農地から宅地へ

自宅に隣接している土地の購入を検討しています。
持ち主の方は、「農地」であると仰っていますが
いずれ住まいを建てることを考え、購入を検討しています。
詳しい土地の用途や地目については、これから役所で調べるところです。

そこでお伺いしたいのは…

（１）宅地への変更ができる場合
相談や手続きはどなたにお願いすればいいでしょうか？
田舎なので、都会と違って相談できる場所も少ないように感じ、不安です。
崖条例にもひっかかる土地なので、融資の面でも心配なのですが
そういったことも含めての専門家となると…どういった方なのかが分かりません。
土地家屋調査士や行政書士なのかなと思いつつ、こちらに質問させて頂きました。

（２）同じような経験をされた方や、専門家の方から
宅地に変えることによる注意点や、アドバイスなどありましたら
ご教授頂けたらと思います。

以上、宜しくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： deru 回答日時： 2012/06/09 11:39

詳しくはわかりませんが。

一般的に農地であれば農家間ので売買しか出来ないと思いますので、まず宅地にしてからの購入になると思います、お住いの地域は市街化区域でしょうか？もし調整区域や農振地域だとかなり難しいと思います。

私の所は全く農業はしていませんが農家です、父所有の農地に家を建てるのに土地家屋調査士の方にお願いしたのですが、分家申請やなにやらで大変でした、市街化区域ならば問題ないと思いますが、土地の所有者とよく話し合った上で事を進めて言った方が良いと思います、農地での価格と宅地にした場合の価格では全く違いますから、その辺もキッチリしていないと後々もめる事があります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
deruさんのご回答、大変参考になり、土地家屋調査士事務所に相談に行きました。
状況を詳しく話して、これから最善の策を選択していきたいと思います。

田舎で、心配していた都市計画は白地地帯のようで
市街化区域やら市街化調整区域には全く当てはまらないとのことで
なにやらスムーズにいきそうです。
また、すぐに家を建てるわけではないため、ひとまず雑種地へ地目変更をするようです。
後々住宅建設の意向をお伝えし、これから地主さんと価格交渉です。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2012/06/12 11:04

No.3 回答者： megira 回答日時： 2012/06/09 18:32

農地の売買には農地法の許可が必要ですが、この農地法の許可には、第３条許可と第５条許可の２種類があります。

購入後も農地として使用する場合は第３条許可、購入後は宅地など非農地に転用する場合は第５条許可の方を受けます。

第３条許可の方は、取得者の制限があり、許可を受けることが出来るのは、事実上、農家（新規就農者を含む）に限定されますが、許可を受けることが出来る農地についての制限はありません。

これに対し、第５条許可の方は取得者の制限はなく、農家・非農家に関係なく許可を受けることができますが、許可を受けることが出来る農地についての制限があり、農地として保全する必要性の低い農地でなければ、許可の対象になりません。

なお、第３条許可を受けて購入した農地については、少なくとも３年３作は耕作に使用した後でなければ、転用や転売の許可申請は受け付けないという運用が一般的であり、第３条許可申請の際に、３年以上は耕作するという誓約書の提出が求められることも多いです。（第５条許可を受けて購入した農地については、逆に、許可後、遅滞なく非農地に転用することが許可の条件として付されます。）

所有権移転登記は、第３条許可か第５条許可のどちらか一方を添付すれば可能ですので、第５条許可を受ければ、非農家でも農地の所有権移転登記ができます。

宅地への地目変更登記ができるようになるのは、第５条許可を受けた場合でも、原則として建物完成後ですので、第５条許可による売買の場合も、所有権移転登記の段階では、地目は農地のままです。

なお、第５条許可が受けられるかどうかは、都市計画法の区域区分も関係してきます。

市街化調整区域である場合は、農地法第５条許可以外に、都市計画法の開発許可も必要ですが、この都市計画法の開発許可を受けることができる場合というのが極めて限定されており、非常に困難です。

ただ、市街化区域と市街化調整区域に区分されているのは、基本的に、区域内人口が１０万人以上の都市計画区域だけですので、田舎には、普通は、市街化区域や市街化調整区域などというものはありません。
田舎の場合は、たいていは非線引（市街化区域と市街化調整区域の区分がない）都市計画区域か都市計画区域外になっており、この場合は、個人住宅程度の規模では都市計画法の開発許可が必要ないため、宅地転用は比較的容易です。

また、農振法（農業振興地域の整備に関する法律）の区域区分も関係してきます。

都市計画法の市街化区域や非線引用途区域、港湾区域、自然公園法の自然公園区域、森林区域など、他の法令で利用用途が決定済みの区域以外は、基本的に全て農業振興地域に指定されていますが、農業振興地域の中は、更に、農用地区域とその他の区域に区分されています。
農業振興地域の中でも、その他の区域の農地は転用できますが、農用地区域の農地は転用を許可することが出来ないので、農用地区域の農地である場合は、あらかじめその他の区域に区分変更をしてもらう必要があります。

この手続きのことを、通称「農振除外」といいますが、これは申請に対して許可をするものではなく、市町村の農業振興計画の定期見直しの際に変更をするものなので、通常、年１回～２回程度しか実施されません。

まあ、専門家に相談するということであれば、土地家屋調査士でしょうね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

専門家の方なのでしょうか。大変参考になりました。
土地家屋調査士事務所に電話で問い合わせをし、家族と相談に行きました。

おっしゃる通り、過疎化の進む田舎のため都市計画は白地地帯でした(^^;
また、家は将来的に建てたいものの、全く見通しが立っておらず
土地が自宅の隣なので、ひとまず駐車場の名目で雑種地へ地目変更をするようです。
農業委員会に申請をし、期間は３ヵ月くらいかかるようですが
前例からすると、問題なく通る見込みとのことでした。
なにやらスムーズにいきそうです。
農用地区域ではないようで、農業振興計画の定期見直しも該当しないようです。
（実際その話は出てこなかっただけなので、再度確認してみます）
地主さんには、後々住宅建設の意向をお伝えし、これから価格交渉です。

この度は丁寧なご回答、どうもありがとうございました。

お礼日時：2012/06/12 11:32

No.2 回答者： misawajp 回答日時： 2012/06/09 12:51

まず　農地は買うものが農家要件を満たしていなければ、許可は出ませんし、所有権移転登記もできません

（質問者または親が要件を満たしていれば、農地のまま購入するのが一番簡単です)

農地を宅地に転用するには、農業委員会の農地転用許可が必要です
市外区域内の農地であれば、比較的簡単に許可は降ります

市街化調整区域の農業用地の場合には面倒な手続が必要です、許可になる条件も制約が多いですから、許可にならない場合も有りますし、許可になるにしてもかなりの期間を要します

質問者が農家要件を満たさない場合には、所有者が所有権を移転できる条件の農地転用許可を取らなければなりません
簡単に行くとは考えないことです

さしあたりは　農協で相談するのが手っ取り早いでしょう、
そこで、比較的簡単そうか、ほとんど絶望的かは判るはずです

その状況で判断です

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

ネットで調べたり、ここの質問を利用させて頂き
面倒になる覚悟で、土地家屋調査士事務所に相談に行きました。

心配していた都市計画は白地地帯のようで
市街化区域やら市街化調整区域には全く当てはまらないとの事。
ゆくゆくは住宅を建てるつもりなので、用途地域、というのでしょうか、
建ペイ率や、容積率が気になり、それを確認しようとしたところ
非該当地区で、オーバーな話、土地いっぱいに３階建を建てるのも違法ではないとの事。
また、すぐに家を建てるわけではないため、ひとまず雑種地へ地目変更をする運びです。

本当に、ありがとうございました。

お礼日時：2012/06/12 11:15