自分名義の不動産の妻への譲渡

不動産の譲渡についての質問です。自分名義で不動産を保有しています。自分名義での住宅ローンを組んでおり残高もまだあります。

名義変更するため売買契約を結びます。資金の受け渡しも発生しますが、金額の妥当性を認めていただく意味で第三者に契約仲介を依頼する必要はありますか。それとも夫婦のみでの契約で充分でしょうか。

ローンは引き続き自分で返済しますが、銀行さんへのお断りは必要でしょうか。

生前贈与ではなく、所有方法の変更です。

最後に所有権の登記は必要なんでしょうか？

よろしくお願いします。

No.5 回答者： 0621p 回答日時： 2012/02/05 18:32

No.4です。

登記手続としては、抵当権がついたままでも所有権移転できますが、銀行の承諾が必要である、とローンの契約書に書いてあると思いますよ。
今回は奥さんに半分移転するだけですから銀行も承諾するかもしれませんが、関係ない第三者に移転されてしまうと、ローンの支払いが滞ったり、競売にかけようとしてもややこしい人間に占有されてると売れなかったりする危険があるじゃないですか。
だから勝手に所有権移転するのは銀行が認めないはずです。勝手にやってしまうと、最悪の場合は一括返済を求められたりもあると思います。

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2012/02/05 12:17

No.３です。

ローン返済中の売買が自由にできるという事はないと思います。少なくとも銀行の承諾は必要です。
現在の相場の2分の１程度の金額を払う事ができて、それでローン残高に足るのであれば、一括返済してしまって抵当権を抹消して、2分の１の所有権移転をすればいいんじゃないですかね。
将来の不動産所得のため、とはどういうことでしょうか？賃貸に出した場合ということなら税金がかかるでしょうけど、売った場合であれば買った時より大幅に安くなっていれば税金はかかりませんし、その可能性のほうが高いんじゃないですかね。

この回答へのお礼

いろいろとありがとうございます
所有権の移転は抵当権の有無に関わらず可能ということのようです。
抵当権を付けた銀行の承諾が必要なんですか？

うちの不動産の価格ですが、取得時よりもかなり高い値段で取引が可能な状況です。
東京では人気のある地域では品薄であり中古価格が上昇しているのです。

お礼日時：2012/02/05 13:47

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2012/02/05 09:35

金額の妥当性については、極端に安ければ贈与とみなされる場合がありますが、相場の値段であれば特に問題ありません。

相場の値段を調べるのに不動産業者に査定してもらったほうが良いと思いますが、妥当な金額であれば金額の妥当性のために仲介を入れる必要はありません。

ローン返済中の不動産の名義を勝手に変える事はできません。銀行が認めません。
本当に資金の受け渡しをするのであれば、銀行に返済して抵当権抹消して名義を変えるべきです。

所有権移転登記をする事で上記のような問題が発生するわけですから、お互いの約束事だけで行うなら登記する必要もないし、上記のような問題にもなりません。ただし不動産を買うということで資金を提供するのであれば、やはり登記はするべきでしょう。夫婦二人の間だけならいいですが、登記されてないと第三者には対抗できませんし、離婚になった時にもややこしいでしょう。

何のためにそんなことをするのか？によってもまた回答のしようがあると思いますが。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
ローン返済の残高が減少し、取引可能と考えられる不動産の価格の半分くらいの残高なんです。
将来の不動産売買所得が出る際に1/2づつの負担にできればと考えています。

ローン契約上はローン契約期間中の売買は特に禁止されていないようです。
抵当権自体はそのままですし、借入人の名義もそのままですから大丈夫なのかなと思いました。

参考にさせていただきます。

お礼日時：2012/02/05 09:50

No.2 回答者： miteita54 回答日時： 2012/02/05 09:16

住宅ローンを組んでいらっしゃると言うことは、居住用の住宅だと思われますが、

婚姻２０年をすぎると、居住用財産の贈与ができます。しかし、生前贈与ではないとのこと。

基本ときに、夫婦間の売買もゆるされます。もちろん契約が必要で、金銭の受渡実績も必要です。

金額は、妥当な値段でなければなりません。

もう一つの方法としては、毎年１１０万円までの贈与は非課税です。これを利用して、

その建物の持分を毎年１１０万円づつ移転するという贈与契約を結びます。

２０年たったら建物持分のすべてを移転するとかの契約とかです。

どちらにしろ、この契約書は、公証人役場に登録が必要と考えます。

所有権移転の登記は、他の人（たとえば親兄弟や子供など）に対して、権利を主張するものです。

登記されていないと、他の人に対して主張ができませんので、登記はしておきましょう。
（贈与契約の登記もできますので法務局などにご相談をしてください）

この回答へのお礼

ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2012/02/05 09:51

No.1 回答者： yasuto07 回答日時： 2012/02/05 09:09

ローンが終わらないのに、名義変更できるの？。

公証人役場で、遺言状でも作れば良いのでは？。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
不動産の売買自体は抵当権の有無にかかわらずできるようです。
条件付の売買停止が条件でもなければ。

お礼日時：2012/02/05 09:46