不動産投資の金融機関で迷っています

仕事を持つ主婦です。
東京２３区内の築３０年のRCマンションの一室を投資用に購入しようと思っています。駅から徒歩５分の人気エリアで現在入居者がいます。
不動産屋さんが知り合いだったので、かなり安いと知り合いの鑑定士の人にもいわれた１０００万円での売値です。

このくらいの価格だとキャッシュでも購入する人が結構いて、買付も入っているようなのですが、いろいろとあり、私の金融機関の結果を待ってくれています。

今回、はじめて投資用に金融機関とお付き合いしようと思っていまして、８件くらい回り、
部屋の広さなどの条件面で審査さえもうけられないところもありましたが、
現在、地方銀行と日本政策金融公庫が担当の話だとわりといけそうな感じの方向で進んでいます。

そこでうかがいたいのです。
地方銀行はプロパー融資でフルローンが可能です。金利固定１０年の2.4の１７年ローン。
政策金融公庫は当初の二年間が1.9でその後が2.4の固定で１０年です。

地方銀行はフルローンが可能なので、入れようと思っていた自己資金が手元に残るのが魅力です。
また、現在の賃貸価格から考えると、管理費などをひいても純粋な利益が２万円くらいになります。

一方、政策公庫のほうは、１０年で終わってしまうよさはありますが、１０年間は利益がまったく出ず、固定資産税を払うとマイナスになる月もあります。
ただ、物件が古いので１０年でローンがなくなるのはいいような気もします。

まだ、審査結果がきちんと出ていないのですが、政策公庫は結果が出てからだと取り下げるのが大変なようなので、早めに結論出そうと思っています。
今後も投資物件を増やしていきたいことも合わせると、今回はどちらを選んだほうがいいのでしょうか。

よろしくお願いします。

No.4 回答者： tom900 回答日時： 2013/01/11 07:33

２３区内の駅から徒歩５分で２DK。

１０００万円なら魅力ですが築３０年は相当割り引いて考える必要がありそうな物件ですね。

返済や資金の遣り繰りなどは相当考えているようなので問題無いと思いますが、１０年のローンで返済が終わるときには築４０年なので大規模修繕もあり得ることは覚悟した方が良いでしょう。
築２０年弱ならマンションの耐震基準が見直された後なので、それほど気にしなくても良いでしょうけど、阪神淡路大震災以前の耐震基準物件は大規模修繕の際に耐震工事も行う場合があり、修繕積立金だけでは賄えない可能性があるので、築４０年で魅力が殆ど無くなったマンションに費用を出す必要に迫られる可能性がありそうです。

今後も投資物件を増やす意向があるようなので、自己資金を物件の半額は必ず入れる事が出来ないのであれば、公庫よりは銀行の方が次の審査なども有利になったり、所有物件を担保にする際も多少の便宜を受けたり出来る可能性を考えれば地方銀行でしょうね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
外観はきれいでしたが、設備面ではやはり最新のものには劣りますね。
よく考えて、地方銀行でお願いしようかなと思います。

お礼日時：2013/01/11 10:51

No.3 回答者： dogchibi 回答日時： 2013/01/11 01:18

NO.2です。

もし、借り手がずっとつかなくて家賃が入ってこない場合にも毎月の返済は出来る範囲なのでしょうか。つまりあなたのお給料の中から払える範囲なのでしょうか。

それに、借り手が付かず、その上もしあなたが失業した場合にもローンの返済はしなければいけないのですよ。その場合はご家族の収入から返済しないといけません。そのご家族も失業してしまったら・・・。

このあたりを見極めておかれたほうがよろしいでしょう。

不動産投資は思い切りも必要です。自分が、GO！と感じたら自分を信じてすすむしかないですね。ご成功を祈ります。

No.2 回答者： dogchibi 回答日時： 2013/01/10 13:17

不動産屋さんは、知り合いだから待ってくれているのではなく、キャッシュで買う人にはもうちょっと（というかかなり？割合はわかりませんが）値引いた金額を提示しているはずなので、ローン審査が通れば、現金の人に売るよりあなたに高い値段で売れるから、待ってくれているのと思いますが。

意地悪な見方をしてごめんなさいね。

もし、ぽんとキャッシュで買うならいくらまで下がるか食い下がってみてはいかがでしょうか。教えてくれるかどうかわかりませんが、もしその金額を知れば、そんなに買いたいと思わなくなるかもしれませんよ。

全額ローンで築30年のワンルームは、私なら止めますね。

返済に充てる金額を貯金しておいて、手持ちのお金と合わせて1000万になった時点で、キャッシュで買える物件を買います。
中古のワンルームマンションなんて掃いて捨てるほどあります。特に首都圏は。

これから借りてくれる人が30年前の設備で満足するはずがありません。

今ドキの新築ワンルームは、TVモニター付きインターフォン、浴室乾燥機、床暖房、不在時の宅配ポスト、オートロック、トイレとバスが独立している、などなどはあたりまえの設備です。それらがそのマンションには付いていますか？

我が家はワンルームのマンションとアパートを貸して生計を立てていますので、まあ、プロです。信用してください。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
キャッシュの人は不動産屋さんのお話しを信じればですが、私に値引いていただける金額よりも高い金額で指値できているようです。

たしかに設備は古いですね。
ただ、人気の商店街が近く、日当たりもいいので、いけるかなーと思ったのですが。
間取りは2DKです。
同じマンションの1階下はリフォームしたようで、坪単価が今回の1.6倍で売れていました。

補足日時：2013/01/10 14:33

No.1 回答者： AR159 回答日時： 2013/01/10 11:15

金融機関がどうのという以前に、それって投資効果がある話でしょうか？

手元に２万円利益（当然「毎月」でしょうけど）が残るとのことですが、途中で入居者が出て空室になるリスクや、老朽化に伴う家賃の引き下げ、更には何年かに一度の改修費用なども織り込んでいますか。

またローンの金利も当初は固定金利ですが、何年か後には上昇する可能性もあります。

こういったリスク要因も加味した「予想収益率」が、自分の期待通りかどうかの検討が必要です。

この回答への補足

表面利回りは10%で、このエリアの賃貸相場よりも３万くらい低い家賃です。

補足日時：2013/01/10 11:51

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

お礼日時：2013/01/11 10:48