耐震性について不動産屋さんの情報信頼度は

Question

始めまして。相談させて下さい。

地方から、東京への転勤が決まりました。

現在賃貸アパートを探しているのですが、

もちろん不動産屋によって、また担当スタッフによって大幅に違うとは思うのですが、

今まであたった不動産屋はなんとなく営業優先というか、とにかく契約させたいような、あちら側が貸したい物件を勧めるような印象を受けました。

口が達者な若い方が多かったのですが、正直どこまで耐震などの知識があるのか、教育されているのか、信頼できるのか、不安でなりません。(私の運や対応が悪かったせいかもしれませんが)

大変失礼な書き方で不快な思いをされた方がいらしたら申し訳ありません。

不動産屋さんで賃貸アパートを探す場合、耐震性を考慮して探したい場合、どのようなことに気をつければ良いのでしょうか。ご意見お待ちしております。

kyossy- · Accepted Answer

建築基本法が1981年6月1日に大きく改訂されており、それ以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」となっており、阪神大震災の際にも新耐震以降の建物は（新耐震以前と比べて）損傷の違いが鮮明でした。建物の規模等により完成時期が異なるのですが、アパートや小規模のマンションは概ね1982年（昭和57年）以降に完成した建物は新耐震と考えて良いかもしれません。
築30年です。まずこれを覚えておいて下さい。

若い不動産賃貸営業員は上記の事を知らない人も多いので、適当に「しっかり設計されていると思うので、大丈夫だと思いますよ」位に言うことが多いかも知れません。建築の専門知識を持っている人は、極めて少ないと思います。

手抜き工事や、忘れ去られかけているフューザー事件（姉歯設計事務所の事件）のようないい加減なことが無い限り、法を満たしている比較的新しい建物は耐震性は満たしていると考えて良いと思います。
近年は1階全てが駐車場で、柱が数本だけの建物は建築されていないと思います。

地震で災害が起こるのはむしろ、地震後の火事や家具が倒れた際に下敷きになったり、慌てて外に出て瓦が落ちて当たったりといういわゆる2次災害が危ないのです。そこに重点を置いた方が良いでしょう。

ですので耐震性を心配するよりも、消防車が入りやすいか、大規模な公園が近いかなどをチェックして下さい。
タワーマンションの高層階で地震が起きて、自家発電が無いとエレベーターが止まります。タワーマンションなら自家発電の有無もチェックポイントです。
地域は埋め立て地は「液状化現象」や「地盤沈下」が起こりやすいので注意が必要です。
東京では吉祥寺や立川辺りの地盤が強固だと言われる半面、地下のプレートのはざまにあるとか言われています。まあここまで気にするならば通勤・通学・生活の便利を優先させる方が良いかも知れませんが。

私は大手不動産会社で売買部門の管理職をしています。良かったら参考にして下さい。

tai-yu · Answer

不動産屋さんにそこまでの知識を求めても無理でしょう。

また賃貸にそこまで期待しても無理でしょう。あえて答えるなら「新築物件」の「鉄骨造」か「鉄筋コンクリート造」を選ぶのが一番無難です。

＞耐震性を考慮して探したい

これはすごく難しい質問です。簡単に答えようと思えば答えられますし、いろいろ考えると難しくて答えられません。

要はそんな一言に片付けられるような問題ではないのです。

質問者さんの求めているレベルで答えが違うのです。

ooyanokai · Answer

どうしてもご心配でしたら、物件を絞った上で、建築士の方に相談するとよろしいでしょう。
もちろん、多少の謝礼は必要かとは思います。
建築士と言うと敷居が高そうですが、事情をご説明になれば（電話でいいと思いますので）、
親身に聞いてくれるところがあるはずです。

事前にホームページで活動内容を調べて、賃貸やインスペクション・セカンドオピニオン的な
ことをされていることが分かると、なお良いですね。

in_go-ing · Answer

大家しています。

不動産屋さんで『耐震性』なんて気にしてチェックしているところはないでしょう。大家の方だって、わざわざお金をかけて調べても、なんら収入増にはなりませんから、そんな支出はしません。
　私のところの場合は、偶々？阪神以降の売買だったので気にしただけで、それが無ければ気にもしません。
　『賃貸アパート』で既存物件では、『耐震性』なんて調べているところは“皆無”と思ったほうが良いでしょう。それを調査していたら、その費用を回収することは出来ません。
　おそらく、大家が調査するのは、『耐震性不十分』という“お墨付き”を頂いて、居住者さんたちに出て行って頂いて、更地にしたい時くらいでしょう。この“お墨付き”があれば、大家にとっては『立退き交渉』が有利に進みます。

yukimamire-com · Answer

あくまでも個人の見解です。
物件は2004年以降の新しいものが吉
超高層は危険＊１
10数階の鉄筋建物が吉
直下でなくても停電時歩いて上がれる階が吉

木造？でも新しいものが良い。
一階部分が車庫とかは凶
住宅密集地は凶、避難後の火災も考慮
先の3.11で、液状化等被害のあったところは
出来れば避けたほうが吉

免震、制震は有った方が良い程度で考える。＊2

＊１
超高層は危険というのは、3.11で大阪のビルが３Mも揺れたように
低周期に共振した場合折れる危険もある。
柔構造は基本的に共振周波数より下で設計されているため、
剛性を高める補強は逆効果に成る場合がある。
10数階の鉄筋建物が吉はその逆で、剛設計されていれば、例の姉歯耐震偽装でさえ
補強が有効だし、しなくても2割計算値が低ければ2割弱いだけで済む。
＊2　免震、制震は本当に検証されてる？

まぁ、信じるか信じないかは自由ですが。
直下で震度７だけを考えないで、
去年の地震であたふたした場所は避けたほうが良いと思います

耐震性について不動産屋さんの情報信頼度は

建築基本法が1981年6月1日に大きく改訂されており、それ以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」となっており、阪神大震災の際にも新耐震以降の建物は（新耐震以前と比べて）損傷の違いが鮮明でした。

不動産屋さんにそこまでの知識を求めても無理でしょう。

どうしてもご心配でしたら、物件を絞った上で、建築士の方に相談するとよろしいでしょう。

大家しています。

あくまでも個人の見解です。

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