賃貸オーナーの広告料について

現在１戸45,000円の賃貸マンションを24戸所有しており、不動産業者に依頼をし客付けをしてもらっていますが、管理料とは別途で広告料なるものを1か月分、いわれるがままに契約の度に支払ってきました。ふとしたことから、特に依頼もしていないものについては宅建業法違反だと知りました。
(1)この広告料については返還の請求はできるのでしょうか？
(2)また、もし出来るなら何年くらい遡ってできるのでしょうか？
(3)宅建協会→県→行政書士or弁護士（内容証明）→調停　　　　　の順番でよいでしょうか？
昨今の不況の影響で少しでもお金が必要な事情もあり、出来るならば不当に支払ったものであれば、返還してもらいたいと考えています。
※特に依頼をしたわけではない、書類も書いてない、大きく広告された例も無い、ので不当な広告料であるという前提で教えていただけますでしょうか？宜しくお願いします。

No.1 回答者： horiisensei 回答日時： 2011/08/05 15:22

貸しビル経営経験者です

＞特に依頼もしていないものについては宅建業法違反だと知りました
違反ではありません。
よって訴訟しても返還される可能性は極めて低いですが

・必要性について特に説明を受けていない（暗に必須だと思い込まされていた）
・その内容、経費についての明示がなかった

と強弁し内容証明を送れば業者もグレーな部分ではあるのでいくらかの金額で和解できる可能性もあります。

小生は宅建資格を所持していましたので「広告費」の要求をされましたが断固拒否して情報網だけで仲介するよう指示していました。

いずれか一方から最大で家賃の一ヶ月分としてしか法は明記していないので
承諾して支払った質問者さまと業者には契約が成り立ってしまっています。

この回答への補足

すみません。前提として承諾もしてないですし、勝手に引かれているものです。
賃貸契約においてこの場合消費者は私になりますので、消費者に不利益なことを隠している、その時点で駄目ではないでしょうか？契約は成り立っていない、もしくは取り消しの出来るものということで理解しております。
まあ、それはさておき、前提として業法違反でお願いします。

補足日時：2011/08/05 15:43

No.2 回答者： horiisensei 回答日時： 2011/08/05 16:15

失礼しました。

毎時の仲介料への「上乗せ」としての広告料請求かと早とちりしました。

管理会社とオーナーの毎月の管理委託契約という理解で良いのでしょうか？

いずれにしろ質問者さまは「消費者」ではありませんので消費者契約法は適用されず
仲介手数料を定めた宅建業法には抵触しませんので
民事で『不当利得返還請求』を提訴するしかないと思います。６０万円ではすまなさそうなので小額訴訟には該当しないと思われます。

(2)→不当利得返還請求の時効は１０年です
(3)→上記の理由や宅建業界は無力でしょうから金額が確定しているなら支払督促をして２回の意義申し立ての期間に和解、返金できればベストという方向が楽かと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
そうですね、不当利得に該当するんだと思われます。


・・・・・・・・・・・・・・・・

すみませんが、なぜ宅建業法に触れないのか教えて頂ければ幸いです。
仲介手数料は借主から1か月分とっており、明らかに触れるケースかと思いますが・・・・
先ほど宅建協会の理事さんに聞いたところ、やはり触れるとの事でしたが・・・・

ただ、触れる・触れないに関わらず、不当利得にはなるみたいなので、（２）、（３）は非常に参考になりました。

お礼日時：2011/08/05 16:44

No.3 回答者： detekoiya 回答日時： 2011/08/05 16:41

請求はできるけど先方が応じるかは？

いわゆる広告料は慣例的には広く行われています。
明確な違反ではなく、グレーゾーンですが
各社とも違法にならないように扱っているはずです。

なので不当なものと決めつけるのはいかがかと・・・


そして管理委託や媒介依頼は、管理・仲介会社と
物件所有者の契約であり、一般の消費者や賃借人のような
弱者としての保護うんぬんて話でもないと思います。


このまま「広告料返せ」と主張すると
先方からは
客付けさせておいて今さらそんな恩知らずなこと言い出すなんて
ふざけたオーナーだ、今後一切客付けしない、取引停止でいい！

と、なるような気がします。


自分がその業者なら、広告料についての内容（契約）に
不備がなければ、
「そんなオーナーの物件は管理解約して今後一切取引しない、
返還要求については拒否、裁判でも何でもどうぞ、
歩み寄りは一切しないでいい」とするでしょうね。


なので、その会社に見捨てられても
他の管理会社が積極的に引き受けてくれて
なおかつ募集すればすぐに入居者が決まるような物件であれば
強気に出てもいいと思いますが・・・


賃料からすると単身者向け物件でしょうか？
全国的には物件が余り気味と聞きます。

なので、そうそう簡単に決まらない状況であって
貸主側も広告料等で１カ月分というのが地域的に普通のことであれば
他の管理・仲介会社に依頼しても
「広告料なしでは引き受けませんよ」
「引き受けても正直なところ、後回しな物件になりますよ」
「営業マンは収入の多い物件を優先しますから」


と、いわゆる干され物件（というか干されオーナー）になる
可能性もあります。

世の中、持ちつ持たれつということを認識したほうがいいと思います。


余談ですが、返還がされるのであれば
貸主と借主に半月分ずつとするのが筋ではないかとも思います。


不況でお金が必要なのはどこでも同じです。
そのような理由は返還の請求には無関係ですよ・・・

この回答へのお礼

ありがとうございました。
グレーゾーンというのがよくわかりました。
消費者うんぬんは私の理解不足でした。ただ、説明も無いようなもの、グレーなものについては拒否するつもりです。性格ですので＾＾で、そんな会社ばかりなら子飼いの営業マンを作ります。

ちなみに広告料については最初から払わないと返事をしていました。その状況で勝手に引かれていたので違反という前提でしたので・・・説明不足の中ご返答ありがとうございました。

お礼日時：2011/08/06 10:10

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2011/08/05 17:01

No.３の方と同じ意見ですが。

賃貸契約における仲介手数料は、貸主、借主双方からの合計で賃料の1カ月分と決められていますが、借主から仲介手数料として1カ月分もらい、貸主には広告料として1カ月分もらう慣例が多いです。
慣例と言っても一応確認はしますので、不動産業者との契約時に「契約するたびに広告料として1カ月分」という取り決めはなかったのでしょうか？おそらくあったものと思いますが。

不動産業者としては、賃貸契約において貸主からも最低賃料の1カ月分以上の報酬をもらうのが当然と考えているところが多く、貸主からの報酬がないような物件は扱わないか、扱ってもお客さんに紹介するのは後回しになるでしょうね。
最近は借主からの仲介手数料を家賃の半月分、などというのを宣伝文句にしているところも多いですが、そういう業者では借主に値引きする半月分を貸主に負担させたりするケースもあります。

また条件が悪くなかなか入居者が見付からないような物件では、貸主が1カ月分以上の報酬を業者に払うケースもあります。

広告料として支払った分を取り戻したとしても、その業者はもうあなたの物件は扱わないだろうし、そのような貸主であるとわかれば他の業者にも相手にされないかもしれませんよ。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
当面は新築物件に近いので、広告料は拒否するようにします。
ただ慣例としてあること、それから不動産屋が成り立たないこと、は理解できました。うまく利用するようにします。

お礼日時：2011/08/06 09:54

No.5 ベストアンサー 回答者： horiisensei 回答日時： 2011/08/05 17:21

前出部分で「宅建業界」→「宅建協会」の間違いです。

宅建業法に抵触する部分については小生が以前に裁判で弁護士に確認をしましたので質問者さまが確認された宅建協会の理事さんの判断は疑問があります。

そもそも賃借人を保護する法なので仲介業者は質問者さまの代理でしかありません。
しかし仲介業者は「業」として仲介を行っているので宅建業法に規制されています。
事実一般的には１ケ月分の家賃だけでは利益があがらずに賃貸人に「広告料」の名目を請求しているケースは慣例として多い事は事実です。支払うのは賃貸人との合意契約のあとです。

それは宅建業法の規制を受けない仲介業者と質問者さまの請負契約であり「依頼した、してない、聞いてない」という争点なので他回答者さまの「半分ずつ返還」なんていう事にはならないとの解釈でした。

あくまでも宅建業法の規制は仲介時に両方またはいずれか一方から受け取ることのできる仲介料１ケ月分という記述と賃借人に不利益になる「誇大、虚偽」の広告規制であります。

この回答へのお礼

説明不足の状況でご返答ありがとうございました。
とにもかくにも、方法はありそうなのでできる限りはやってみます

お礼日時：2011/08/06 10:22