいます。事情があり（転勤ではありません）、徒歩２０分ほど離れた場所にある中古マンションを購入しようと考えています。
そのマンションを購入するためには、別の銀行で新たに２６００万円ほどのローンを組むことになります。
１５年後くらいに現在住んでいるマンションに親を住ませたいため、どうしても売却ではなく賃貸にしたいです。

中古マンション購入にあたっては現在、ローンの仮審査が通っており、あとは契約して本審査のみという段階です。
不動産の担当者には「ローン返済中の賃貸は本来NGなので、今のマンションは売却するということで銀行に話をつけました。賃貸にするときは、売り出したものの売れなかったので賃貸にした・・・ということにすれば大丈夫です。」と言われています。

色々と疑問点があるのですが、
・今ローンを借りている銀行に、賃貸にしていることがばれたらどうなるのか？
・なぜ、まだ売却の手配すらしていない私が仮審査に通過できたのか？
・不動産屋は私を騙そうとしていないか？

どなたか詳しい方、教えていただけないでしょうか？
このまま中古マンションを契約して良いものか、急に心配になってきました。
　
あと、もし中古マンションを契約した後に結局今のマンションを売却した場合は数百万の赤字がでることになると考えられますが、その数百万円を中古マンションのローンに上乗せすることはできるのでしょうか？

No.4 回答者： steelcar149 回答日時： 2011/05/18 23:44

・今ローンを借りている銀行に、賃貸にしていることがばれたらどうなるのか？

他人に賃貸すればまずばれます。銀行ではローン残高の照会を半年～１年に一度送っています、１年から２年間ぐらいなら郵便局に手紙の転送手続きでしのげますが、その後銀行に残高照会が返送されてしまえば銀行は調査します(多くは住民票の移動)のでそこでアウトです。
回答３の方のように初めから親御さんを住まわせるのであれば手紙の受け取りがＯＫだったのでばれなかったのでしょう、その後は他の方の解答に詳しく書いてあるので省きます。
但し、どうしても次の中古マンションが欲しいのなら親御さんの名義にする手がありますが税金、手続き等でかなり厄介だしお金もかかります、そうまでして欲しいマンションなのか一度再考をお奨めします。

私見ですが、今後マンション市況の状況は悪くなる確率が高いし、金利も回答２の方と同じく上昇の可能性が高いと思っています。
さらに、賃貸することもリスクが高くお勧めできません。

ＦＰより

No.3 回答者： oska 回答日時： 2011/05/11 23:06

＞事情があり（転勤ではありません）、徒歩２０分ほど離れた場所にある中古マンションを購入しようと考えています。

転勤でない事情を、金融機関が「正当な理由」と認めるか否かも重要ですよ。
住宅ローンを二重に組むことは、現実的に存在しますからね。
私自身も、一戸建てのローン返済中「転勤により、別途マンション購入」を行ないました。
私の場合「（金融機関から）正当な理由」が認められ、一戸建てには両親が「家賃ゼロ」で住みました。
「家を買うと転勤する」という、法則がありますからね。
一戸建てを建てる時に借りた金融機関・マンション購入時に借りた金融機関とも「サラリーマンは、辛いよね」でお終いでした。^^;
二重の住宅ローン開始です。
マンション購入借入は、契約上は住宅ローンですが「実質は、不動産ローン」です。
双方とも完済し、今は一戸建てに住んでいます。
マンションは、投資物件として家賃収入を得ています。

＞今ローンを借りている銀行に、賃貸にしていることがばれたらどうなるのか？

質問者さまが、「詐欺罪」に該当するだけです。
詐欺行為で（銀行を騙して）融資を受けたわけですから、住宅ローン契約が無効になります。
多くの場合、一括返済などペナルティーが科せられるでしようね。

＞なぜ、まだ売却の手配すらしていない私が仮審査に通過できたのか？

だから、仮審査なのです。
書類が揃っていて、記載内容に不具合がなく、融資額に見合う収入があれば仮審査は通過しますよ。
このＯＫＷＡＶＥでも「仮審査に通ったのに、本審査に落ちた！」という質問が多いですよね。

＞不動産屋は私を騙そうとしていないか？

不動産屋は、融資をするのは仕事ではありません。
あくまで「不動産を売る」のが仕事です。
融資が通れば、不動産屋は「銀行から、売却代金を一括で受け取り」ます。
ここで、不動産屋の仕事はお終い。
顧客が返済事故を起こしても、売却した不動産が競売になっても、何ら痛くも痒くもありません。
従って、「銀行から融資を受ける案は出したが、詐欺をするかしないかは顧客の判断」と逃げる事も出来ます。
決定権は、不動産屋の顧客である質問者さまにあるのです。

＞その数百万円を中古マンションのローンに上乗せすることはできるのでしょうか？

出来ません。
旧住宅ローンと、次の住宅ローンは全くの別物です。
住宅ローンには「おまとめローン」は、存在しません。

No.2 回答者： Jonny_desu 回答日時： 2011/05/11 14:05

基本的に住宅ローンは、債務者がそこに住んでいるのが前提で組まれるローンです。

債務者は、住んでいる家から追い出されるわけにはいかないため、ローンの返済が滞るリスクが極めて低く、それを前提として金利の設定がされています。
だから自動車のローンなどと比べて、借入期間が異常に長いにもかかわらず低い金利設定になっていますよね？
ですから問題は、新たに住宅ローンを組む方の銀行よりも、賃貸に回すマンションのローンを借りている銀行の方に起こりうるでしょう。

旧マンションの方に住んでいないことが判明した場合、色々な対応が考えられますが、一番あり得るのはローンの組み直しではないでしょうか？
その際に設定される金利は当然”住宅ローン”ではないわけですから、相当高い金利になるでしょう。
現在の金利水準で賃貸しており、ローンの組み替えをした後それでも収支がプラスになるでしょうか？

さらに私見ですが、金利は今後上昇すると思われます。
現在の旧ローンが住宅ローンとしてバレずに更新できたとして、完済までの固定金利なら問題は少ないですが、3年とか5年とかの固定だったり変動金利などの場合は、例え住宅ローンのままでの更新でも家賃収入との差額がマイナスになり得るというリスクもあります。
もっと言えば、賃貸に回したところで入居者が見つからないというリスクもあります。

旧ローンの銀行も、あなたが旧マンションに住んでいなくても通常ローンに組み直し、返済が滞らなければ必要以上に大騒ぎはしないような気もしますが、もしローンの返済が少しでも滞るようだととんでもない対応をしてくる可能性も出てくるでしょう。
新ローンの銀行にしても同様です。
旧ローンが焦げ付き、物件の差押え、残債の一括返済請求、他物件の差押え、訴訟等ということになると当然新ローンの返済にも影響が出てきます。
そうすると新ローンの銀行にも同様の行動をとられる可能性だって出てきます。

私には、こんな綱渡りはできませんね。

No.1 回答者： manno1966 回答日時： 2011/05/11 03:22

> 今ローンを借りている銀行に、賃貸にしていることがばれたらどうなるのか？

基本的には、契約違反で、即時一括返済。

> なぜ、まだ売却の手配すらしていない私が仮審査に通過できたのか？
銀行には、売却手続きが確認できないから、不動産屋の言う事を信用している。

> 不動産屋は私を騙そうとしていないか？
質問者の要望をかなえ、なおかつ自分に損が無く、手数料が入る話だから動いているだけ。
書かれた内容からは、質問者を騙そうという意図は感じない。


> 数百万円を中古マンションのローンに上乗せすることはできるのでしょうか
基本的には無理。