住宅購入まで

近く別の賃貸に引っ越したいと考えているのですが、それなら新築を買ったほうがいいから今度知り合いの不動産に行こうと友人に進められました。頭金も全く出せないような状況だと説明しましたが、問題ない諸経費も全てローンに入れられるとの事でした。
この友人は昨年新築を購入していますが、自身は頭金、諸経費も親からの援助で払っています。昔からそうですが世話やきな反面無責任なところがあり正直いい加減な説明をされたと思っています。
そこで質問なのですが自己資金はゼロで住宅ローンは組めますか？諸経費等もそこに含めるというのは事実でしょうか。
友人に見せられたパンフレットでは3500万の物件で、旦那の年収は370万私は100程です。ちなみに一番の問題なんですが、旦那には義父の援助のため昨年まで消費者金融に借金がありました。
私は気が弱く進められると断れない性格です。おかげで友人には振り回されてきました。もちろん良いことの方が多いのですが、こちらに知識がない知ると無理を言う節があるため、今回のように人前で恥をかかされるのではと心配です。もし友人が正しいのであればチャレンジしてみたい気持ちも強いです。御回答よろしくお願い致します。

No.7 ベストアンサー 回答者： oska 回答日時： 2013/08/25 21:45

＞自己資金はゼロで住宅ローンは組めますか？

イエスかノーかで言うと、イエスです。

＞諸経費等もそこに含めるというのは事実でしょうか。

販売会社（不動産屋など）の関係もありますが、諸経費も借りる事が出来ます。

＞3500万の物件で、旦那の年収は370万私は100程です。

旦那単独のローンで、審査は充分でしよう。
年齢・職種が不明なので、断言はしませんが・・・。
旦那の収入でローンを返済、嫁さんの収入は（ヘソクリでなく）全額生活費に補充します。

＞旦那には義父の援助のため昨年まで消費者金融に借金がありました。

これは、気にする必要はありません。
アコム・レイク・プロミスなどは、既に都銀の子会社若しくは関連会社になっています。
昭和時代と異なり、サラ金利用でも審査には影響しません。
もちろん、返済事故などの金融事故前科があれば駄目ですがね。

＞友人が正しいのであればチャレンジしてみたい気持ちも強いです。

物件の立地条件・間取り・販売価格及び旦那の年齢・職種・年収次第ですが、先に書いた通り頭金ゼロでも住宅ローンは組めます。
私の経験だと、過去に頭金ゼロでマンションを購入しました。
この場合は、直接銀行が「頭金ゼロ」で審査。結果、OKだったのです。
銀行から、「諸経費も融資しましようか？」との逆提案も受けましたね。
一緒にマンションを買った知人は、伝票マジックで購入しました。
銀行に提出するマンション売買契約書には「頭金（販売価格の１割）有り」で記載。
融資希望金額は、売買価格の９割ですよね。この金額で審査が通った後で、頭金を「値引き処理」としたのです。
※売れ残っていた部屋なので、販売会社がなんとしても売りたかった？のかも。
まぁ、色々と裏技はあります。
余談ですが・・・。
「今度知り合いの不動産に行こう」という友人は、信用出来ませんね。
住宅購入は、人生最大の購入です。
安易に「一緒に不動産屋に行こう」とは、言いません。
もし、何かあれば責任の一端を負いますからね。推測ですが、バックマージンを考えている可能性も排除できません。
そもそも、一緒に出掛けるようなモンでもありません。
※私の勝手な推測です。会った事も無いのに、（質問者さまの知人を）悪く書いて申し訳ありません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます！
おっしゃる通り友人と揉めました。紹介するだけで何か貰えたみたいです。正直貴方の回答を見て泣いてしまいました…何でもう少し早く見なかったのか後悔してます。これを機に関係も精算するつもりです。ありがとうございました。

お礼日時：2013/08/25 22:03

No.6 回答者： 86tarou 回答日時： 2013/08/25 12:47

近く別の賃貸に引っ越したいと考えているのですが、それなら新築を買ったほうがいいから＞

どういう理論なのか全く不明です。誰でも買えるなら、賃貸に住む人なんてもっと少ないと思うのですが如何でしょう？

そこで質問なのですが自己資金はゼロで住宅ローンは組めますか？諸経費等もそこに含めるというのは事実でしょうか。＞
通常は担保価値の範囲内でということになります。新築であれば100％程度まで借りることは可能ですが、中古であればもっと低い価値しかありません。ただ、最近は100％まで貸してくれることも多いですが、基本的に諸費用は現金が必要となります。諸費用もローンというのも一応存在しますが、これから書くことをよく読んでから判断してください。

何でもローンという考えは金額が少なければ何とかなるかもしれませんが、家の場合は金額が大き過ぎて人生を左右する借金となります。返済出来ない状況にでもなれば、家を失った挙句借金だけが残る可能性もあるのです。なのでリスクヘッジというのは絶対必要なのです。
例えば、頭金を多く用意してローン残高＞家の価値にならないようにしておけば、返済に困っても売却して清算することが出来ます。もしローンの方が多ければ、差額を現金で用意しない限り売ることすら出来ないのです。なので、頭金を用意するのであって、物件価格の20～30％以上は最低用意したいところなのです（この他に諸費用（物件価格の５～10％程度）は勿論現金）。
借入金額についても上限はあります。欲しい家がその価格だからといって、誰でもその家を買えるわけではないのです。なので、先に幾ら借りられるかを試算し、その範囲で帰るかどうかの判断をします。これで足りなければ頭金を貯めることになります。この試算は銀行が貸してくれる限度額ではなく、無理なく返済出来る金額を基準とする方が後悔しないでしょう。具体的には、収入の20～25％を返済に充て定年までの全期間固定金利で借りられる金額を目安とします。これ以外に現在の家賃からの考察も必要であり、これよりも返済額が数万円少なくないと今と同じ家計状態にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円程度～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費等）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心）。
質問文では3500万円とのことですが、肝心の年齢が不明ですので計算出来ませんが、条件が良い20代としてもその収入では余裕はないかとおもいます。
http://www.hownes.com/loan/sim/
頭金以外にも貯蓄は必要であり、いざという時のために生活費の半年から１年分以上は常に現金貯蓄で置いておきます。これについては家の購入に関係なく必要であり、これがないと減給や失職、不意の大きな出費に対応出来ずに生活が破綻する可能性がありますので。
家の購入は一朝一夕で出来るものではなく、５年先10年先に目標を定め頭金を貯めることから始めます。その間に不動産や住宅ローンについて勉強も出来ますので。何も知らない状態で購入すると、不動産屋や販売会社の言いなりにならないとも限りませんし。ローンも借りられれば完済出来る保証なんてものはありませんし、無理のないローンでないと後悔することにもなりかねません。無理のないローンで外食や旅行にも行けるようでないと、生活の質を上げる道具の一つである家の購入というのも意味がなくなります。

No.5 回答者： manno1966 回答日時： 2013/08/25 10:47

> 自己資金はゼロで住宅ローンは組めますか？

昔は駄目でしたが、景気が悪くなり、それでは家が売れなくなったので、業界の働きかけ等で、今は全額のローンが組めるようになっています。

> 諸経費等もそこに含めるというのは事実でしょうか。
事実ではない。
諸経費ローンと言う、別口のローン(通常は住宅ローンの２～３倍程度の金利)を組んで返済することとなります。


> もし友人が正しいのであれば
その友人は、「自身は頭金、諸経費も親からの援助で」と言う事ですから、１０００万円～２０００万円程度を親から援助してもらったと言うことですね、
> 3500万の物件
を、１０００万円～２０００万円程度贈与してもらって、尚且つそのような気前の良い親が居れば子供の学資等で援助が得られる。
また、返済の援助や病気・怪我の援助も受けられる可能性がある。
そのような状態であれば質問者も、気兼ねなく買えるのではないかと、思わないですか？
友人はそのような恵まれた状態と思います。

質問者と同一の状態ではないのに、こちらの事情を斟酌する事無く、自分の楽観論を押し付けているだけと思います。

No.4 回答者： cfpurawa 回答日時： 2013/08/25 09:26

初めまして。

cfpurawaqです。

自分たちの家を持つのは家族の幸せにとって大切なことです。
しかしながら住宅購入は人生で最も大きな買い物の一つです。

自己資金はゼロで住宅ローンは組めますし、諸経費等もそこに含めるというのは
事実です。また、消費者金融での返済に滞りがなければさほど問題ではありません。

しかしながら、ご夫婦で470万の収入で手もい資金がない状態で、3500万の物件を
購入するのは、かなりリスクが高いものと考えます。

長い人生には住宅購入のほかにも出産、育児、教育、子供の結婚、そして老後
と多くのイベントがあり、それに伴い大きな出費がまっています。

ご家族の幸せにとって、どのライフイベントにどのくらいの予算を充てれるかを
考えたうえで、住宅の購入を検討した方がいいと思います。

一方でご主人、貴女の収入がどのくらい見込めるのかも重要な視点にあります。
ご主人の昇給額、定年の時期・退職金、貴女のこれからの収入見込みなど
収入予定も見積もる必要があります。

まず、ライフイベントを書き出してそれにどれくらいの予算をかけるかを計算して
毎年の収支計画を立てればローンが返済できるかも算出できます。

住宅購入したいという気持ちはわかりますが、大きな買い物になりますので
プロのライフプランナーに相談してライフプランを立ててもらうなどして
しっかり返済計画を立てられた方が得策です。

ご家族の夢やそれにかかる予算を考えるのも楽しいものです。
これからの長い人生を幸せに過ごすためにもライフプランを立てることを
おすすめします。

No.3 回答者： fpadviseok 回答日時： 2013/08/25 01:40

恐らく回答をされる方からはかなり辛らつな回答があると思うので、なるべく優しく回答します。

　まず住宅ローン関係の質問をする場合は、年収だけではなく、家族構成や年齢、その他のローンの詳細、家族の健康状態、貯金の有無、生活状況を提示していただかないとなかなか的を射た回答が難しいです。

情報が少ない中回答しますね。

　まず頭金がなくてもローンは組めますが、頭金なしというのはできれば避けたい。いくらあればいいのかは個人で状況が違いますので適切な額と言うのはいくらとは言えません。でも頭金なしと言うことは毎月の返済は相当家計を圧迫します。頭金があったとしてローンを組むというのは大変なことです。

　あなたが提示された３５００万円の物件を例に１つの返済事例を示します。非常に大雑把な数字ですが。。。

　３５００万円　金利　２％　固定金利　　毎月返済は一定額　返済期間は３０年とします。

　簡単な計算をします。
　３５００万円×０．０４５＝１，５７５，０００円÷１２＝１３１，２５０円（毎月の返済額）

　大変失礼かもしれませんが、旦那様とあなたの年収を足して４７０万円とすれば、毎月の手取額は２５万円を切るかと思います。その中から約１３万円を差し引くと１２万円くらいでやりくりしないといけません。子供がいないなら別ですが、子供が１人だけでも相当家計は苦しいと思います。
　毎月の手取額のうちローン返済が半分以上を占めるというのはどう考えても無理です。

　毎月これだけの金額を支払って３０年間暮らせますか？

　住宅は買ってからも税金や維持費、保険、修繕費もかかります。子供がいれば教育費もかかります。
　
　恐らくローン審査は通ると思いますよ。できるだけ審査はゆるくして住宅を買ってもらったほうが儲かるわけですから。
　
　チャレンジという言葉はこういうことに使うものではありません。たぶん友人の方は毎月の賃貸料を払うならローンを組んで住宅を買ったほうがいいよと言っているのでしょう。あなたが今どんな賃貸物件に住んでいるのか分からないですが、ローンを借りるのと賃貸料を支払うというのは全く別物だと考えてください。賃貸料は支払えなくなったらもっと安いところに引っ越せばすみますが、ローンが支払えなくなったら自宅は取られて住む場所を失います。最悪ローンの残債も残ることもあります。
そうなってしまったら家族の不和や一家離散ともなりかねません。実際そのようなケースは本当に多いのです。

車を買うつもりはなかったけどショールームなどに見に行って営業マンに強力に勧められ、自分もその気になって買ってしまうというケースがあります。車ならまだいいですが、住宅購入は冷静に自分で判断して、悩み抜いて、それなりに資金を準備して買うものです。友達に勧められてという理由ではだめです。あなたの友達なのでその友達のことは敢えて批判しません。

自分たちの置かれている状況を客観的に分析をしてどうするか判断してください。
チャレンジというのはもっと夢のある話で使うようにしてください。

　ちょっと理屈が多くなりましたが許してください。いずれ素敵なマイホームを手に入れてください。
　
　
　
　

No.2 回答者： t0z2 回答日時： 2013/08/25 01:28

No1です。

諸費用の計算を大きく間違えてしまいましたので訂正します。
３５００万の物件ですから消費税は１７５万。
登記に２５万。それと保証料も必要ですね。金融機関により大きく異なりますが、７０～１００万位。つまり、３００万は必要です。
３８００万だと、利息１％でも１１万/月の支払いとなります。

No.1 回答者： t0z2 回答日時： 2013/08/25 00:50

自己資金ゼロでローンを組むことは可能です。

ただし、通常は購入物件価格の20%＋諸費用は自己資金として持つのが普通です。その他、照明、エアコン、カーテン、網戸などの購入予算は考えておく必要がありますし、家を買うと家具なども新調したくなるでしょう。そういうことを考えると、まったく予算がない状態での購入はお勧めできません。
3500万円の物件でしたら、自己資金として頭金の700万円と、消費税+登記費用の100万円、その他付帯設備費100万の900万くらいは自己資金として準備しておくべきだと思います。
また、全額の融資を受けるとなると、それなりに厳しい審査となると思います。世帯収入が合算で500万以下となると、質問者様が心配されている”恥をかく”ことになる可能性はそれなりにあると思ってください。
なお、諸経費を含めて3600万円を借入し、35年ローン、1%の金利で試算すると、ボーナスなしの均等返済で10万/月の返済となります。世帯収入から考えてもかなり厳しいのではないでしょうか。

個人的には、再考されることをお勧めします。