抵当権 について （不動産登記法）

いつもお世話になります。
不動産登記法にからみ、抵当権についてお願い致します。


１．
抵当権は、損害金は担保されるが、違約金は担保されない、とありました。この二つの違いがよくわからないので教えていただきたいです。
損害金は、利息の弁済期が過ぎたときの利息に対応する呼び方。違約金は、債務不履行による損害賠償請求（契約に違反した罰）、という理解でよろしいでしょうか？

２．
「抵当権のみの譲渡を受けた者が、その被担保債権を第三者に譲渡した合、抵当権も債権に付随て移転するため、譲渡された抵当権の移転の登記を申請することができる」（登研538p.171）とあります。
今まで抵当権の順位の譲渡や、のみの譲渡は、順位だけを先にどうぞという、ある特殊なものだと思っておりました。基本的なことなのですが、抵当権のみの譲渡というのは、譲渡を受けた側は、本当の抵当権者のような形態になっているのでしょうか？被担保債権があり、それを担保するために抵当権をつけているまさに正式な形です。なので、上記のように被担保債権を譲渡すれば当然にその債権分の抵当権が移転するのでしょうか。

３．
「抵当権が設定されている不動産の第三取得者に対して債権を有する者の利益のために、当該抵当権のみの譲渡をして、その旨の登記を申請することは可能である（H9.1.22 民3.85）。第三取得者にとって、既に負担している無担保債務が抵当権によって担保されることになるのみで、何ら不都合はないからである。
なお、抵当権が設定されている不動産の第三取得者に対する債権者ではない者の利益のために、抵当権の譲渡をして、その旨の登記をすることはできない。当該抵当権によって担保されることとなる債権の債務者の資力が、もともと担保されていた債権の債務者の資力を下回る場合に第三取得者にとって不利益となり、不都合であるためである。」

この事例と問題点がよくわからないので以下の場面をもって教えていただきたいです。

ｐ土地（所有者P）　　抵当権有（抵当権者甲、設定者A、債務者Z）
であるところ、ｐ土地をQさんが取得したとします。Qさんには無担保債権者Bさんがいたとします。

この時、抵当権者甲が無担保債権者Bに抵当権のみを譲渡した場合のことだと思うのですが、このときにQさんの不利益は考えなくてもよい、ということをいっているわけでしょうか？
このBさんの債権の債務者がQさん以外では無理ですよ、といことを後半はいっているわけでしょうか？

もしそうならば、Qさんは自分は関わってない間に、自分の債権者に抵当権をつけられることになるのですね。しかし、それは構わないということですね。

４．「抵当権を目的に転抵当権が設定登記されている場合において、当該抵当権者が後順位抵当権のために順位譲渡（放棄）をするときは、転抵当権者は、登記上の利害関係を有する第三者には該当しない。（登研231.p.71）
とありますが、転抵当権者が利害関係人になる順位がらみの事例は、抵当権の順位の譲渡放棄のときはなく、抵当権順位変更のときだけでしょうか？

５．
「１番抵当権、2番抵当権、3番抵当権、１番抵当権が3番抵当権へ順位譲渡」
と登記されてある状態で、順位を
第１　3番
第２　2番
第３　1番
と変更した場合、優先順位はどうなるのでしょうか？
順位変更が優先で、順位譲渡放棄は全く意味がなくなるのですか？
先に順位変更があり、後に順位譲渡があったらどうなのでしょうか？
質問たくさんすみません。順位譲渡と順位変更を適用するにあたりルールがあるならば教えていただきたいです。


６．抵当権の債権額の増額変更ができるのか、という箇所で、
「外国通貨で債権額を指定した債権を担保する抵当権の担保限度額（不動産登記法83条1項5号）を増額した場合の変更の登記」
の場合は可能とあります。
意味がさっぱりわかりませんので、具体的な事例を教えていただきたいです。

いつもたくさんすみません。
１つでも結構ですので、教えていただきたいです。
よろしくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： shoshiman 回答日時： 2013/03/13 00:26

１について、

違いはご想像の通りだと思いますが、
ポイントは、違約金は定額で、損害金は定期定率
ということです。

問題は、
「なぜ抵当権では違約金は担保されないのか？」
だと思いますが、

これは、
「抵当権が２年分の損害金しか担保しないから」
です。

違約金の額が二年分の損害金額を超えたりすると、
後順位抵当権者にとって、先順位抵当権で担保される範囲が
債権額＋ちょっとなのか債権額＋違約金なのかが曖昧になり、
結局、担保する損害金を二年分に限定した意味が
無くなるのです。

現に、契約上違約金であっても
定期金的性質を有すると認められれば、
民法375条2項に抵触しない範囲において
登記申請情報に「損害金」と記載して
申請出来ます。

＞損害金は、利息の弁済期が過ぎたときの利息に対応する呼び方
＞違約金は、債務不履行による損害賠償請求（契約に違反した罰）
＞という理解でよろしいでしょうか？

たぶんイメージは合っていると思います・・・

ただ、損害金も損害賠償の性質を持ちますので
言葉尻だけを捉えると問題があるようにも
思えます。


２について、

＞抵当権のみの譲渡というのは、
＞譲渡を受けた側は、本当の抵当権者のような形態に
＞なっているのでしょうか？

？？？

本当の抵当権者のような形態というのが
分かりませんが・・・

抵当権の譲渡を受けた者は
登記上「正式な抵当権者」に
なります。

なので、そこから自分の債権を誰かに譲渡すれば
当然に抵当権も移転します。


３について、

＞ｐ土地（所有者P）抵当権有（抵当権者甲、設定者A、債務者Z）

所有者Ｐと設定者Ａは常に同一人物です。

＞このときにQさんの不利益は考えなくてもよい、
＞ということをいっているわけでしょうか？

Ｑさんに不利益が及ぶことはあり得ない、
ということを言ってます。

＞もしそうならば、Qさんは自分は関わってない間に、
＞自分の債権者に抵当権をつけられることになるのですね。
＞しかし、それは構わないということですね。

全然、構わないでしょう・・・

債権者Ｂが得をするだけでＱさんは損をしませんよ。
自分で書いた事例をよく読んでみましょう。

自己破産して債権者Ｂを痛めつける予定だったのに
Ｂが抵当権を取得しやがったから痛めつけられなくなった
という考え方に陥ってますよ。
（「人の不幸は蜜の味」状態になってます・・・）

Ｑさんは抵当権付きの不動産を取得しただけですから
いつ抵当権を実行されても文句言えません。

まして自分が債務を履行しない以上、
抵当権が実行されても同じく文句が言えないのは
至極当然です。

Ｑが自己破産した時に「不動産が甲に渡るのはＯＫですが、
Ｂに渡るのはＮＧですので、Ｑにとっては不利益です。」
というのは通りません。


４について、

＞順位譲渡」と登記されてある状態で、順位を
＞第１　３番
＞第２　２番
＞第３　１番
＞と変更した場合、優先順位はどうなるのでしょうか？
＞順位変更が優先で、順位譲渡放棄は全く意味がなくなるのですか？

どうも抵当権の譲渡や抵当権の順位譲渡が
分かっていないのかも知れませんね・・・

順位だけを先にどうぞという、ある特殊なものですよ？


結論としては、順位変更は優先はされません。

ただ登記申請された順に処理されます。

第１順位　Ａ
第２順位　Ｂ
第３順位　Ｃ
とします。

まず、ＡからＣへの順位譲渡の時点で

第１順位　Ａの債権額＋αを限度として、Ｃ優先で余りはＡ
第２順位　Ｂ
第３順位　Ｃの債権額＋αを限度として、Ｃ優先で余りはＡ

となります。

そして、第１と第３の順位変更すると、

第１順位　Ｃの債権額＋αを限度として、Ｃ優先で余りはＡ
第２順位　Ｂ
第３順位　Ａの債権額＋αを限度として、Ｃ優先で余りはＡ

となります。

なので、ＡとＣにとっては、順位変更の意味はありません。
Ｂにとっては、Ｃの債権額＋αが少なければ、
順位変更はメリットですね。

＞先に順位変更があり、後に順位譲渡があったらどうなのでしょうか？

同じように、ただ登記申請された順に処理されます。

第１順位　Ａ
第２順位　Ｂ
第３順位　Ｃ
とします。

まず、第１と第３の順位変更の時点で

第１順位　Ｃ
第２順位　Ｂ
第３順位　Ａ

となります。

そして、ＣがＡに順位譲渡すると

第１順位　Ｃの債権額＋αを限度として、Ａ優先で余りはＣ
第２順位　Ｂ
第３順位　Ａの債権額＋αを限度として、Ａ優先で余りはＣ

となります。

一応変ですが、逆にＡがＣに順位譲渡しても

第１順位　Ｃ優先で余りはＡ（元々Ｃが第１なので余ることがあり得ない）
第２順位　Ｂ
第３順位　Ｃ優先で余りはＡ（Ｃは回収済みなので、結局Ａ）

となり、意味がないので、
実務上下位の者が上位の者に順位譲渡は
できないと思います。

なお、たぶんこんな奴いませんので、
先例も無いと思います。


６について、

＞抵当権の債権額の増額変更ができるのか、という箇所で、
＞「外国通貨で債権額を指定した債権を担保する抵当権の担保限度額
＞（不動産登記法83条1項5号）を増額した場合の変更の登記」
＞の場合は可能とあります。

まず、新たに貸し付けがあった場合には、
抵当権の債権額の増額変更ではなく、
抵当権の追加設定になります。

また、債権額を間違ったような場合には、
抵当権の債権額の増額変更ではなく、
更正登記になります。

なので、本来は増額変更はあり得ないのですが、
例外がいくつかあるのです。

その一つが
「登記された債権額が担保限度額の場合」
です。

例えば、１０万ドル借りて、
日本の自分の家に抵当権を設定した場合には
債権額が１０万ドルなので、日本円にすると
時には２千万円以上になりますが、
時には８００万円ぐらいに
なります。

そこで、根抵当権と同じように担保限度額というのを
設定しておきます。

仮に担保限度額を１２００万円にしていたとして
為替相場が急変したというような場合には
担保限度額を１５００万円にする担保限度額の増額変更が
出来るのです。

この回答へのお礼

1について

ありがとうございます。
そうですね、後順位担保権者のことを考えたら、違約金なんて登録免許税もかからないし、借り主もそのときは納得するかもなのでかなり高くできてしまいますものね。競売かけるときなんて債務不履行なんでしょうから、実質債権額以上の担保に使えることができてしまいますものね。


２について

「抵当権のみの譲渡」は、被担保債権を譲渡するときに付随される「抵当権の譲渡」とは、全く別次元のものだと思っていました。抵当権のみの譲渡のときも、受けた側はもともともっていた債権に抵当権がくっつくような形で、抵当権者になるんですね。勉強になりました。


３について

ありがとうございます。すっきりわかりました。
しかも所有者と設定者を分けていたところの指摘もありがとうございます。
そうですね、Qさんはもともと抵当付不動産だったんですものね。
「人の不幸は蜜の味状態」、ほんと、そのような考え方をしてしまってました。

＞Ｑさんは抵当権付きの不動産を取得しただけですから
＞いつ抵当権を実行されても文句言えません。
＞まして自分が債務を履行しない以上、
＞抵当権が実行されても同じく文句が言えないのは
＞至極当然です。
本当にそのとおりですね。


４、５について

すごいわかりやすいです。ありがとうございます。
１順位でも３順位でも、譲渡された側がまず取るイメージなのですね。

ところで、先ほど質問２において、「抵当権のみの譲渡」がでてきました。
そこで質問４の事例を使って、確認していただきたいのですが、

第１順位　　　Ａ
第２順位　　　Ｂ
無担保債権者　Ｃ

この場合に、AがCに抵当権のみの譲渡をした場合、

第１順位　Ａの債権額＋αを限度として、Ｃ優先で余りはＡ
第２順位　Ｂ
残額　　　債権者、皆平等

だと思うのです。（残額ではCはAに優先しませんよね？）

このとき、質問２において、Cは抵当権者になっているのだ、という理解をしました。
よって、Cは、Dさんに債権譲渡（抵当権付）で、抵当権移転できるというわけですよね？
一応質問２において理解したつもりですが、あっているか確認していただきたいです。


６について

よく理解できました、ありがとうございました。
形式上は増額変更になっていますが、実務上は為替が変動しただけですものね。貸した価値そのものに合わせるということですね。



どうもわかりやすく、ご丁寧にありがとうございました。
よろしければ４についての項目を再度確認していただきたいです。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2013/03/13 23:56

No.2 回答者： shoshiman 回答日時： 2013/03/14 00:54

＞第１順位　Ａの債権額＋αを限度として、Ｃ優先で余りはＡ

＞第２順位　Ｂ
＞残額　　　債権者、皆平等
＞だと思うのです。

あっています

＞残額ではCはAに優先しませんよね？

その通りです。

残額ではＣもＡも優先されません。
皆平等です。

＞このとき、質問２において、
＞Cは抵当権者になっているのだ、
＞という理解をしました。

あっています。

＞よって、Cは、Dさんに
＞債権譲渡（抵当権付）で、抵当権移転できる
＞というわけですよね？

その通りです。

随伴性ってやつですね。

この回答へのお礼

shoshimanさん、ありがとうございます。
お礼が遅れまして申し訳ございません。

抵当権のみの譲渡がよくわかりました。
今まで根本的に間違った理解をしておりました。

とても感謝です。

おそらくまたわからないところを教えていただくと思いますが、どうぞよろしくお願い致します。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2013/03/21 22:47