袋小路の土地【現在アパート】を安く買うためには

タイトルの件、質問いたします【代筆投稿】

下記の図をご覧ください。

私の家の裏にアパートがあります。そこを購入して、いずれは、アパートの人に出ていって
もらい、アパートを解体し、さらに、自分の自宅も解体をした上で
新しく二世帯住宅を建築したいと思っています。

袋小路の土地は、不動産屋が言うには、通常の相場より安く買えるそうです。
今、不動産さんに間に入ってもらい、購入しようと思っています。

質問は
　１．相場より安いとは、どの位安くなるのでしょうか？そこのアパートは約１４坪です。
　　　ここらへんの付近の坪単価は１５０万円だそうです。

　２．仮に安く買えても、当該土地は、アパート【２部屋】どちらも入居中です。中に入っている人は
　　　生活保護を受けている人だそうです。更新月などに、簡単に出ていってもらえるものなので
　　　しょうか？

　３．アパート解体費用はどの位かかるのでしょうか？
　　　アパートを解体してから土地のみの購入を考えていたのですが、急にアパートのまま売り出すと
　　　言ってきており、悩んでいます。

あくまでも、裏のアパートの購入目的は、アパートを解体をして、自分の家の土地と合わせて
新しい二世帯住宅を建築する事です。

ご存知の方、いらっしゃいったら、教えて下さい。
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： gookaiin 回答日時： 2014/01/22 22:56

＞袋小路の土地は、不動産屋が言うには、通常の相場より安く買えるそうです。

道幅４ｍ以上の道路に幅２ｍ以上接していなければ、その土地に新しい建物を新築できません。（すなわち、今ある建物をそのまま使うか、大規模改修して使うか、になります。）このような土地は、確かに安く買えます。（当たり前です。家が新築できない土地なんですから。）


今あるアパートは築何年ですか。木造アパートの耐用年数は築２０年以上です。立て直しの時期が間近ならば大家もそれなりに考えるでしょう。（上でも書きましたが、新築は無理でも大規模改修で新築並みにすることも可能です。）　　立て直し時期まで時間的猶予があり、それなりに家賃収入があるなら大家も急いで（安値で）売らないでしょう。


＞１．相場より安いとは、どの位安くなるのでしょうか？そこのアパートは約１４坪です。
　　
上記の状況次第です。大家がまだ売る気がなければやすくなりません。

売る気が合った場合です。
基本的には建物新築ができない土地の価値は0円でいいと思います。私なら質問者さんの土地価格の1/2を出発点にして売買交渉を始めます。すなわち
・相手にしてみれば、価値０円の土地が周りの半分の価格で売れる。
・質問者さんにしてみれば、自分の土地と合わせて使える土地が半額で手に入る。
双方お互いに同じだけハッピーになります。



＞２．仮に安く買えても、当該土地は、アパート【２部屋】どちらも入居中です。中に入っている人は
　　　生活保護を受けている人だそうです。更新月などに、簡単に出ていってもらえるものなので
　　　しょうか？

今住んでいる人には法律で認められた居住権があります。出て行ってもらうのは簡単にはいかない（それなりの金銭的負担が必要）と思ってください。
私なら、現在の居住者の退去は今の家主の責任とし、その後の物件引き渡しの契約にします。


＞３．アパート解体費用はどの位かかるのでしょうか？

多分何百万かと思いますが、実物を見なければわかりません。
２世帯住宅を建てるための購入なら、質問者さんにとって今あるアパートは何の価値もない。むしろ解体費用がかかる。
解体費用が買主もちというなら、業者に解体費用を見積もらせ、それを上記の土地価格から差っ引くだけでしょう。



隣の土地というのは、「何が何でも買いたい。」というなら別として、そうでなければ、「運が良ければ買える。」というスタンスで交渉されることをお勧めします。
　　

No.5 回答者： m0101464398 回答日時： 2014/01/23 21:01

以前不動産会社に居ました

基本的に生活保護の方が居る物件は問題が多く、
退去を求めても、他に行くことができないのでそのままになると思います。

と言うのも、他に移ろうにも、移る金も、受け入れる物件もほとんどありませんから。
そのわりには、生活保護の方は、物件探しに求める要求も高かったです。

土地などに関しては、敷地延長タイプなので、普通では2,3割安くはいけるかもです。
所詮、相対取引なので、今の所有者が良いと言えばOKですが、相手は出来る限り高く売りたいとなるはずです。

No.4 回答者： inon 回答日時： 2014/01/23 12:01

袋小路の土地でも、現在接道条件を満たしているのですから、建て替えも可能ですし、多少安価になるかもしれませんが１０％ぐらいではないですか。

また、現在居住者がいるならば、簡単に出ていってもらうのは難しいでしょう。生活保護を受けている方に同じ条件の家を紹介できるでしょうか、またその他の方も出て行かないと言われればお終いです。

土地の持ち主がなんとか買ってもらえないかと言ってこない限り、安価に土地を取得するのは難しい。

＜アパートを解体してから土地のみの購入を考えていたのですが、急にアパートのまま売り出すと
　　　言ってきており、悩んでいます。＞

これは、居住者が退去要請を拒否しているからでしょう。

No.2 回答者： ojisandes 回答日時： 2014/01/22 21:08

築年数がわからないのでザックリのお話ですが。

今にも倒壊しそうな築50年なら危険なので取壊しますという理由で退去も求められかもしれないけど、普通はかなり難しいと思いますよ。
いくら不動産を安く取得しても引越し代やら何やらの負担が高くつきそうですね。
オーナーチェンジでも賃貸契約は引き継がれたと記憶してます。
時間がかかりそうです。

No.1 回答者： oo14 回答日時： 2014/01/22 20:16

掘って置いたら、鳴きついてこられて、

半値で買うというのが、一般的なストーリーでは。
まず前面２ｍなければ、通りに面した土地の半値で買う人はいないと思いますよ。