土地の売買について知恵を貸してください

土地の売買交渉をしてくれるような職業は存在しますか？

また存在するならなんという名前になるのでしょうか？

祖父母の土地をある企業が買いたいと言ってきているのですが
ものすごく安値で叩かれているようです。
近所の土地は買い占めが終わりスペースが足りない部分を
祖父母から買いたいという感じです。
一部は確実に買いたいといっている部分（この部分についてはごく狭い土地です）と
あとはどれくらい買うかまだ決まっていない部分
（土地の中からどこからどこまで買いたいかまだ決まってない様子ですが）
があるそうです。

祖父母は高齢ですし父母は頼りないので私に丸投げです。
（何とかならないかと私になくつくだけで・・・）
泣きつかれても私も素人な為何をどうすればいいかなどわかりません。
プロに適切な価格で交渉してもらえるとありがたいのですが・・・。

まずは土地鑑定をアドバイスしようと思うのですが
土地の適正価格は役所でも教えてくれるのでしょうか？
それとも不動産鑑定士さんにお願いしたほうがいいでしょうか？

質問だらけで申し訳ありません。
お知恵を貸していただきたいと思いますので回答よろしくお願いします。

No.7 回答者： no2nna8n 回答日時： 2013/06/23 10:39

再開発プランナーを持っている不動産鑑定士がいいですよ。

（知人の鑑定士に聞いたら、「その案件、僕がやりたい」と申しておりました。
　広告になってしまうので、固有名詞は書きませんが）

周辺の買い占めが終わっていて該当地がどうしても必要な場合、そこの地価は限定値になって普通は高くなるのもです。
安く買い叩かれているのであれば、鑑定料を払ってもその方が得だと思います。

仲介業への報酬は物件価格の３パーセント＋６万円です。（４００万超の場合）
不動産鑑定士の報酬は数十万円程度かと思います。
（土地を見ないと分かりません）

お住まいの地域の鑑定協会へお問い合わせになるとよいでしょう。

No.6 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/06/21 12:27

不動産業者です。

一般の方でも参考になるのはネットで「国土交通省土地総合情報システム」というHPへ行き、該当する場所を入力して、調べて見てください。
取引事例があれば、事例や基準地価、公示価格など地図上でわかりやすく掲載されています。
該当しなくとも、近い地域などで事例があれば参考にはなります。

しかし、土地と言うのは、そのまま利用することはなかなかむずかしく、利用用途により造成工事や、諸々の費用がかかります。事業者はその費用も踏まえて、計算し買取価額を算出するので、査定評価で30万の土地を30万で買うことはほぼありません。商業地域のビル用地や大型店舗用地など無い限り、ある程度価格を下げられることは、容認しなければ取引は纏まりません。また普通に流通する地域なのか？その企業でなければ買わないのか？にも影響されます。

しかし、その買取価額が妥協できる範囲なのか？否かが問題です。
一番取引価額（現在の流通時価）に明るいのは売買に長けた不動産仲介業者です。しかし、都市部なら良いのですが、田舎の方ではこの売買主流の仲介業者がいません。どうしても賃貸や自ら売買する業者主流となります。物件がある場所はどういった地域なのでしょうね？

確実に買うという狭い部分とありますが、それを売却するにもそこが単独の筆でなければ、境界の確定協議を経た測量図を作成し分筆しなければならず、費用もかかります。また売却後には譲渡取得税の納付もありますから、実際手取りは幾らなのか？という把握も必要です。そういった見えない部分の費用なども考慮して考えなければなりません。

誰か信頼できる方の伝で、信用できる不動産業者を紹介してもらうのが一番良いです。もしそれが無理ならば、都道府県に全国宅地建物取引業　と全日本宅地建物・・・と2つの不動産業者の加盟団体がありますので、電話で事情を説明し、信頼できる業者の紹介を受けましょう。
この場合は、早期に買主を見つけるという機動性やノウハウではなく、あくまで質問者さん側の立場に立って、価額を相談したり、取引条件を纏めたりすれば良いのですから、誠実性が一番求められることで、そういう意味では、協会の推奨も良いでしょう。

費用ですが、原則仲介（媒介）という立場での介入になりますので、仲介手数料の支払は（400万以上でしょうから売買価額の3％＋6万円に消費税を加えた額）取引が纏まれば請求されます。取引が纏まらない場合は、調査費や諸々の書類関係の取得費は実費で清算されることもありますので、これは媒介契約時に良く確認してください。但し、土地の対価が低いと別途報酬請求等あるかもしれませんので、これも良く事前に聞いておきましょう。
業者は調査の上、諸々の条件を踏まえて査定した金額で媒介契約を締結します。これと買い取り価額と開きがあれば当然にその根拠等聞いて、買主にも歩み寄るよう交渉はします。
しかし、買主は居宅を建てるのではなく、あくまで収益のために、独自の損得計算の中で買うのですから、査定額でまとまるかどうかはわかりません。
信頼できる業者なら、纏まる金額の根拠など良く説明をしてくれると思いますので、質問者さん側が猜疑心を抱いたままではなく、その価額（多少値引きをされても）に納得（妥協）して契約することが可能だと思います。

No.5 回答者： kamaryu 回答日時： 2013/06/21 11:45

評価額を知っても意味はありませんよ。

安いと思ったのなら断れば良い訳ですし、どうしても欲しい理由が有るようなので売り急ぐ必要はありません。

欲しい分だけ買うと言われても困るとか、そこを売ったら土地の価値が下がってしまうとか、いろんなケースが考えられますので、ある程度の知識も必要です。

仲介手数料が掛かりますが、アドバイスをしてくれる不動産屋に相談するのが良いと思います。
適正な価格以上で交渉してくれるはずです。
分筆に必要な測量費と登記費用は買主負担というのを条件にして下さい。
こんな場合に不動産鑑定士さんはあまり適切ではありません。

勝手に土地を分筆されて、残った土地は建物も立てられない二足三文の土地になってしまう場合も有りますので注意が必要です。

No.4 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2013/06/21 10:47

土地の売買については地元の不動産業者に委託することも可能です。

この場合、不動産業者が買収企業に口止め料等で買収される恐れがありますので注意が必要です。
不動産業者で価格まで算定できる業者は少ない。まず、路線価をＷｗｂで検索して、その土地の路線価（相続価格）をｔ確認してください。次に国土交通省が毎年発表している公示価格もＷｅｂで検索してください。公示価格は不動産鑑定士が算出した不動産価格で実勢価格に近い。次に都道府県が公表している基準値価格をＷｅｂで検索してください。基準値価格とは売買事例に基づいた価格か算出されています。この３つの価格を参考にすればその土地の大体の価格が判断できます。その価格に基づき道路条件（広い道路に面しておれば＋）、建蔽率、容積率が高ければ＋要因となり、角地に面していれば１０％の価格が上乗せ出来ます。
また、所有している土地が企業が買収して、開発するのにどうしても必要な土地（入口に面し、新入道路が必要な土地）の場合は２倍以上の価格で買収することもあります。
買収している企業土地の使途が判りませんが、住宅地として開発する場合、その土地が入口にある場合は開発後には土地価格が高騰することもあり、その場合は売却しない方が得策になることも考えられます。
質問者の土地の立地条件が判断できませんが慎重に対応し、買いたたかれないようご注意願います。
また、不動産業者はＦＲＫ（不動産流通機構）に加盟しておりますので、その土地近くの最近の取引事例を調べていただくことも可能です。
不動産業者に委託する場合の方法
１.　一般媒介契約・・この場合は手数料３％を支払うことになりますが、相手側より３％の手数料をとることになりますので、話し合いにより免除していただくことも交渉次第です。
２.　代理契約・・売買交渉の権限をすべて不動産業者に任せる方法ですが、素人には楽なように見えますが、買収企業によって業者が口止め料等をもらって低価格で妥結される恐れもありますので避けたい。

No.3 回答者： jhayashi 回答日時： 2013/06/21 09:41

＞固定資産税の納付通知書類とは各土地ごとに分けて納付書が来るものなんでしょうか？

納税義務者ごと、市区町村ごとに届きます。
役所で閲覧、証明書の発行ができますよ

No.2 回答者： fox-vgv 回答日時： 2013/06/20 22:57

　固定資産税の納付通知書類が税務署から毎年送られてきているはずですので、

それを良く調べてください。土地の評価額か課税の根拠となる額が記載されているはずです。
さもなければ路線価を調べてください。それらの価格の２～５割り増しが通常の
土地の取引価格に近い金額だと思います。この金額をベースに不動産屋さんに
相談してみるのも一つの方法だと思います。良心的な不動産屋さんであれば
適正な仲介手数料を含めて売買交渉をしてくれるはずです。

但し地目が農地に時は評価額が農地以外のときに比べてかなり低く設定されていますので
充分注意してください。

それでも心配なときは役所等でその筋のプロを紹介してもらうのが良いでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

固定資産税の納付通知書類とは各土地ごとに分けて納付書が来るものなんでしょうか？
私は祖父母とは別居なのでそういった書類みたことがないんです。
小さな農地をいくつか持っているのでまとめてきてしまうと
知りたいところがわからなくなりそうですね。

路線価もみましたが私では何を意味しているのかわからずでした。
その辺もプロに調べてもらって交渉の方がいいと思いましたので
まずは役所や近くの不動産屋さんを調べて対処できるようにしようと思います。

お礼日時：2013/06/20 23:32

No.1 回答者： katokundes 回答日時： 2013/06/20 22:43

ttp://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1014333730

公示価格と路線価の違いについて教えてください。不動産の売却額を想定する上で、

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

公示価格と路線価調べては見ましたが難しくてわかりませんでした。
やはり素人には無理そうです＞＜

お礼日時：2013/06/20 23:07